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——市场研究篇PART2——项目定位篇PART3——产品建议篇PART4——销售执行篇PART5——营销推广篇—市场研究篇一、区域市场动态分析二、酒店式公寓市场专题研究一、区域市场动态分析1、亚奥商圈概况2、区域房产市场概况3、周边重点竞争项目分析（一）总体概况亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。（二）商圈定位亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。（四）交通情况亚奥商圈板块区域内，地铁5号线、10号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷快速的亚奥立体交通网络。（三）区域形象亚奥地区在90年代初已经成为北京知名的富人区。而奥运会更是让区域的尊贵地位和富人区形象深入人心。区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。“奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。（五）奥运会影响亚奥商圈总结经过十几年的建设发展，如今的亚奥地区已成为时尚生活的代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、娱乐、高尔夫、商贸为一体的大型金融商贸区域。受奥运会的影响，区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息逐渐浓厚。目前亚奥商圈正处于黄金发展期。写字楼市场概况中低档写字楼租金基本在3.5元/㎡/天左右龙都国际公寓：1.7元/㎡/天阳光广场：3.5元/㎡/天汇园国际公寓：3.8元/㎡/天中高档写字楼租金普遍在5.0元/㎡/天以上名人广场：4.9元/㎡/天房地置业大厦：5.0元/㎡/天兰华国际大厦：6.0元/㎡/天目前区域内出售的写字楼项目较少，从已经售完的项目来看，均价在20000元/㎡左右洛克时代中心售罄均价：18000元/㎡风林西奥中心售罄均价：23000元/㎡在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其他商圈也不是很高。而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市，以及奥运带来的区域商业氛围凝聚，将会一定程度的带动区域写字楼市场的发展。相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态。住宅市场概况目前亚奥板块核心区内在售的住宅项目并不是很多，08年新增商品住宅供应量较少，这些项目品质都逐渐趋向高档化。随着奥运的临近，亚奥区域内商品住宅的价格保持上涨趋势。亚奥观典二期预计开盘均价20000元/㎡，远洋万和城开盘均价23000元/㎡，奥东18号开盘均价25000元/㎡。2008年第一季度亚奥板块住宅租金出现大幅度上涨。年年底以来北京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅度上涨。目前区域内房地产市场的供求状况基本处于平衡状态。奥运效应给区域带来的完善配套、人口聚集、市场繁荣等实际利好，在今后将逐渐发挥作用，为亚奥区域房产市场的持续发展提供强有力的支持。预计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍然会保持良好的增长趋势。楼盘名称总占地(㎡)总建面(㎡)产权(年)总套数物业类型奥东18号132257520370306板塔结合公寓商业世奥国际中心807811000050351高层酒店式公寓写字楼商业亚奥·观典国际公寓80787812170365塔楼、高层公寓酒店式公寓荣尊堡国际俱乐部公寓2.97万18万70840塔楼公寓远洋万和城17万31万70374点式、板式高层公寓楼盘名称户型面积销售均价（元/㎡）销售动态一居二居三居奥东18号87124170-19025000预计6月下旬开盘世奥国际中心69-9512512719200目前签约162套，销售率约45%亚奥·观典国际公寓48-85酒店式公寓预计20000预计6月中下旬开盘荣尊堡国际俱乐部公寓102141-169203-23128500目前签约694套，销售率82%远洋万和城89150-18023000目前签约55套，销售率15%周边项目——奥东18号项目地址：奥体东门向东300米建筑面积：75203㎡，其中住宅47000㎡建筑类型：板塔结合公寓商业装修状况：3000元/㎡总套数：306套，南楼由2栋塔楼和1栋板楼组成。容积率：3.16平均价格：25000元/㎡物业公司：戴德梁行产权年限：70年项目定位：以简约奢华理念打造传世专属大宅项目卖点：临近地铁、奥体东门周边项目——世奥国际中心项目地址：惠新东桥向东200米建筑面积：110000㎡建筑类型：高层酒店式公寓写字楼商业装修状况：3000元/㎡总套数：酒店式公寓351户,东座7－28层平均价格：19200元/㎡物业公司：高力国际酒店管理公司产权年限：50年项目定位：低总价，小户型，北四环私产酒店式公寓项目卖点：全精装，送品牌家私家电周边项目——亚奥·观典国际公寓项目地址：慧忠路9号建筑面积：78121㎡建筑类型：塔楼公寓酒店式公寓装修标准：3000元/㎡总套数：公寓356套，酒店式公寓88套容积率：6.65平均价格：酒店式公寓价格未定，预计20000元/㎡以上物业公司：达文物业管理有限公司产权年限：70年项目定位：“俯瞰”鸟巢的现代都市社区项目卖点：奥运场馆旁，临地铁，完善配套，可变户型周边项目——荣尊堡国际俱乐部公寓项目地址：科荟路8号建筑面积：18万平方米建筑类型：塔楼公寓装修状况：3500元/㎡总套数：2274套容积率：4.6平均价格：28500元/㎡物业公司：美国百年城堡国际公司产权年限：70年产权项目定位：亚奥板块最有代表性的顶级国际酒店公寓项目卖点：高尔夫景观，高档社区配套，独特户型设计周边项目——远洋万和城项目地址：望和桥西北角建筑面积：31万㎡建筑类型：点式高层、板式高层公寓装修状况：3000元/㎡总套数：374套容积率：2.6平均价格：23000元/㎡物业公司：仲量联行产权年限：70年项目定位：城市高端综合物业项目卖点：台地叠景华宅，“和”理念对本项目借鉴：注重户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求。以丰富的户型种类降低项目整体风险。注重精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。周边重点竞争项目分析总结目前周边竞争项目不多，基本上都是高档公寓项目，普遍邀请如戴德梁行、仲量联行等著名物业公司提供高品质的物业服务。项目均价基本都在20000元/㎡以上。户型区间从40㎡—400㎡，户型产品较为丰富。基本都是精装修产品，3000元/㎡标准，送部分或全套品牌家电和家具。二、酒店式公寓市场专题研究1、北京酒店式公寓市场分析2、酒店式公寓客户分析3、酒店式公寓需求分析酒店式公寓发展的影响因素关键性因素——1、项目地段是否为商务繁荣区、周边商务氛围是否浓厚；2、项目品质是否足够高，装修及配套是否能吸引高端人群；3、项目规模是否适宜，太大或太小都会影响项目整体品质；4、公寓的管理和服务水平是吸引客户的重要因素，也是长久因素之一；5、公寓管理集团的美誉度、知名度，管理水平和经验也是重要因素之一；6、长期稳定的租赁客群和良好的投资保障模式。终端使用者同时也是酒店式公寓类物业的影响因素——北京酒店式公寓的主要终端使用者是在京的外籍人士、企业高层、高级白领等、以及其他从事中短期商务，旅游活动的人员。点——1.与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元/㎡，最高的在55美元/㎡左右，大多数定价为20-30美元/㎡。2.主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，租期一般超过3个月。3.公寓以1居、2居为主，3居以上需求量相对较小。1居的面积主要在50-70㎡之间，2居的面积主要在90-120㎡之间，3居面积主要在120-200㎡之间。4.酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店。其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有一定的装修要求。5.酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。目前北京在售酒店式公寓项目情况分析租售价格继续攀升，需求供应同步增长北京市酒店式公寓市场虽然起步晚，但短短几年就进入了蓬勃发展时期。主要集中在亚奥、CBD及东二环、中关村等几大商圈。其中朝阳区和东城区为代表的东部区域拥有总供应量的80%以上。项目鉴赏——瑞士公寓项目地址：港澳中心东侧建筑面积：40358平方米建筑类型：板楼公寓装修状况：5000元/㎡精装修总套数：198套容积率：4户型区间：72-128㎡一到二居主力户型：91-95㎡一居；120-128㎡二居平均价格：40000元/㎡物业公司：锦江（北方）管理公司产权年限：70项目卖点：东二环沿线，五星级管家服务，新巴洛克装修风格，高品质精装修。项目鉴赏——世界城项目地址：东大桥路10号建筑面积：12万㎡，公寓部分61113㎡建筑类型：板楼酒店式公寓装修状况：3000元/㎡精装修总套数：719套，包括酒店式公寓671套，363㎡总裁级官邸豪宅48套.容积率：5.5户型区间:53-88㎡零居或一居主力户型：86㎡左右一居平均价格：38000元/㎡物业公司：第一太平戴维斯产权年限：70年优惠政策：目前9.8折优惠项目卖点：CBD核心区，使馆区私属豪华精装公寓项目鉴赏——长安驿项目地址：朝阳区建华南路永安南里建筑面积：108