华北商贸城营销策划报告

华北商贸城营销策划报告一、全国宏观市场分析全国商业发展概况《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011～2012）》显示，随着经融危机逐渐远去，其对我国商贸流通业的负面影响日益减弱。不过，2012年我国经济增速会继续回落，全年增速可能在8.5%～9%，居民消费价格涨幅不超4%。《报告》依据2010～2011年零售商业并购的现状和特点及其发展阶段，认为零售业将迎来并购的“黄金期”，而批发业也将朝着品牌化、大规模集中化发展。由上可知，虽然我国商业经济增速会有所回落，但整体仍旧保持较快发展。批发业与零售业的专业、集中发展势在必行。全国商业业态解析全国商业业态分类：业态名称业态定义购物中心多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统的有计划开发、管理、运营。百货商场按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形式。综合超市以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综合形态经营。仓储超市一种集商业销售与商品储存于一个空间的零售形式。专业市场以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。精品广场以经营国际一线、二线箱包、服装、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量和品牌，又称“质贩”卖场。名品折扣店又称奥特莱斯（outlets），专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，故称直销购物中心。批发市场产业用户--从事生产和服务提供的盈利性组织。事业用户—不以再销售为目的，而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。再销售者—二次及其以下的批发商和零售商。旅游商业旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。商业街为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。全国商业业态解析全国业态分析我国商业业态的三次革命:•第一次，19世纪中叶，以百货公司的诞生为标志；•第二次，20世纪30年代，以超级市场的诞生为标志；•第三次，20世纪中期，以连锁商店的迅猛发展为标志。如今已经迈入21世纪，随着我国的成功入世，以及改革开放的深化，经济得到长足发展。人们的物质文化需求也在不断增长，商品与文化相结合便诞生了品牌。现在，中国人对品牌认识在不断提高，其需求也在不断增大。由此可以预计，今后以品牌、质量为主打的专业市场、精品广场、名品折扣店等业态，将会飞速崛起成为一支强有力的商业力量。全国商业地产概况全国整体商业地产现状随着国家调控政策的出台，2012年房地产整体处于低迷状态。虽然商业地产由于其客群的特殊性，受影响较之其他类地产较小，但也受到了一定的冲击，进入了相对艰难期。除国家政策调控影响外，还有以下因素对当下商业地产有较大制约•大量激增的商业地产项目得不到客群来支撑•商业项目同质化现象严重，没有特色•融资模式单一，金融风险过大总体来说，商业地产商的多重渠道融资、客群的挖掘，以及项目特色的开发，将对应对国家政策调控、降低风险起到很大作用。全国商业地产概况专业批发市场地产现状目前全国有9万多家各种类型的专业批发市场，每年总交易额近5万亿元，而年交易额亿元以上的市场就达4000多个（其中超10亿元以上的500多个，超100亿元以上的有40多个），其中行业分明的专业市场数量约占55%、专业市场中以批发为主的约占60%，批发市场的交易额约占总交易额的70%以上，交易年增长率20%以上，是全国GDP增速的的两倍多。由于大型专业批发市场对拉动城市经济发展、调整城市经济结构，以及促进就业、吸引人才有着极大作用，越来越引起政府部门的重视。政策的鼓励与支持，使得地产商也将目光投向了这里。未来中国商业地产领域中，专业市场将成为一个主要大力拓展扩张的部分，甚至成为许多地区性的核心经济。商业地产发展趋势随着本次银行的降息调整，整个地产行业呈现止跌回暖的趋势。而今后的商业房地产大致会呈现出以下五种情况：1.房地产投资开发方向与目光逐步转移到商业地产。2.大量海外资本瞄准国内商业地产大蛋糕寻求切分。3.商业地产开发和城市运营规划紧密结合相互联动。4.专业运营商作为独立的角色出现在商业地产领域。5.商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队。二、唐山宏观市场分析唐山市城市概况唐山是中国北部的一个重要沿海港口城市，地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，同时也是重要的国际航运中心；唐山是河北省域中心城市，环渤海新型工业化基地，首都经济圈的重要支点，同时也被誉为中国北部未来发展前景最好的城市之一。面积13,472平斱千米人口735万,市区人口307.53万(2010年)辖区6个市辖区、6个县，代管2个县级市•路北区、路南区、古冶区、开平区、丰润区、丰南区•遵化市、迁安市•滦县、滦南县、乐享县、迁西县、玉田县、唐海县唐山市宏观经济研究区域经济状况唐山市宏观经济研究区域经济状况由上表可以看出：•唐山市整体经济保持平稳增长趋势，2006年及2007年增速保持在15%左右；2008年及2009年，受全球经济形式的影响，增速有所放缓，2010年，唐山GDP达到了4469亿元；•唐山市人均GDP自2008年增速放缓，整体增长速度低于GDP增长水平，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快；•城市扩张速度领先于城市经济发展，这将为商业的发展带来广阔市场，尤其是零售业。唐山市宏观经济研究产业结构发展•从产业构成的角度，2010年唐山三产在经济中的比重分别达到了9：59：32,第二产业卙经济总量近60%，是唐山主要经济收入来源；•作为唐山经济的主导产业，工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等10大支柱产业；•以工业为主的单一产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差；9%59%32%2010年产业结构比例第一产业第二产业第三产业唐山市宏观经济研究港口经济优势•唐山地处渤海门户，交通资源便利，海路资源优势明显，依托港口经济发展临港城市，港口经济已成为唐山支柱产业之一；•2010年唐山港完成货物吞吏量2.5062亿吨，增长42.1%，成为国内第10个吞吏量突破2亿吨的大港•这为货物的大型商贸活动，提供了交通方面的有利支持。唐山市发展规划研究随着我国经济重心的逐渐北移，继“珠三角”、“长三角”之后，环渤海地区加速崛起，国家京津冀地区区域规划已经出台，河北沿海地区发展规划纳入国家发展战略，中央及河北省对唐山发展提出了更高要求，对唐山地区加快将区位、资源和产业优势转化为竞争优势提供了更大动力和广阔平台。以工业为主的单一产业结构，导致唐山经济抗风险能力不足，应对危机能力差。《中共唐山市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确指出，当前唐山市经济结构性矛盾仍然突出，工业结构偏重，服务业发展滞后；经济增长方式粗放，资源依赖性较强，抵抗市场风险能力低，经济结构面临重大调整。为此，唐山市确定了“十二五”期间，包括现代物流产业在内的发展目标。推动经济发展由内陆资源型向沿海开放型转变，打造市主城区增长级商贸流通业。唐山市发展规划研究•规划期限：2010~2020年•唐山规划划分：以城市中部为发展核心的山前发展带，以及以南部沿海为发展核心的沿海发展带。其范围包括：市区、曹妃甸工业区、唐海县、乐享县、遵化市的一个镇、迁西县的三个镇，以及滦南县的两个镇，总面积为6918平方公里;•山前发展带：京津冀重要的产业服务和生活居住中心；全市的政治、经济、科技、教育、文化中心;沿海发展带：京津冀沿海地区重要的产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心;核心三、唐山商业市场研究唐山市商业业态市场分析唐山市业态概况业态名称项目代表购物中心三利国际购物中心、凤凰购物广场、八方购物广场等百货商场唐山百货大楼等综合超市家乐福、华盛超市等专业市场妈咪爱宝贝等名品折扣店奥特莱斯购物中心（筹备中预计2012年年底开业）等批发市场小山批发市场、鸦虹桥批发市场等商业街新街、尚座等唐山市商业业态市场分析唐山市业态发展随着唐山经济的飞速发展，消费需求出现新转折，商业业态也有很大的发展变化。在目前，百货店占据唐山的市场份额仍是最大，它是连锁超市的一倍，百货店的地位仍旧不可替代。因此，发展连锁百货，已成为未来的一个趋势。但连锁讲究的是一系列标准化服务，而百货店强调的是个性化服务，两者如何有机结合，仍是一个亟待解决的问题。唐山市场中发展最快的商业业态是大型综合超市，目前，像家乐福这样的外资商业巨头也将其当作在唐山的投资重点。由于商业市场的专业化、品牌化发展，以服务专业、品质精良为特色的专业市场发展迅猛，如以母婴商品为主营的妈咪爱宝贝。唐山市商业业态市场分析唐山市业态发展当下唐山的批发市场，仍以专业批发市场为主，例如小山服装批发市场、鸦虹桥小商品市场等。虽然这些专业批发市场正在朝着规模化、专业化发展，但整体发展速度较慢，交易手段、设施相比其他地区先进批发市场，依旧十分落后。而且，这些批发市场能只供应唐山地区的需求，对其他周边地区的辐射力与影响力较小，尚不足以带动唐山整体商贸业的发展。所以，就业态来看，大型综合批发市场在唐山的发展前景十分广阔。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状1.商业经济总量不断增加，规模不断扩大以2004年为例，全市社会消费品零售总额359.70亿元，同比增长17%，增长率高出全国3.7个百分点和全省1.2个百分点，人均达到了5066元，高于全国和全省平均水平。全市共有商业网点68660个；县城以上商业网点40610个，其中批零贸易网点28200个，餐饮业网点6700个；商业服务及其它类网点5710个；总营业面积176万平方米，人均0.79㎡。商业就业人口总数为35.96万人，占全市就业总人口的9.3%。全市共有各类商品市场545个，2004年交易总额368.5亿元，较上年增长16.5%，年销售额超亿元的商品交易市场27个。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状2、商业网点布局日趋合理，功能日益完善全市已初步形成了中心城区商业、其它城区及县（市）城区商业、乡镇商业三级分布的格局。在中心城区，分别以远洋城、百货大楼、尚座为中心，形成了远洋城商圈、北新道商圈、新华道商圈。围绕着凤凰新城形成的新商圈，也在日趋完善。190多个居民社区中近百个较大社区都已有了一定数量的商业网点分布。商业网点的设施不断完善，综合服务环境日益改进，基本满足了广大居民不同档次的消费需求。其它城区及县（市）城区也基本形成了各自的商业中心区；乡镇商业规模也在不断发展。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状3、新型商业业态快速发展“十五”以来，以购物中心、超市、专卖店、专业店等为代表的新型商业业态和以连锁经营为代表的新型组织形式从无到有发展迅速；一些旧有的百货商场在改制后也在探索向新业态过渡，如建立百货与超市的组合、百货与专卖店的组合等。到2010年县城以上采用新型业态的商业网点数量达到3300个，占商业网点总数的8.05%；连锁店铺1620家，连锁商业年销售额90多亿元，占当年社会消费品零售总额的25%。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状4、各种渠道的商业投资不断增加近几年来唐山市商业有加速发展的趋势，商业设施建设呈现出与以往不同的显著特点：一是规模大，档次高；二是投资主体多元化，各种渠道商业投资呈连年上升趋势。仅中心城区新建、在建的大型商业设施就有远洋城、新天地购物乐园、惠丰大厦、新天地购物广场、时尚文化购物广场、南北家园、华岩路商业街、唐人商业街等10多项，全部建成后总营业面积可增加约40多万平方米。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状5.商贸流通业相对落后，与唐山市在全国和河北省所占的经济地位不相适应进入21世纪以来，唐山市地区生产总值一直占全国的1%以上，占河北省的18%左右，但是社会消费品零售总额却只占全国的0.67%左右和全省的14%左右，社会消费品零售总额占GDP的比重比全国低1