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金屿海岸第一部分市场分析市场环境SWOT分析客户群体价格预判市场环境市场大环境自08年元月份—6月份，合肥共有4次国有土地拍卖，其中共推出20余宗土地，但仅成交5宗土地，其成交率不足25％，从另一方面折射出，目前合肥土地市场短期内反映仍较为冷淡，开发商拿地热情度欠缺，分析其主要原因表现为：1、银行银根紧缩，开发商缺乏资金支持；2、整体楼市持续走低，观望气氛依旧浓厚。1、土地市场观望浓厚SWOT分析客户群体价格预判市场环境2、土地供应重心逐渐南移新增楼盘区域一览表16%21%5%5%21%16%16%政务区蜀山区经开区包河区新战区庐阳区其它包河区、新站区、蜀山区仍旧占据市场主导地位，占其目前市场总体供应量的50％以上；经开区目前市场供应量一段时期内得到激增、区域市场饱和度一度加强SWOT分析客户群体价格预判市场环境3、大盘不断涌现禹州.华侨城：120万方印象西湖：68万方东冠.繁华逸城：32万方恒大.华府：近30万方银领时代：30万方华润.幸福里：28万方发能.太阳海岸：22.7万方中央美域：22万方多伦多花园：21.2万方SWOT分析客户群体价格预判市场环境4、区域开发热潮由于城市化速度不断加快、以及合肥大建设对住宅市场需求的带动，促进了经开区的房地产市场开发；目前经开区处于又一个住宅开发热潮期，目前市场共有约30个左右项目在售，而今年推出市场的约有6个左右；明珠广场、大学城拥有良好配套和资源的区域仍然是竞争的热点地区；区域市场将进一步细分，项目在档次、功能、产品等方面差异化加大；SWOT分析客户群体价格预判市场环境5、东西差异较大经济技术开发区明珠广场板块（上海城市、东海星城等）邻政务区板块（翠薇苑、一里洋房）南艳湖板块（南湖春城、滨湖前城）大学城板块（童话名苑、幸福大街等）区域南部板块（南郡明珠、萨尔斯堡等）其中，前三个板块已经处于成熟阶段，明珠广场与邻政务区板块由于区域地段优势而在价格上处在经开区的塔顶位置，大学城板块则由于大学城的兴起而日渐成熟；南艳湖与区域南部板块则尚处于发展阶段中。SWOT分析客户群体价格预判市场环境6、竞争激烈区位总体量﹛万㎡﹜已供应量﹛万㎡﹜未来供应量﹛万㎡﹜芙蓉路板块19085105大学城板块308114194工业区板块1304288会展板块845826南艳湖板块1557085总计867369598598万方未来供应量，约合5万套住宅，未来该区域将呈现出：开发总体量大、去化时间长等不良局面，导致后期竞争格局一度激化；SWOT分析客户群体价格预判市场环境我们认为：目前经开区房地产市场是一个相对封闭的市场，以“本地消化”为基础，随着未来区域供需状况的变化和竞争必然要引入大量外来客源！SWOT分析客户群体价格预判市场环境楼盘名称区域位置总建（万平米）已售（万平米）在售(万平米）未售（万平米）开始发售时间开盘价格元/平米本期价格元/平米配比客户年龄段卖点南湖春城经开区习友路与轩辕路43231.5182006年12月多层均价2500高层均价3500两房:三房：四房=60%：33%：8%25--45南艳湖景观、低价、规模滨湖前城清谭路与紫云路4000.5332007年12月15日多层均价3600小高层均价3000多层均价4200小高层均价3600两房:三房=70%：22%25--35城市发展方向、稀缺多层、花园洋房竞争环境——2㎞SWOT分析客户群体价格预判市场环境楼盘名称区域位置总建（万平米）已售（万平米）在售(万平米）未售（万平米）开始发售时间开盘价格元/平米本期价格元/平米配比客户年龄段卖点萨尔斯堡经开区紫云路交青龙潭路2453162007年11月18日多层均价3200、小高层2700多层4300；小高3600两房：三房=58%：42%25--50中小户型，规划，稀缺多层、音乐主题概念滨湖品阁滨湖区长沙路交西藏路17.61232.62007年8月高层均价3450高层均价3900两房：三房=80%：20%30--40城市规划、学区、投资潜力滨湖明珠滨湖区徽州大道交中山路36.52178.52007年8月高层均价3150高层均价3900两房：三房=76%：24%30--40城市规划、学区、投资潜力滨湖世纪城滨湖区徽州大道紫云路450预计09年初预计高层3800-4000竞争环境——5㎞（红色为即将上市项目）SWOT分析客户群体价格预判市场环境竞争环境——10㎞楼盘名称区域位置总建（万平米）已售（万平米）在售(万平米）未售（万平米）开始发售时间开盘价格元/平米本期价格元/平米配比客户年龄段卖点幸福大街经开区翡翠路交汤口路1040.862008年1月27日多层均价3650多层均价3800两房：三房=60%：40%25--45稀缺多层、景观环境、中小户型一里洋房九龙路交芙蓉路30181.5122006年12月多层均价2700高层均价4300一：二：三：四房=7％：45％：40％：8％25--40小户型花园洋房、规划、样板段、样板房禹州华侨城经开区松谷路芙蓉路12008年年底预计多层3500-3800多伦多花园经开区锦绣大道紫云路2008年10月左右预计高层3800东冠繁华逸城经开区繁华大道合九铁路3008年8月左右预计多层3500-3800SWOT分析客户群体价格预判市场环境项目名称发能.太阳海岸地理位置习友路与祈门路交汇隶属区域政务区总体量22.7万方建筑风格葡萄牙风情物业类型高层、超高层开盘日期08年9月预计价格5500元∕㎡户型面积40—70㎡；90—119㎡诉求主题新贵样板生活工程进度地基挖掘中备注∕优势分析：政务区，区位环境佳，市场认知度及美誉度已得到一定的增强；户型面积设计完善，有70㎡以下酒店式公寓，亦有90㎡以上，潜在客群广泛；内部景观优势明显，内设20000㎡葡萄牙风情园林，市场美誉度高；劣势分析：区域近期新增项目不断涌现，一段时期内竞争格局将得到不断激化；高层、超高层，物业形态单一，市场可接受度相对受到一定的局限性；区域周边生活配套急需完善，交通通达性有待提升；竞争环境——重点个案SWOT分析客户群体价格预判市场环境项目名称华邦.光明世家地理位置望江路与潜山路交口隶属区域蜀山区总体量30万方建筑风格ART－DECO风格物业类型高层、超高层开盘日期08年5月预计价格5600元∕㎡户型面积83—95㎡；100—148㎡诉求主题新贵样板生活工程进度部分楼盘已出地面备注1期于5月25日对外发售优势分析：区位优势明显，生活配套设施日趋完备；户型面积集中在90—100㎡；两房是其主力户型，目标客户群体广泛；引进装饰主义风格，目前该项目规划为复合型地产，产品定位高，对目标市场具备一定的吸引力；劣势分析：入市价位在同区域偏高，部分潜在客户受到一定的制约性；高层、超高层，公摊面积大「约26％」，建筑形态将直接缩短客户范围；竞争环境——重点个案SWOT分析客户群体价格预判市场环境项目名称华润.幸福里地理位置望江路与合作化路交口隶属区域蜀山区总体量28万方建筑风格江南园林风格物业类型洋房、小高层、高层开盘日期08年9月预计价格6800元∕㎡户型面积83—95㎡；100—148㎡诉求主题∕工程进度地基挖掘中备注∕优势分析：“华润置地”品牌知名度高，具备一定的品牌号召力；地段优势明显，周边沃尔马等相关生活配套设施的完善将会是本案一大锲机；物业形态繁多，多层、小高层、高层，可满足不同的潜在需求；劣势分析：区域﹛望江路沿线﹜同期新增项目偏多，会对本案去化产生一定的客户分流；产品前期市场定位高，对区域楼盘目标客群相对受到一定的制约性；规划面积普遍较大，总价高，市场可接受度有限；竞争环境——重点个案SWOT分析客户群体价格预判市场环境市场大环境：宏观政策的调控使得一些中小开发商的开发受到影响，购房者的持币待购行为也有所增长市场特征区域环境：开发量剧增，后期市场供应量十分庞大，区域竞争将异常激烈竞争环境：品牌开发商的进入和同期竞争个案日益增多，对本案销售和客源将产生直接影响SWOT分析客户群体价格预判市场环境SWOT分析•定位：度假主题和定位的差异化•小位置：南艳湖、合肥学院、168中学•产品：规划、规模、景观、户型、立面•品牌：海恒品牌•大位置：离中心城区较远及区域工业属性带来的抗性•环境：存在噪音污染•产品：超高层物业形态抗性•生活配套：医疗、超市、菜场匮乏•客户属性：购买力偏低和抗性•规划：滨湖的大规划可辐射本案区域•发展：大建设、区域成熟度及客源需求的转移带来大量需求•市场压力：大规模开发和品牌开发商的涌入•竞争压力：滨湖区、政务区大体量住宅不断上市•客源压力：个别项目低价竞争SWOT分析客户群体价格预判市场环境本案目前区域优势稍逊于劣势，市场可接受度及美誉度均有待提升，需要通过产品诠释加大项目竞争力!SWOT分析客户群体价格预判市场环境减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会※利用自身、周边资源，打造差异化产品※地块稀缺，赋予升值价值优势（S）：定位、产品、品牌、小位置劣势（W）：大位置、环境、产品形态、生活配套、客户属性机会（O）：规划发展威胁（T）：市场压力竞争压力客源压力※向新区靠拢，开通业主班车※通过大栋距、高绿化率规避高层抗性※通过产品进一步细分客户，调动客户需求※大力塑造海恒品牌※通过对度假时生活方式的诠释，制造差异化吸引市场关注矩阵分析SWOT分析客户群体价格预判市场环境客户群体根据本案的区域属性和项目定位，本案的客户群为：都市新锐和品质家庭客户分类模型SWOT分析客户群体价格预判市场环境整体认识基础形态年龄结构：一群60—80年代出生的中青年，以28-48岁中青年为主，呈年轻化趋势，非主体群体为准新婚族职业构成：脑力劳动者，拥有一定的职业权利，处于事业的上升阶段；以企业中高级管理、技术人员为主→延展到政府公务员﹑高知群体﹑文化产业者﹑私营业主；经济基础：首付能力不很强，无法满足市区高端住宅，但完全可以满足本案首付。月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。部分单位有房帖。文化层次：大部分受过良好的教育，注重事业，喜欢新生事物，善于接受新的观念。置业状况：一次或二次置业基本形态年龄职业收入工作消费生活生活形态人生观梦想价值观心理形态目标客户描述－认识他们SWOT分析客户群体价格预判市场环境目标客户描述－认识他们意识形态人生观：追求“物质文明与精神文明双丰收”；社会责任、公德意识价值观：中西合璧，拿来主义；尊重财富，认可价值；踏实做事、良缘机遇意识形态：理性：务实,低调，些许的“从众”包容：温和的处世态度；保守与创新、现代与传统；做该做的事，交可交的人进取：勤劳、主动；地位身份精明：强烈的投资意识、成本观念基本形态年龄职业收入工作消费生活生活形态人生观梦想价值观心理形态整体认识SWOT分析客户群体价格预判市场环境他们是今天这个时代的社会中坚；他们是各个领域的技术/管理骨干；是知本+资本的融合体，而知识又是他们获得财富、地位、认同与尊重的手段。——作为今天这个时代发展的产业化映像，可以把他们符号化地定义：知本灰蓝——可以用一组词来概括他们的行为特征：现代、国际、科学、自然、人文SWOT分析客户群体价格预判市场环境知本灰蓝是一张标签：它是知本中产商务服装的专业颜色；他们穿灰色行政套装，拎笔记本电脑，脸上略带自信而又矜持的微笑以“一切尽在掌握”的姿态出入于办公楼、候机厅、会所、星级酒店……知本灰蓝是一张名片：它代表了社会大众对知本中产的普遍印象；作为城市中产阶级，灰色的内敛，喜欢蓝色的深邃，已成为时代的代言人知本灰蓝是一个精神符号它代表了社会大众对知本中产的普遍认可；作为城市中产阶级，它象征着积极进取的精神、融汇中西的职业能力，已成为时代的标竿SWOT分析客户群体价格预判市场环境年龄段：28岁到45岁工作特性：企业员工（两房客户）；投资客、企业中高层、私营业主（三房客户）成员特性：准新婚（两房客户）及完整型家庭（三房客户）消费欲望特性：注重生活品质，氛围资金来源：购买两房者为父母资助舒服；购买三房者自有资金占大部份本区客源属性SWOT分析客户群体价格预判