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（执行时间：2010年01月——2010年12月）印象西湖·蓝郡2010营销报告合肥印象西湖项目组回望20092009，一个宏观主导，微观波动的市场2009，一个供需两旺，惊心动魄的市场2009，一个意料之中，情理之外的市场2009的印象西湖在这个变换叵测的市场条件下取得了喜人的销售成绩：从3月21日开盘到11月10日，短短8个月总销金额达到37426.5万元，回款达到33022.12万元。截至11月10日，项目累计销售总销售面积:63635.44平米，总销金额：3.74亿元，回款额:3.3亿元。提前超额完成集团指标，实现资金回笼。科目2009年计划2009年1—11月10日实际完成年度完成率总销售额3.26亿3.74亿元114.70%总回笼额2.81亿3.3亿元117.43%营销费用966.7万531.82万55.01%销售总结回顾思考2009年，我们从1月的售展中心开放到5月的样板房开放；从3月21日的首次开盘到10月24日的西区“收官”；从3月13日的蓝郡推介会到10月黄金周的全家福。通过不懈的，我们可以坦然的回望2009，并以喜悦的心态去面对它；但纵观09年的大市场，成功的是市场？还是我们？Part1：市场分析Part2：09年回顾Part3：10年目标Part4：项目定位Part5：营销策略【报告目录】Part1：市场分析09年市场总析竞争个案分析10年市场预测【报告目录】合肥楼市2009年1-9月呈现几个较为明显的特点：一、销售行情长时间繁荣，合肥楼市自年初开始，住宅销售高度繁荣，一路走高，甚至未出现明显的反复波动；二、合肥楼市成交各项指标几乎都是呈现逐月刷高历史记录，成交套数、成交面积、成交均价和成交总金额四项核心指标除了个别月份，在长达9个月的时间中基本是一再突破历史记录；三、楼市常规的炎热夏季性“销售淡季”，且全国销售量也部分遵循规律性的下滑，可是合肥却是在往年最淡季节创造了09年最高的销售量记录；四、房地产行业在一线城市的相对成熟，对宏观经济较为敏感，销售轨迹和规律相对成熟。而合肥等二线城市处于房地产行业高度发展阶段，成为全国房地产行业的重要力量，且走势喜人，越来越受开发企业的青睐。宏观经济回顾•2009年前三季度GDP增7.7%，其中第三季度GDP增长8.9%，前三季度CPI与PPI同比降幅收窄。据统计局测算，前三季度最终消费对GDP的贡献有4个百分点，投资贡献了7.3个百分点。•前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。•前三季度，居民消费价格和生产价格环比由降转升，同比降幅收窄。居民消费价格(CPI)同比下降1.1%，其中9月份环比上涨0.4%；工业品出厂价格同比下降6.5%，截至9月份环比连续六个月上涨，其中9月份环比上涨0.6%。——总体形势企稳向好，各项指数趋向回升，GDP保8的目标基本实现。•我国房地产市场前三季度销售增长显著，但区域差异明显。企业投资信心有所恢复，土地市场明显升温。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高•多个城市涌现“地王”。新增供应下降明显，市场存量迅速消化，价格止跌反弹，四月下旬以来涨幅加快。•开发商经营策略由“区域布局”向“全国布局”转变；消费者层面“自住客”让位于“投资客”；•三季度末一线城市成交量出现下滑，9月份全国商品房价格涨幅首次收窄；•根据各项数据预测接下来房价涨幅将继续缩小，有可能在明年一季度出现环比负增长。——2009年前三季度楼市火爆，量价齐升，“地王”频现，但高价位下，缺乏相应物质支撑。09楼市回顾2009年前三季度合肥市共销售了住宅类商品房76247套，销售面积749.55万㎡，销售金额达314.43亿元，全市累计均价为4194.93元/㎡。与2008年前三季度相比，2009年前三季度的销售有大幅度的上涨，其中销售套数同比上涨了38.85%、销售面积同比上涨了26.21%、销售金额同比上涨了40.73%，而且前三季度的销售均价也由08年的3762.21元/㎡上涨到了09年的4194.93元/㎡，涨幅高达11.50%。64%68%72%76%80%84%88%2008年前三季度2009年前三季度套数面积01000020000300004000050000600007000080000900002008年前三季度2009年前三季度35.0036.0037.0038.0039.0040.0041.0042.0043.00套数均价09楼市概况合肥市场月度供需比分析合肥商品房市场月度供需对比图02040608010012014016008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.100.000.501.001.502.002.503.003.50供应面积(万平)去化面积(万平)供销比供小于求供大于求供小于求合肥商品房市场从08年至今，经历供小于求、供大于求、再到供小于求的三个阶段，而销量也相应的从下降到调整到今年上半年的快速上升。今后的楼市走向，仍然主要取决于宏观政策，政策不变，趋势将延续发展。供需变化合肥住宅成交均价走势分析4276431743354577.57360435663720381739684042410740844213410939353736396440294092411342384271320034003600380040004200440046001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08年月成交均价09年月成交均价注:数据来自合肥家园网均价持续上扬，本月涨幅偏大全市的销售均价保持了连续10个月上涨的趋势，在9、10月份的销售中，均价从9月份的4334.75元/㎡上涨至10月份的4577.57元/㎡，上涨了242.82元/㎡，涨幅达5.60%，而且在本月中的销售均价上涨幅度非常大，全市单月均价首次超过4500元/㎡。本月价格上涨主要为各楼盘销售价格普遍上涨，且优惠幅度较小价格走势蜀山区住宅月度成交走势图1145560958771151985376212076725686368679947391308239316392024226816571903257405001000150020002500300008.0108.0308.0508.0708.0908.1109.0109.0309.0509.0709.090%5%10%15%20%25%30%销售套数全市占比注:数据来自合肥家园网2009年10月份的片区中，滨湖区以3703套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的25.70%；蜀山区以2574套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的19.11%；在月度成交中，整体走势呈规律性上扬趋势，并集中在年后、国庆表现，这跟区域内项目集中放量周期呈正比关系。区域销售概况整体上扬，项目带动区域受整体市场影响，蜀山区价格09年整体呈现上扬态势，整体出现将近600元/平米的上升幅度，这主要是区域内高端楼盘/房源的集中上市形成；区域均价的提升虽然比较快，但始终低于本案的销售均价。区域价格走势市场总结宏观带动，微观促进从09年度的宏观政策均是围绕GDP保8的前提下制定的，因此带动了投资和流通的旺盛，从而促进了房地产的走高；而贸易等的走弱导致部分资金转入地产，间接促进了房地产。供少需大，价格上扬由于08年市场的弱势，因此导致土地出让和施工的减少，从而使得09年市场整体供应减少，而房地产需求却开始释放，因此价格的不断上扬又得到重演。市场走高，板块成熟市场的良性走势，促进了各大版块的推量，滨湖区、经开区、政务区等强势建设和推售，加速了板块的成熟，从而使得合肥产生多元化板块快发展。Part1：市场分析09年市场总析竞争个案分析10年市场预测【报告目录】华地学府名都华润幸福里万科金域华庭绿城玉兰公寓安高城市天地印象西湖区域竞争分布竞争个案——华润·幸福里最新推出房源：19#楼高层233套；21#楼144套。对外报价：高层5700；花园洋房7300。网上备案均价：8月5310；9月5475。近两月去化套数：8月139套；9月99套。近期主打户型：小户型50/48；高层住宅85/89/130.后期潜在案量：无（全案推出）目前优惠方式：按揭99折/一次性98折工程进度：局部立面落成191820-5F21华润·幸福里竞争个案——万科·金色名郡最新推出房源：无对外报价：6500.网上备案均价：8月6300；9月6365。近两月去化套数：8月72套；9月6套。近期主打户型：无后期潜在案量：300套高层（3、4＃楼）目前优惠方式：按揭99折工程进度：立面天际线完成、后期推出房源拆迁中，3、4＃楼基地平整土地。1234万科·金色名郡竞争个案——华地·学府名都最新推出房源：15＃楼106套对外报价：5500/6400（价格标杆房源）。网上备案均价：8月5235；9月5287。近两月去化套数：8月110套；9月67套。近期主打户型：130/143大户型后期潜在案量：440套高层（7～9＃楼）目前优惠方式：按揭99折/一次性98折工程进度：局部基建竣工，景观样板段落成，小区门头建设完毕2#1#3#4#10#12#1523104116171819202196111271358华地·学府名都竞争个案——安高·城市天地最新推出房源：15＃～18＃楼744套对外报价：5700/5300（18＃小户型）。网上备案均价：9月5690。近两月去化套数：9月103套。近期主打户型：90/96户型。后期潜在案量：无目前优惠方式：按揭99折/一次性98折工程进度：准现房销售，景观施工中。15161718安高·城市天地绿城集团开发，位于桐城路与水阳江路交叉口北150米，占地面积6万平米、总建筑面积约20万平米，容积率2.8；在售11#、12#、13#楼89-200平米住宅；5#楼售罄;8#142平米住宅。1#、6#楼64-230平米户型，1#均价6100元/平米，6#均价7100元/平米；华联超市，科大幼儿园、曙宏小学；均价：6200元/㎡；8月29日推售1#，65-89㎡一、二房，1.7万㎡180套，均价6100元/㎡，开盘销售约30套；另外4#楼王单位49套89-245㎡，预计价格8000元/㎡。51213811416791032绿城·玉兰公寓竞争个案销售值得关注的是，在同等市场条件下，项目除了9月份无房可售，销售保持一路领先；同时，在所有区域项目中，本案的销售出了9月无房外，销量显得最为稳定，这与项目稳定的来人有紧密的关系！2月3月4月5月6月7月8月9月10月合计华润幸福里147621661231101608192743华地学府名都53651967841171458184715绿城玉兰公寓5341261115065997761583万科金色名郡1640187458413554291印象西湖2376910864807518103754竞争个案销售0100200300400500600700华润幸福里华邦光明世家华地学府名都绿城玉兰公寓万科金色名郡印象西湖与主要竞争对手相比印象西湖的销售总量稳居前两位，但同时值得关注的是：9月无房可售、10月份价格的大幅度上调成为区域高层物业标杆，却仍能取得如此成绩，并非单单是市场的利好因素导致的。010002000300040005000600070002月3月4月5月6月7月8月9月华润幸福里华邦光明世家华地学府名都绿城玉兰公寓万科金色名郡区域内截止九月底，除万科精装修外，销售价格没有突破6000元/平米，到9月底，区域主要竞争楼盘均价围绕在5500元/平米，而本案10月24日推盘的蓝郡9#、11#直接将区域销售价格拉升超过600元，冲破6000元/平米大关。竞争个案销售观点一观点二观点三明年供应量持续，但存在面市关注重点转移情况发生。安高、华润淡出，万科强势回归。各家产品同质