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宝业地产⊙合肥E0913宗地块营销推广策略思考迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2002年，绿城集团进入浙江省外的第一个项目：绿城·合肥桂花园我们有幸全程服务该项目，首次认识合肥市场到紧随其后服务的绿城·合肥百合公寓、UTWON金色地带、蓝鲸国际，近十年一路亲历着合肥城市快速发展的脚步这是一座有着深厚底蕴的城市，一座激情无限有着新主张的城市，一座有着充分潜力，充满机遇的城市关于城市⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕关于本项目这不是一个普通城市，普通区域，普通地段的普通房地产项目，它是这座城市，这片区域，这群人，新的生活主张的一面旗帜。迪加广告所洞察到的本项目的企图是：树立一面引导合肥东门生活新高度的旗帜打造合肥东门的城市名片⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕策略思考，从现状出发……⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2004-2009年，合肥实现快速发展，成为了全国26个省会城市中经济增长速度最快的省会城市。2009年实现生产总值（GDP）2102.12亿元，人均GDP41543元；全市城镇居民人均可支配收入达17158元；实现社会消费品零售总额703.42亿元；完成固定资产投资2468.42亿元。2009年，在中国城市竞争力排行榜中，合肥位居全国289个城市中第19位⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕合肥是全国经济增长最快的省会城市，居民可支配收入较高。2009年房地产投资670.36亿元，同比增长18.50%；完成销售面积1297.95万方，销售金额548.77亿元；销售均价达到了4228元/㎡，同比增长了16.8%。近几年来，合肥房地产发展迅速，开发火热，城市化进程速度较快。138.32190.26280.64385.01563670.3654.20%37.60%47.50%37.20%46.80%18.50%02004006008002004200520062007200820090.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%房地产投资（亿元）增幅⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2007-2009商品房销售量近几年来，合肥市商品房销售量不断攀升。2008年受金融危机的影响，销售量有所放缓。2009年由于刚性需求的爆发和宏观利好政策的刺激下销售量创造了历史的新高，整年销售面积1297.95万方，销售金额548.77亿元。594.98640.921028.35921.91297.95179.37200.69342.05333.65548.77020040060080010001200140020052006200720082009销售面积（万㎡）销售金额（亿元）⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕数据显示，2010年土地供应量充足，未来商业供应充裕。商业后市供应充足，目前市场上仍存在不少存量房，消化存量房依然是这几个月的重要任务。随着2009年的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》政策将于4月份到期，未来大型商业项目可能面临不能分割销售的状况，而合肥市近期将有大量集中式大型商业项目上市，未来供应量将进一步放大，商业市场将迎来一轮高峰。项目名称所在商圈项目商业面积（m2）项目现状信地城市广场新站商圈580000在建万达广场芜湖路商圈180000在建东方广场芜湖路商圈85000在建港汇购物中心铜陵路商圈30000在建之心城城市综合体三里庵都市综合商圈250000在建安徽国际金贸中心三里庵都市综合商圈230000在建安粮城市广场南七主题休闲商圈420000在建宋都印象西湖商业综合体南七主题休闲商圈400000拟建华润商业中心项目南七主题休闲商圈90000拟建安徽赛亚星游城大铺头休憩旅游商圈220000在建松芝万象城西七中心购物商圈120000在建福乐门国际广场西七中心购物商圈50000在建⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕瑶海区正在谋划“三个第一”发展规划，即围绕长江东大街商贸、办公特色，打造“安徽第一街”；强力推进合肥职教基地建设，建设“安徽职教第一城”；利用合肥港瑶海片区区位优势，发展“安徽第一物流区”。“安徽第一街”规划设想潜力巨大。总长达近7公里的长江东大街（包括新安江路），横跨瑶海中部核心区，由西向东发展将是一条极具活力、极具潜力、极具吸引力的金色大街。合肥市长吴存荣：合肥瑶海区房价低潜力巨大⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕本项目位于合肥市瑶海区，长江东路与东二环交接处，地处合肥市东城区核心区域。瑶海区位于合肥市的东部，是合肥的老牌工业区，现有常住人口43万，曾经有合钢、安纺这样的产业支柱型企业，繁华似锦。步入2000年后，四牌楼、三孝口商业圈逐步兴起，东区渐渐被人遗忘。而现如今，区内的钢铁化工、机械电器、纺织服装、家具建材、造纸五大支柱产业，是全市重要的加工制造业基地。现有装饰建材、汽车配件、糖酒百货、花鸟古玩、粮油干杂、家具等8大类41家市场及近20家大中型商业网点、10多家物流配送企业，是全省重要的商品集散地。为了满足合肥城市发展的需要，长江东大街顺利贯穿，东一环、东二环、东高架工程大力修建，“大建设”风暴使得新东区再度崛起，新兴的东区更多的要求与现代都市生活接轨，人居、投资环境的改善也使得此地商业升值无限。⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2009年合肥住宅累计销售套数高达116028套，瑶海区占比套数为9023套，销售面积为84.3万㎡，仅高于高新区和经开区，是合肥各个区域住宅销售量排行榜第7位。2984521384150111159210598919490237057232426%18%13%10%9%8%8%6%2%05000100001500020000250003000035000滨湖蜀山包河庐阳新站政务瑶海经开高新0%5%10%15%20%25%30%销售套数比例300.4202.6143.4112.7103.393.284.368.82518%13%10%9%8%7%6%2%27%0100200300400滨湖蜀山包河庐阳新站政务瑶海经开高新0%10%20%30%销售面积（万㎡）比例⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕124.99666.945.837.411.226.845.742.9020406080100120140滨湖蜀山庐阳包河瑶海高新经开政务新站2009年合肥住宅成交总额区域对比4156474040624665443544793893490141494388010002000300040005000滨湖蜀山庐阳包河瑶海高新经开政务新站全市2009年合肥住宅均价区域成交对比从2009年第四季度瑶海住宅成交量出现高速攀升走势，成为合肥销售量的中间区域；瑶海区年度成交价格为4435.0元/㎡，落后政务新区、蜀山、包河和高新，位列合肥各区价格榜的第五位。受2009年第四季度瑶海成交价格出现较大幅度上涨所致。从供求关系来看，瑶海区也呈现较为严重的供不应求的局面。⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕项目周边在建商业概况：名称商业体量消费定位业态组合覆盖范围信地城市广场580000㎡一站式体验消费家居Mall，大型ShoppingMall、服装Mall、星级酒店、写字楼和商业步行街等城市商业博澳名苑50000㎡生活商业中心乐购超市、休闲餐饮、商场区域商业中翔新东城20000㎡家居卖场好百年家居城市商业港汇购物中心30000㎡生活商业中心华润苏果、商业零售区域商业万和新城广场25500㎡社区商业超市、餐饮、商场区域商业从地域关系分析，博澳名苑、港汇购物中心与本项目竞争关系较强，但这2个项目商业内容单一，难以成为区域的商业中心和生活方式中心，与本项目的竞争力不够。博澳名苑位于本项目对面，该项目在建包括乐购超市，与本项目打造生活方式中心的定位存在较大竞争，因此本项目商业中的超市卖场规模必须超过乐购，建议以引入大润发为宜。⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕通过上述的竞争分析，我们可以得出，本项目周边，在商业体量、地段等因素上，暂不存在能与本项目形成强有力竞争的项目。本项目定位打造区域生活方式中心，具有良好的市场机会。⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕作为区域的生活方式中心，本项目住宅销售不是问题，而是在商业的依托下，如何合理的定位，实现价值最大化，从而达到利润最大化的问题！因此本项目的成功在于商业的定位和营销。⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2009年合肥商业成交量2009年合肥商业成交量月度走势图1189608124412038701076111760210071377113412956.14.26.2119.88.66.37.25.46.85.13.501000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月024681012成交套数成交面积2009年合肥商业累计销售套数高达12722套，累计销售面积达77.3万㎡，商业成交量呈现“波折式”走势，走势不稳定，主要受月度的商业供应类型有很大的关系。⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2009年合肥商业成交均价2009年合肥商业成交均价为8722元/㎡。2009年合肥商业在楼市进入高速通道和投资型需求旺盛影响，成交价格逐月上涨走势，且上涨幅度惊人，在11月和12月月度商业价格突破10000元大关。2009年合肥商业成交价格月度走势图10308798887665495669270168516834784269766106651107387220200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月均价单位：元/㎡⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2009年合肥商业成交价格区域对比图单位：元/㎡1041611463910556969574896867661101072190300060009000120001500018000滨湖蜀山庐阳包河瑶海高新经开政务新站2009年合肥商业成交价格区域对比瑶海区商业成交价格在合肥市各区域中位列第四，反应了该区域在合肥城市中较高的商业价值。⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2009年合肥商业存量区域分析截2009年12月31日合肥商业可售套数19831套，可售面积为170.6万㎡。瑶海区以17.7万㎡的存量，约占总体的10%，位列各区域第五。2009年合肥可售面积区域结构图33.130.328.127.817.714.911.64.42.719%18%16%16%10%9%7%3%2%05101520253035新站蜀山庐阳包河瑶海经开政务滨湖高新0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%可售面积（万㎡）比例⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕⊕2009年合肥商业成交面积区域分析2009年合肥商业累计销售套数高达12722套，累计销售面积达77.3万㎡。瑶海区以3.3万㎡的成交面积占4%，位处并列