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大腕（视频）对风格主义的讽刺，恰恰是生活的意识觉醒现在，我们究竟憧憬怎样的生活？一个不一样的品质生活，一个不一样的风尚演绎，一个不一样的传世之作，展示东方人居的世界观，从这个项目开始。显示桌面.scf湖州印象上海至湖州Huzhou驱车，两小时2hours我们到达这个江南小城Thesmalltownwithsunshineandcomfort这是一座有着2300多年历史的江南古城山水丰富，秀美，温婉而富足……61%26%13%湖州市区客户湖州周边乡镇客户外省市客户湖州16个项目客户样本调研作为长三角的内陆城市，对外辐射能力弱，是相对封闭的市场湖州历年商品房供需走势160.39299.55202.97137.54156.02286.34241.2167.54143.47167.493864334528002270181605010015020025030035020032004200520062007万m2050010001500200025003000350040004500元/m2竣工面积销售面积房地产市场供需平衡，市场容量接近300万方1816227028003345386405001000150020002500300035004000450020032004200520062007成交均价湖州历年商品房价格走势内需拉动房地产市场价格平稳上扬湖州房地产市场发展平稳，但市场容量有限湖州是以第二产业为主的城市，私营企业发展迅速，在产业带动的支持下，形成消费高端的所谓富裕阶层。以第二产业为主的湖州，中产尚未形成，两端化消费特征明显板块替代性强，价格落差小，客户抢夺激烈■以公寓为样本的价格指数从目前湖州各板块的价格体系看，其板块间的价格差异和梯度并不明显，区域板块之间具有很强的替代性。东部片区北部片区太湖片区仁皇山片区西部片区西南片区城中心片区本项目4200510049004750600044005000距离东部片区3.5KM本项目距湖州中心区7公里，而整个湖州城区的半径才2公里1KM八里店镇本项目吴兴高级中学社区中小学社区幼儿园社区商业社区农贸市场社区健身中心可享用八里店镇完善的生活配套，但档次不高项目地处湖州远郊，超出本地客户接受范围市场封闭，容量有限/两端化消费明显/各板块间区隔弱/客户对远郊有抗性现状对我们提出很大挑战，该如何准确定位？东部崛起湖州城市规划发展图★老城区东部新区南浔区申苏浙皖高速乍嘉湖高速杭宁高速南太湖水域●本项目城市发展潜力——根据湖州城市规划，城市向将东发展。本项目位于未来城市发展中心轴上，是城市向东发展的门户，是城市中心人口东流的第一站。城市东进，为市区客户涌入东部新城带来机会八里店工业园环诸工业园八里店食品工业园区科学技术创业园本项目吴兴区行政中心CBD商贸区多媒体产业园•环诸工业园（规划）八里店工业园（规划）•多媒体产业园（规划）CBD商贸区（规划）•科技创业园（一期已建成）食品工业园区（一期已建成）区域未来将打造湖州重点产业园区，产业升级化。工业、物流、商贸等产业发展循序渐进，产业发展的背后孕育着庞大的产业人口。产业升级成为区域内客户换层的机会上实重金投入打造西山漾风景区，伴随着项目的开发，景区也逐渐成型，景观改善对项目的支撑不言而喻。西山景区太湖南岸“东方绿洲”的特色打造，可以成为区域乃至城市的符号，为导入高端客户创造条件。西山漾景区-东方绿洲规划示意图西山特色景观，为客户导入确立优势资源项目五地块规划净用地面积为494,745平方米；物业形态丰富，包含住宅、商业、宾馆、企业会所等；不受70/90政策限制。项目自身规模大，物业丰富，可塑性强，具备演绎空间城市东进/产业升级/西山景区开发/自身效应释放我们势在必行——切分湖州高端市场从崇明东滩生态岛，海上海创意社区……到青岛达利广场，大理洱海庄园……上实一次次的成功实践着“区域开发集成商”的使命，上实有着实现生态城市的梦想，上实是实践人居生活理念的先行者、倡导者。上实使命/专业/实力切实保障我们——稳健切分湖州高端市场西山阶层创富阶层产业发展下催生的一族私营业主、小老板、企业高管中心城区城市外围八里店镇/织里/南浔镇权富阶层政府机关领导国有企业高层知富阶层事业单位医生、教授等人群湖州的实力阶层主要是两类——公务员和私营企业主热爱湖州的精致与细腻，具备深厚的文化底蕴好面子，有些骄傲有些自负，既传统，又时髦重视文化型消费，舍得投入文化不高者见识也不少，普遍具有国际视野向往生活上则回归圆融与温润，注重回归家庭和享受；从内心，他们希望最大程度的保留文化的精粹与人文的温度；这是一种新的东方人的态度、精神，体现的是一种完全创新的居住理念。同时他们留恋城市生活，期望改善居住品质，改变生活方式。渴望都市化、时代感、国际化的生活；不过分张扬，而同时希望自豪的、适度的表现身份。希望能够拥有稀缺的景观资源，追求生态自然的生活环境。会首选当地最具特色的项目，以满足升值换代的需求。……但他们，都有一个感情交汇点这就是我们将引领的一个阶层——西山阶层,为他们打造所向往的生活方式！被教育资源吸引的各类人群南浔·织里等周边地区的富裕阶层和产业私营业主和产业园区发展有业务关联的经营者湖州中上层社会人士离开湖州在外发展的精英人士西山阶层随着中国经济发展，东方人消费意识逐渐显露，消费者开始对中国房地产一味复制欧美建筑及生活方式等做法开始反思。西方建筑的过渡开放，与中国人注重私密不符；西方空间大而化之，与中国人几世同堂对空间要求大相径庭；……消费意识已然唤醒，呼唤更适合亚洲人的居住空间．消费意识的觉醒西山阶层，是生活的引领者．他们占据了消费的制高点．他们经过欧式城堡、美式田园等的洗礼后，选择居住的依据，开始显露出东方人生活的原本一面，开始向往极致、简约的生活方式。同样他们所表现的东方人本精神，也是现在全球化品位的思潮和时尚热点，是大师们都在探索的精神。不愿再当追随者繁华都市的快节奏，面对内心的需求，西山阶层开始了前所未有的尊重自我，关注健康，对环保有强烈意识，因此他们：渴望纯粹的生活空间，不喧嚣，不雕琢、不做作，亲密拥抱大自然；注重生态、环保、节能，不破坏、不浪费，并且倡导再利用；……纯粹、生态、自然Iphone一经问世，受到热捧并销售火爆，表现了全球性的对极简主义的一种风尚．以人为本，强调功能性、个性化和超强的用户体验。极简、以人为本的个性化体验东方养生哲学通过对自然界事物进行直接模仿，再现人与自然的和谐通过内省来控制身心，与万事万物相协调明心见性，平衡、自然、重视精神追求，是新一轮的东方思潮。中国湿地面积占世界的10%，人们也致力于保护。香港湿地公园、海南东寨港红树林湿地、杭州西溪湿地，成为新一轮的旅游风尚。这与东方人对人与自然在本源上是相同的思想相吻合。湿地以人为本/遵循东方人居住习惯/现代化的生活理念新亚洲主义呼之欲出！打造东方人居的世界观产品塑造湖州是一个相对封闭的内需市场同时地块自身规模较大，同质化的产品必然加剧内耗因此只有差异化的定位，才能短时间内实现快速去化，实现利润价值最大化。差异化原则：两者都做1.0容积率的产品，将意味着自身同质化的竞争，加剧风险1.0容积率对应的产品组合两幅地块之间没有形成差异化，同时都不舒适，无法满足高端客户的各类需求■联排别墅■叠加■花园洋房■小高层■联排别墅■叠加■花园洋房容积率产品类型/面积总销联排联庭平层官邸1.0010072㎡13849㎡39030㎡3949538000.8511018㎡42490㎡—394072000基础价格800072005500牺牲容积率，利润相当，却带来更高舒适度能更好的塑造当地顶尖项目的形象！将景观资源丰富的1地块容积率降低至0.85，形成本项目差异化定位！产品类型层数套型面积套均面积套数总面积套数比面积比联排别墅3F180--200190941780015%21%花园洋房5F100--1501303244209350%49%小高层13F2R90--1009581770113%9%3R110--1301251441796822%21%总计64285562100%100%四号地块（容积率1.0）户型配比建议：尽可能多的布联排别墅，三个产品面积要紧凑产品类型层数套型面积套均面积套数总面积套数比面积比联排别墅3F220--240230481101814%21%联庭别墅4F130--1601452934249086%79%总计34153508100%100%一号地块（容积率0.85）户型配比建议：适当放大面积尺度，强调别墅的空间营造4联排别墅220㎡-240㎡叠加别墅130㎡-160㎡1联排别墅180㎡-200㎡花园洋房100㎡-150㎡叠加别墅花园洋房新亚洲主义的建筑四重奏之一、东方人居亲情建筑以人为本，人是建筑中的主体有天有地，重视家庭互动空间、情趣空间后花园游泳池前花园水上餐厅家庭厅景观浴室双车位联排－内庭院，凸显空间感地下室联排－地下室结合下沉庭院，释放功能空间南花园下沉庭院北花园中庭叠加－多重庭院设计，营造别墅氛围地面花园露台入户花园阳台客厅挑空阳台叠加－外架楼梯接地面花园，提升上单元舒适度花园洋房－利用地下空间，增加生活情趣叠加－集中车库，节地增庭院小高层－空中花园，提升情趣感空中花园空中花园错层式设计双花园设计工人房设计卫生间干湿分区卫生间干湿分区私家露台多种入户方式多阳台设计阳光室设计花园洋房－超大面宽，宽景客厅、餐厅新亚洲主义的建筑四重奏之二、人本景观尊崇自然、崇尚原生、四季交替，人与自然的交流、互动，风声，叶落，鸟语，虫鸣，木秀林丰．不雕琢，不原样COPY．节约环保，绿色环保材料运用。自然湿地生物小区湿地探索中心候鸟观察屋溪畔漫游径水上木桥演替之路植物园与外部景观交融的功能性节点与小动物共生的空间亲水性的平台以及穿越水系桥梁均使用自然的原木材质水景进行分隔，强调人与景互动、趣味性自然点缀的鲜花应该无处不在，步道周边，水景小广场、树木的围护结构软置景观，园艺搭配层次丰富，四季更替生态，节约能源生态，绿色可持续材料新亚洲主义的建筑四重奏之三、混搭之风满足于功能下的东方风情演绎，东方元素植入：木、竹等别墅立面，木质嵌入洋房立面，木质，现代，简洁现代＋东方元素：条窗、框景现代＋东方元素运用于阳台、木平台、露台新亚洲主义的建筑四重奏之四、极致细节真正极自然，毫不夸张修饰东方元素的细节展示，与现代生活演绎的结合表达舒适、极致的生活追求公寓精装修立体公共庭院·坡度高低错落私家成品庭院·景观与功能性并重营销推广房地产蜕变的历程：——从“用家”到“投资家”；从“大盘时代”到“定制时代”；——从“复合地产”到“城市运营”；从“买环境”到“买生活方式”。•湖州房价仍处于较低基数，项目居住配套不成熟以及近1.0的容积率，如何实现标杆；•消费者对本项目区位上的心理距离如何化解；•上实品牌在湖州如何才能最有效实现其价值。因此我们深知，经验主义的营销不能解决问题我们的对策：放弃标榜的概念；放弃虚无的说辞；放弃欲盖弥彰的诱导。核心——“体验营销”销售——强调人性化，情绪感染的顾问服务方式；销售环境：样板段、看房通道提前两个月完成，售楼处提前三至四个月完成，并处处体现细节；价值——强调上实品牌的号召力和影响力。心理——针对社区内个性团体，营造社区专属会所；针对社区人群，划分贵宾社区气氛；渠道——加强直效性媒体的选择。以客户为中心，使消费者与产品的沟通变得人性化、个别化，告别传统媒体“大量生产”的模式；信息——强调精神需求共鸣。努力寻找与客户能产生强烈精神共鸣的话题、活动等，展开积极、有序、有煽动力的互动。通过先进营销理念的诠释，带给湖州客户，全新的视觉冲击、身心的尊贵感受、从而实现购买冲动。板块价值品牌实力产品征服+生态理念“剥洋葱”式层层递进第一步：板块价值预热关键词：城市发展、区位交通、居住文化第二步：品牌拉升价值关键词：上实品牌、项目规模第三步：产品征服+生活理念引导关键词：产品打造、销售现场引导，居住的先进生活观东方人居的世界观广告总精神：广告语释义：东方人居，植根东