搜索
当市场进入绝望期，豪宅营销陷入前所未有的困境。看市场做豪宅，不过是你卖一万，我卖一万二而已。如何跳出桎梏？换个角度思考，月亮虽然不能更圆，天空或许可以更蓝。让我们，听完故事再思考！前言351年前，完成沃子爵城堡不久的勒诺特（AndréLeNôtre）和勒沃（LouisLeVau）接到太阳王路易十四的命令：设计新行宫！路易十四，太阳王，整个法国最伟大的主人！强大辉煌繁荣唯一尊贵富有多才多艺这是一个高贵而又极度挑剔的君主朕即天下无可匹敌属于路易十四的皇宫气势磅礴布局严密协调宏伟壮观优美豪华精致要让每一个生活在这里的贵族感到王的气度无尚尊贵三段式处理中轴对称庄重雄伟洛可可风格典雅华美精致艺术全石材贴面尊贵大气历久弥新黄金比分割永恒美丽韵律和谐这里，群宴贵族，奢华无敌这里，金碧辉煌，岁月流金这里，烛光鬓影，歌舞喧天如此盛世，属于中世纪法国的路易十四如此盛世，于中国，上演于盛唐长安万民臣服，诸国敬拜，威加海内，恩泽寰宇亨通·长安府一座融汇中西的盛世精髓演绎千年经典的华美再献正传汪总：生于吴江，起于吴江，发家于吴江，圈子在吴江；主营轻纺，出口法国，身家几亿，朋友遍布，游历世界；有资本会享受，有眼界懂欣赏，穿名牌开豪车；以其资本，可随意定居于上海、北京、巴黎、纽约；然而，无论哪里，都不如吴江，有家族有朋友更有根！5年前，巴黎，凡尔赛宫磅礴的气势，让汪总心情激荡如果，在吴江，有这样一个地方庄重尊贵优雅端凝，肃然而立，王气尽显，可以入而为王，大宴宾朋可以进而成主，图霸世界在吴江，有很多汪总是事业的开创者是家族的继承者是生活的享乐者是有个性的高知阶层是从欧洲学成归国的西化青年他们爱攀比，好名牌，开豪车以标榜身份；有自己的小圈层，见过大场面，眼界高；希望得到别人的认同，别人的认同大于自己的认同；爱张扬，爱显摆，生怕别人不知道自己有钱！他们需要的居所，是居住的空间，更是展示的领域；就像，凡尔赛宫之于太阳王路易十四是家，更是一个展示权威、财富与势力的地方！准备购房的汪总遇到了系列思考点……房价在下跌，为何要入市？豪宅万万千，哪个属于我？凡尔赛宫很美很好，哪里有如此理想的地方？朋友们买在哪里？当然要够豪，不豪怎么够档次？只是漂亮没有用，还要有内涵！居住？是最基础的功能！还要有夸耀的资本，有展示的功能！让我感动？不够，要让我震动，不仅是豪，还要有气魄！问题很多，一一击破！市场下行期，是风险也是机遇！关键是，产品要合适，感觉要对位！达到心理预期，一切不是问题！金科廊桥水岸？没有过亿的景观段，怎敢称豪宅！九龙仓·国宾1号？文艺复兴建筑风格挺美，但是我不喜欢！绿城·御园？够名气挺对味，就是太远没圈子！中南世纪城？那也算真豪宅！凡尔赛宫很美很好，哪里有如此理想的地方？要够壮观，凡尔赛宫，宏大雄浑！要够经典，法式宫邸，中轴对称！要够奢华，雕花铁艺，鎏金饰面！要够隽永，石材贴面，历久弥新！要够精致，精装大堂，手工雕琢！要够阔达，4米挑高，超大栋距！要能传世，百年精工，三代世家！要有背景，大师缔造，豪宅专家！要有根源，景有传说，人有故事！要够尊贵，入有仪仗，出有护拥！要有圈层，可为比邻，可成伙伴！只有这些？远远不够！好产品不过是基础。还要真正贵族感受；足够奢豪生活；以及，足以打动人心并为之夸耀的传说！让我找？没时间！请努力吸引我！户外运用户外运用户外运用户外运用户外运用报纸运用OK，感觉还不错，去看看。什么，一天限10人，并需预订？够有谱。真豪宅？保安开车门、撑伞，一般般吧。四个保安的仪仗队护送？感觉还可以。整个样板段参观，全程陪同？好象有点不一样。迎宾还记得我名字？不错，工作够细。全身名牌？算是够品位，看来有点豪宅样。客户经理还记得我喜欢的位置？满好。居然还记得我上次点过英国红茶？不错！新推出了五星级酒店的提拉米苏？有点意思。既然服务都如此用心，那就好好参观参观吧，看看是不是真的金玉其中？每一景点专人讲解？保安陪护？有点豪宅的谱。白露池？源自枫丹白露宫，有个美丽动人的故事。越来越像回事了。签字专用金笔？万宝龙？够细，够用心。服务都如此细致周到，那房子应该建的真不错，1.5亿的样板段，看这手笔，在吴江确实算得上顶级豪宅了。还有自己的精神手册？物业服务手册？看看有什么花样。物业可以帮我办Party？这个服务有点特别，值得考虑。这就足以让人真正心动吗？NO！这些大都也见过的。下决定，其实不过是几个瞬间的事情。要点燃购买的欲望，需要更具有爆炸性的引线！一场穿越法兰西的大秀，即将上演！加冕纯正贵族，仅邀真正名流！扑天盖地的新闻迎面而来；吴江的每一个角落，都在谈论着这个既神秘又具争议的大事件。纯正法兰西，荣耀加冕礼！属于吴江的真豪宅？加冕？那不是王者的事情吗。谁够资格被加冕，谁是王者？怎么加冕？够纯正够法兰西吗？不会就是西贝货吧？仅邀真正名流仅邀？好大的口气！真正的名流？谁是真正的名流？被邀请的应该都是吴江数得上的人物，那就要拭目以待了，看看谁够资格当名流。一切，仅仅只是开始一个独属于吴江的名流真人秀，拉开帷幕！入主亨通·长安府，跨入领袖行列。原版COPY巴黎时装秀场？有点品位。与名模熊黛林、翡蓓一起走秀？级别挺高。吴江仅2人，还要选拔？门槛不低。品评名模？名牌？时装？感兴趣。还有拍卖？当季新品五折起拍？可以带老婆去看看。一张傲视全城的黄金邀请卡一场香满吴江的五星级盛宴一次震撼视听的饕餮旅程黄金邀请卡？真出血了。豪车专人递送？够有面子。五星级酒店专供大餐？有点想法。主菜由上海Mr&MrsBund的主厨PaulPairet料理？够品！做菜如做秀，全吴江仅有少数人有机会前往？那怎么能没有我的份。层层递进，步步惊心奠定吴江豪宅至尊领袖之位成就唯我独尊宫邸级享受让不住亨通·长安府无颜再称有钱人！成为吴江富豪圈流行潜规则50年后，主人已经更换为汪总的孙子这时的他已近不惑之年在满院花香浓荫下收到由亨通·长安府寄来的整修通知书一个月后，亨通地产将有专人对房屋进行检修整改此次整改之后，此栋房屋，可以至少再住50年在下一个50年到来之际，将另有专人前来检修！后续故事结束让我们回归项目以更理性的思考解决问题营销思考壹：豪宅解读贰：长安府属性解读叁：客户解读肆：竞争策略伍：价格策略陆：推案策略柒：营销执行策略壹：豪宅解读豪宅是身份、财富与阶层的标示，代表着一个阶层与众不同的生活方式，在这里，一眼可以看出高低！豪宅定义核心要素：稀缺性：核心地段、稀缺景观、稀缺人文资源必备要素：尊贵感：顶级品牌、顶级配置与配套（品牌、高档建材及公共装修、星级会所）个性化：一对一服务，个性定制服务辅助要素：安全感：私密性、安保体系创新、舒适性:户型的创新，配置的引领性豪宅构成要素苏州豪宅华润平门府稀缺古城地段2500年文化传承底蕴稀缺独栋产品中茵皇冠城市核心，湖西CBD稀缺一线金鸡湖景顶级配置城市人文豪宅城市中心豪宅自然山水豪宅太湖高尔夫山庄稀缺自然山水资源高尔夫球场稀缺大独栋产品典型豪宅解析绿城御园国宾1号稀缺性金鸡湖、独墅湖双湖之间高尔夫球场超星级酒店湖东、湖西双CBD大隐于市，园区核心地段，稀缺双湖景观与顶级配套尊贵性设计团队九龙仓国宾1号绿城御园建筑设计美国JWDA建筑设计事务所绿城东方建筑设计院景观设计美国JWDA建筑设计事务所美国LSI景观设计公司会所设计美国JWDA建筑设计事务所陈文栋设计样板房设计上海大野设计公司陈文栋设计立面形象石材干挂（葡萄牙、西班牙、德国米黄、埃及米黄）石材干挂（平层：山东金沙黄；合院：德国米黄）装修配置九龙仓国宾1号绿城御园会所配置4000M2会所；配置恒温游泳池，其它根据客户实际需求进行调整2500M2；大堂吧、医务室、棋牌室泳池、泳池配套用房、健身房等。样板装修地源热泵、国内顶级品牌地源热泵、世界顶级品牌（新风、户式中央空调、中央吸尘、地暖、直饮水）景观打造全冠移植，香樟、银杏、桂花全冠移植，特大樱花与桂花，胸径达到30CM以上大师联袂，顶级配置，处处彰显尊贵个性化尊贵服务体验前置，专享管家式服务绿城园区生活服务体系文化教育服务体系内容社区老年文化教育服务体系；社区儿童文化教育服务体系健康服务体系内容康保健类服务；社区门诊；紧急救助类服务；医疗绿色通道服务生活服务体系内容社区饮食、运动、休闲、购物、出行、商务服务安全感项目名称九龙仓国宾1号绿城御园楼间距20米楼间距为主，有部分做到30米合院别墅约10米间距平层官邸约22米间距智能安防电子巡更，周界防御报警系统，可视对讲等多重安防系统。每户配备“家庭安全防范报警系统”出入口、围墙管理系统，大周界主动防范系统、周界电视监控系统，区内设置电视监控系统、全色彩视频的访客对讲机系统，户内设置家庭防盗及紧急报警系统产品设计非对称设计，保证私密超高围墙，别墅3-5M平层底层2.5M注重私密设计，多重安防防护创新性、舒适性项目名称九龙仓国宾1号绿城御园户型16-18M大开间，二层总统套房设计3.3M层高地下室，大面积下沉庭院采光；双拼独栋化设计，户型预留电梯位16-17.5M大开间；3.9M层高地下室道路规划人车分流，主干道双行道入口设计，主干道宽6-7米人车分流系统，地下车库直接入户双向车道7.5-8米车位比2-4个/户2-3个/户家庭智能系统无预设会客、就餐、休息等场景模式,智能控制灯光、空调、地暖、音乐注重产品创新、科技与居住舒适性设计吴江豪宅金科廊桥水岸奥林清华中南世纪城项目名称中南世纪城金科廊桥水岸奥林清华核心要素地段核心边缘核心必备要素品牌二三线品牌一线高端品牌本土中高品牌配置与产品五星会所；精细示范展示；1500精装标准高端配置；五星会所；成熟配套；产品全线覆盖服务普通金科物业，一级资质普通吴江豪宅分析吴江豪宅分析金科王府：边缘地段，缺乏豪宅核心要素支撑中南世纪城：核心地段，侧总外在形象展示,产品及配置一般奥林清华：核心地段，产品与形象皆不入流有虚无实，侧重外在表现，缺乏实质，伪豪宅之流贰：长安府属性解读从地段上看南城中核，行政官邸，贵胄之地吴江南城，市政府正南，城市中轴本案行政中心中山南路本案行政中心中山南路尊崇法式风格顶级石材贴面，奢华立面国宾级会所法式宫邸，王者风范从形象上看法式宫廷园林，皇家礼制从景观上看从产品上看奢华大宅、私属领地公寓140-190㎡（主力）挑高入户大堂，双精装入户大堂；私有电梯厅，独立玄关，超大豪华主卧别墅250-310㎡12-16M超大面宽，3地下车位设计200-300M2超大地下室，100-200M2超大私家花园全地下车库设计从配置与服务上看百年树种，全冠移植；干挂石材，法式铺装；国宾级私人会所打造；第一太平戴维斯，专属服务打造八大安防智能体系尊崇配置，无所不在历载10年，厚德载物；深耕吴江，放眼世界；无限荣耀，再创辉煌；从亨通苑到吴越详庭，亨通带给了吴江人民一次又一次惊喜！深耕吴江，豪宅专家从品牌上看核心价值提炼地段：吴江中轴，正南宫邸；品牌：深耕吴江，豪宅专家；配置：专属服务，奢华配置；产品：法式大宅，王者风范。唯一正南中轴宫邸，奢华法式传世大宅吴江首席法式城市豪宅项目定位叁：客户解读1.来源预判：100%松陵本镇20%-30%以实力企业主、公司CEO与政府官员为主；吴江乡镇60%-70%以乡镇实力私营业主为主。2、来源区域以七都、八都、震泽、盛泽等乡镇为主；更多来自服装、丝绸、电缆等吴江支柱产业领域的佼佼者。本案目标客群来源圈层感强占有欲追逐最稀缺，没有最好，只有更好；领袖者见解独到，不跟风，阅历深，追随这众多；身份标签一切配置需与自身社会地位相匹配；攀比跟风不甘落后，在本土尤其注意别人如何看待自己客户需求描述：地域情节小圈层现象明显，强强联合；紧邻家乡，兼享城市的便捷，同时满足亲情、社交与生意需求；私营业主、行业中的领导者；企业主，公司CEO与掌舵者主力客户特征1、攀比心理严重；2、子承父业，学历不高，虽无内涵，注重外化表现；3、喜欢世界名牌、豪华跑车，以彰显身份；4、见过大场面，眼界高，要求高；5、标签感重，希望获得别人的认同；6、小圈层