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登场中粮彩云居中粮-彩云居命题速度、品牌、利润一样不能少审题93平米以下占82.7%；119平米以上占17.3%；以小户型为主，辅以部分舒适性三房及复式房，当然还有迷你型公寓。占地面积：43867方总建面：74574万方容积率：1.7建筑高度：35米用地性质：二类居住用地总户数：1064车位数：597破题大号彩云居方方正正一块地，中规中矩”中”项目。秉性——中庸突破需要个性？破题的过程就是个性的寻找和塑造过程。市场找趋势找机会找问题对应评标要素3定位定市场定目标定价值对应评标要素4/5概念给项目一个腾飞翅膀对应评标要素6推售一切尽在掌握的未来对应评标要素7市场市场政策解读从07年9.27到10年4.15胳膊与大腿之争推动成长07年9.27金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。10年4.15新政次月各地销量急剧萎缩，市场一片萧条……08年被挤兑（人所共知）09年被忽悠（来不及出货）10年被蒙骗（香槟都备好了）政策PK大会史上最强（重拳）VS耐药性（皮实）嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑）龟缩（没细则）VS叫嚣（新税制）落袋为安VS博取高利民生VS误伤观望VS彷徨——尽头在哪机动政策VS长久政策通胀VS保值总经理要让总理开心战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。要求：1、不会哗变；2、不要招摇。妥了！政策不可违趋势不可逆刚需不可背结论市场区段分析我们的九龙湖地位1、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块板块5、九龙湖板块6、科学园板块7、汤山麒麟板块江宁七大板块之一，我们相对边缘主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎已类主城化近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划高端配套、环境改善老市镇/繁华/地缘人口自我中心化辐射1、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块5、九龙湖板块6、科学园板块7、汤山麒麟板块近城/山水/大学城/别墅聚居地山水人文、环境改善板块能级★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆板块特征品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建大牌开发商区域撬动温泉养生/受仙林辐射/弱配套度假型主导产业导向/方山/大学城//地铁/弱配套升级改善板块能级1990年起步2000年萌发2001-2003年发展2004-2007年加速2008-2010年成熟区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房地产行业在全区经济中所占比重也与日俱增。时逢南京城建改造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直处于供不应求的状态政府资金政策偏向河西，虽然打出打造江宁新城的口号，但缺乏政府资金政策的投入与支持，配套与交通一直无法跟上房地产开发速度，成为其发展瓶颈。商业配套逐渐成熟，根据最新规划，江宁由新市区定位于“一主城三副城”副城之一。同时随着地铁南延以及其他交通的建设，江宁逐渐成熟，走上又一轮快速发展阶段。发展足迹——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；——纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD江宁大有可为金带、绿廊、纽结中心、RBD网络板块板块描述楼市特点岔路口板块距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸引不少客户大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机遇百家湖板块江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环境较好，而且配套较为成熟。新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导致区域项目价格差异较大，可开发用地紧缺，未来供应量少九龙湖板块位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色秀丽，大牌云集，但短期内配套及交通较弱。双龙大道高架、机场高速，地铁3号线利好、青奥会利好对板块有一定助力，自然生态环境优越，大牌商纷纷进驻，后期发展潜力巨大。科学园板块（大学城板块）城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1号线延伸段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前交通、生活配套不完善靠近大学城，人文气息浓郁，交通不便汤山麒麟板块远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较晚。江宁最养生板块，但交通较为不便三山板块得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有待进一步完善南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期供应紧缺。公寓价格已逼近主城价格东山板块板块江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气，配套完善，生活非常方便。是江宁居民置业首选地规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物业类型发展，近期供应热点，但未来供应紧缺九龙湖，自有优势江宁开发区已成为南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地，吸引来自美国、日本、瑞典、德国、澳大利亚、英国、法国、意大利、加拿大、菲律宾、新加坡、韩国、台湾、香港等21个国家和地区的1800多个项目进区落户，到位外资超过20亿美元，投资额在千万美元以上的大项目有220个，世界排名前500强的企业中已有28家进区。而九龙湖板块就涵盖了汽车制造业、电子信息产业、进出口加工业、教育产业、织科技工业园等众多领域的产业群。苏源集团、长安福特、国电南自、南京晨光、海尔曼斯、宇行机械、九竹企业、恒宝利、奥特电气、南京出口加工区、克里斯汀、同仁医院、东大、南师附中、清水亭中小学等。值得关注的产业涵盖区位价值判研小结1、从中长期发展来看，九龙湖自然生态环境、地铁3号线利好、青奥会利好、品牌开发商进驻等可推助板块发展；2、板块边缘性强，板块能级一般；3、目前基本生活配套档次一般，休闲娱乐购物等配套较弱；4、机场高速/双龙大道高架，区内及市内公交能实现与主城对接；5、产业链形成巨大中高端消费力，但已经得到一定释放。市场资源理解北侧新城规划混合用地南北长约314米，东西宽约140米西侧同仁医院东侧的加油站南侧吉印大道东侧九州通医药东侧九竹南侧东南大学我们本位东南大学九龙湖校区/南师附中以/清水亭中小学九龙湖与方山：远古时这里是一片大海，海龙王有九个王子，十分顽皮，搅得水府、天界都不得安宁。玉帝把他们抓住，关在一个玉匣里，交由太白金星看管。这九位龙子被关得不耐烦，在匣中喧闹不已。太白金星只好带着匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人间，成为今日的方山。九位龙子变成了方山周围的九个山岭，围绕着方山。人文在南京，难得山水相映成趣之地除却玄武湖与紫金山，便属九龙湖和方山一方天印一卷长史一座神峰一汪碧波生态江宁主城江北地块位置约16.7公里约6.6公里双龙大道高架机场高速(直线距离2.4公里)目前开通的公交路线：安丹线：安德门(地铁站）-雨花台—卡子门岔路口-河定桥—二十一世纪国际公寓—同仁医院站（项目所在站点）-小丹阳安铜线：铜山—机场路南口—同仁医院站—岔路口—卡子门—雨花台—安德门（地铁站）区内盛同(16)线，景福(15)线，盛东(21)线，盛福线等交通地铁3号线吉印大道站双龙大道和吉印大道交界位置2014年青奥会前通车江宁地铁沿线在售或即将上市楼盘项目名称面积在售主力户型推售动态21世纪国际公寓7.5万80-100㎡36-98㎡在售房源为50、60㎡一房约30套，均价13000-14000元/㎡，全款99折，下半年推出90-110㎡户型180多套。高尔夫国际花园21万114、130、150㎡在售四期，五期规划未定，目前在售户型以大户型为主，均价12000元/㎡青春水岸4.5万80-100㎡2010年下半年推售万裕·龙庭水岸35万80-120㎡两~三房预计在下半年首次开盘，首批推6栋高层600多套房源，户型有77-82㎡的两房及99-129㎡的三房,价格未定东方龙湖湾23.7万88两房、113三房下半年推出232套房源，面积67-179㎡，价格未定，在售均价9000元/㎡文鼎雅苑14.5万103-108㎡尾盘2栋120套,下半年推售宜家国际公寓12.5万户型56-130㎡一~三房，共99套，均价9000元/㎡，预计6月推售融侨世家15万共1211户85-135㎡的两房、三房，预计2010年下半年上市城市之光12万共1300户45-60㎡酒店公寓，预计2010年10月上市莱茵东郡44万2010年11月推出40-80㎡单身公寓约700套武夷绿洲56万下半年推出10栋高层60-140㎡，价格未定东渡国际青年城23万预计2010年1栋26层8-9月推出38㎡单身公寓毛坯，共544套恒悦君铂国际3万预计下半年推售1栋住宅楼，以小户型为主左邻右里30万第5期6栋小高层及高层，目前已经推出2栋，主力户型88-138㎡，在售均价13000-14000元/㎡，一次性付款92折。同曦国际广场35万剩余体量200多套铂金水岸5万剩余体量140多套,主力户型77-130㎡，在售价格11000-14000元/㎡医疗：紧邻三级甲等医院同仁医院，九龙湖板块有百家湖社区卫生服务中心等；商业：依靠殷巷商贸中心，超市菜场邮局电信等基本齐全，但休闲娱乐配套弱。江宁大学城场馆区是承接青奥会“三大场馆区”之一配套优势（S）地铁领衔优秀交通品牌（不足以KO）自然生态资源产品面积适销对路（有趋同）劣势（W）边缘性临街噪音加油站医院过近配套问题机会（O）地铁江宁新机遇众人抬柴青奥会威胁（T）政策问题扎堆推盘我们需要营造个性SWOT市场竞争剖析项目周边楼盘分布图中冶天城骏景华庭同曦假日商业广场凤凰港商贸中心雅居乐地块汇金九龙商业街宝润九龙湖地块分布万科·金域蓝湾项目地址：清水亭东路9号占地面积：27万方建筑面积：68万方（地上54）总户数：3800户建筑容积率：≤2.0建筑密度：≤20%建筑高度：≤60米绿化率：40%商业配套：2万平米，21班幼儿园/运动主题会所/社区中心/净菜市场/社区商业街等景观规划：西班牙风情社区项目定位：纯高品质社区，南京高尚湾居生活标杆体量大/社区配套完善西班牙风情/精装修产品品质/品牌积淀主力户型：90㎡两房、118-135㎡三房、168㎡四房，120㎡以内的房源基本售完；在售价格：16000-17000元/㎡，98折优惠（精装修报价3000元/㎡）地址：清水亭东路158号类型：16栋11层小高层，3栋31层的高层住宅占地面积：13.4万平米建筑面积：24.1万平米总户数：1720户建筑容积率：2.0绿化率：50.1%项目定位：宜居生态社区商业配套：两栋商业中心/1栋办公综合楼及幼儿园主力户型：90-130平米两房、三房140-170平米四房、五房在售房源：142-171平米四房、五房，预计6月份推出精装修小高层，90-130平米在售价格：均价15000元/平米，85折优惠恒大·绿洲体量大社区配套价格优势《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目地址：江宁区双龙大道以东、清水亭东路以北产品类型：8幢16~18层高层住宅占地面积：66590平米建筑面积：160180平米总户数：1090户建筑容积率：1.8绿化率：47.3%主力户型：70-140平米项目定位：精致生活型城市高尚住宅社区推售动向：推售时间：2010年7-8月，1-3栋共359套骏景华庭项目地址：江宁开发区诚信大道以北，清水亭东路以西