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上海俊豪房地产营销策划有限公司海安华中五金机电城整合营销策划方案第一部分海安概况和市场分析一、海安县概况海安县1、海安县概况⑴海安地处中国南通市“黄金海岸”和长江黄金水道结合部，素有“江海门户”之称，⑵海安县承南启北，扼守苏中物流要塞的交通网络与优越的地理优势，随着中国东部沿海交通大动脉沿海高速（盐通高速）苏通大桥、崇启大桥和崇海大桥的建成通车，海安纳入上海都市圈、苏锡常都市圈、南京都市圈的1-1.5小时经济圈的核心地带。⑶海安县总面积1108平方公里，人口93.8万⑷海安县素有“建筑之乡”、“五金之乡”的称号2、海安县宏观经济概况⑴2009年实现地区生产总值300.75亿元，人均地区生产总值达32104元。⑵2009年完成财政总收入40.21亿元，城镇居民人均可支配收入18211元，农民人均纯收入8310元。⑶2009年国民经济生产总值中，第一产业实现增加值34.70亿元，占11.5%，第二产业实现增加值163.00亿元，占54.2%，第三产业实现增加值103.05亿元，占34.3%。⑷全年完成全社会固定资产投资200.61亿元，第一产业投资0.71亿元，同比增长81.7%；第二产业投资149.1亿元，同比增长20.0%；第三产业投资30.38亿元，同比增长28.1%。全年完成房地产投资额19.53亿元。⑸近年来，海安的产业基础更趋完备，经济板块特色鲜明，已由原来的传统农业、一般加工业为主向高端制造业、高新技术产业转变。初步形成了装备制造、纺织（丝绸、化纤）、高新技术三大产业集群，锻造机械、电梯部件、电力装备、建材机械、纺织、丝绸、化纤、电子、新材料、新能源等十大特色板块。小结：1、海安县地理区位优势突出，交通便捷，与长三角主要城市距离适中；2、海安县目前第二产业占主导地位，以专业市场为主导的第三产业正在逐步发展。二、房地产市场宏观政策和信息分析1、楼市限购政策：根据春节前公布“国八条”的要求，到3月底基本上所有省会城市、直辖市和计划单列市的楼市限购政策均以推出。其中最为严厉的是北京市（限购5年），较为宽松的是成都市主城5区限购，其他城市基本上明确限购时间为1年。2、银行再次加息：在3月份居民消费价格指数（CPI）可能再创新高的一致预期下，中国人民银行在4月5日晚间宣布，至2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年以来第二次，也是半年以来第四次上调人民币存贷款利率。上海新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。银川涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内（人均可支配收入增长预期目标为10%）西安涨幅不得高于15%太原不超过年度地区生产总值和人均可支配收入涨幅（前者预期目标为13%，后者预期目标为10%）沈阳低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度的价格控制目标（这两个指标的预期目标均为12%）兰州涨幅不超过9%贵阳严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值昆明涨幅不超过人均可支配收入增长水平海口涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平（人均可支配收入增长预期目标为10%）合肥涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度济南涨幅不低于城镇居民人均可支配收入增速广州涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。郑州同比指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增长速度宁波低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度厦门同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度深圳涨幅低于本年度GDP和常驻人口人均可支配收入的增长速度3、各地房价控制目标4、商品房明码标价：国家发改委在3月22日发布《商品房销售明码标价规定》，该文规定从5月1日期实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用，商品房明码标价对外公示后，可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。5、房地产市场形势：2月份以来国内部分城市房价仍处在上升通道。根据国家统计局发布的2月70个大中城市销售价格变动情况显示：房价环比涨幅超过10%的城市有7个。随着一、二线城市限购令的出台和执行，整个房地产市场的需求在限购城市被挤出后向三、四线城市集结，致使三、四线城市商品住宅量升价涨。6、商业地产量升价涨：在住宅限购政策和其他政策的调控下各地商业地产的销售出现了量升价涨的趋势。以上海为例，根据搜房网监控数据显示，3月21日~3月27日上海全市商铺成交套数为374套，达到春节后周成套数的最高值，平均每天逾50套。即使那些地理位置偏远，以往销售平平的专业市场类商铺也出现了热销的景象：枫泾板块的上海服装城至3月份以来以去化了60多套。在上海市场销售的专业市场类商铺大部分是以带租约的方式出售。小结：（1）为应对通胀的压力预计央行今年还将加息两到三次，这给贷款购房的消费者及部分投资客增加了经济压力。（2）因一、二线城市限购令政策被挤出的消费者将回流到三、四线城市购房，而因自身经济收入不高而无力在一二线城市购房的消费者，也将回流至三、四线城市购房，这样势必会使三、四线城市出现量价齐升的局面。（3）随着各地方政府3月底今年房价控制目标的出台，今年房价整体上涨8%~13%的趋势已基本确定。（4）此次发改委关于《商品房销售明码标价的规定》缺乏新意，对房价控制也没有太大作用。这项规定上海在2010年9月已推出，但并没有控制住房价的上升。（5）随着商品住宅的限购和严厉的宏观调控政策，部分投资客将转投商业地产，包括各类商铺、写字楼。三、海安县房地产市场分析1、海安县商品房市场供应情况（1）2011海安县商品房市场主要项目的供应量约为40余万平方米，整个市场的供应量约在50-60万平方米。（2）2011年海安县商品房市场中供应量较大的中洋高尔夫公寓、七星国际城、金水湾公馆、万豪国际等，这些项目市场销售价格在海安基本上属于第一梯队。（3）从市场供应数据分析，海安县商品房市场的高端住宅的供应量较为充足，中低端产品的供应量相对较少。（4）海安县商业物业市场目前只有沿海大市场有带租约销售的产品，除此之外整个市场上暂无体量较大的商业物业出售。2、海安县商品房成交情况2011年3月海安县商品房市场共交易商品房475套，环比下降27.7%。受恒源新村政府限价房的影响，海安县3月份商品房成交价为4400元/平方米,环比下降1%。项目名称所属区域交易套数销售均价(元/㎡)奥华国际装饰城海安镇503600华新一品海安镇425250沿海大市场C区城东镇345148海安大世界广场海安镇306000七星国际城城东镇255200海州新城海安镇225250沿海大市场B区城东镇173800江海清水园海安镇145250金水湾公馆海安镇146200清华雅居曲塘镇133700水岸名城海安镇113650东城国际城东镇83485（1）2011年3月份海安县商品房销售排名表（除限价房外）145460271488547600121562741502004006008001000120014002010年7月2010年9月2010年11月2011年1月2011年3月交易套数交易套数（2）海安县商品房成交套数环比分析分析：（1）相对于2010年12月和2011年1月市场供应的集中放量，海安县商品房在经过1、2月份的放量销售以后，目前市场上商品房的供应在各个楼盘中基本上只剩下了尾房。业主购房选择余地较小，从而形成部分业主等待新盘入市后再直接购房。（2）由于1、2月份楼市购销两旺，各大楼盘均提高销售价格，现海安中心区域大部分楼盘单套总价已超过60万元，从而挤压掉了部分购房客户。（3）从2010年4月开始的房地产宏观调控政策，在2011年春节以后，趋向从严，外地人在海安购房基本上不予贷款，同时对首套房的审核更加严格，从而限制了投机购房。3、海安县商品房成交价格分析月度销售均价300032003400360038004000420044002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月月度销售均价分析：（1）相对全县快速下滑的成交量，3月份海安商品房的成交均价出现了小幅回调的势头，环比下降1%。截止3月底全县商品房销售均价达4400元/平米左右。70%73%77%64%72%74%24%23%19%15%24%24%6%4%4%21%4%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%3月2月1月12月11月10月城中板块城东板块城西板块4、海安县成交区域分析分析：（1）2011年1-3月城东板块商品房的销售套数持续上涨，均出现了大幅上升，截止3月底，城东板块成交套数占全县成交总套数的24%。（2）2011年1-3月城中板块商品房的成交套数成下滑趋势，3个月以来，成交套数已下降了7%，这主要是因为1月份以来城中板块商品房成交价格大幅提高，从而挤压了部分客户到城东和城西板块购房。小结：1、受房地产宏观政策影响，海安县商品房成交量呈下滑趋势，但价格未有明显下跌。2、目前海安房地产市场上商业物业供应量较少，尤其是专业市场商铺。1、调研时间：2011年4月1日—4月10日我司针对本案项目未来的销售，对海安县通榆北路、长江中路及客运站周边的五金一条街进行了充分的市场调研。2、调研目的:通过市场调研收集以下数据：海安县五金店铺市场租金、业态比例、商户租用面积、及对本案项目商铺的购买意向等。在对数据经过汇总比较整理分析后，对华中五金机电城的销售价格提出参考性建议。3、调研方式：对各商户采取走访询问式调查方法进行数据的采集。四、海安县五金机电市场情况分析4、调研区域与项目（1）、通榆北路五金商铺租金、面积数据表分析：1、该区域五金机电业态较为集中，市场的平均租金为1.4元/平方米/天。2、经过市场调查，该区域内考虑购买和租赁华中五金城的客户有6家，但目前心理价位较低。客户是否入驻华中五金机电城主要看市场租金和人气及规模。区域位置通榆北(中)路店面总数30五金机电店总数五金机电店总数10经营业态具体地址面积租金是否考虑在华中开店购买/租赁心理价位/租金五金通榆北路71号150㎡2.0元/㎡/天否//水泵通榆北路71号25㎡2.26元/㎡/天可以考虑租赁租赁0.9元/㎡/天钢材通榆北路71号24㎡2.25元/㎡/天可以考虑租赁租赁1.0元/㎡/天电动工具通榆北路71号25㎡2.27元/㎡/天否//五金机电通榆中路84号70㎡0.8元/㎡/天可以考虑购买购买5500元/㎡机电通榆中路99号65㎡1元/㎡/天可以考虑购买购买6000元/㎡五金机电通榆中路70㎡0.9元/㎡/天可以考虑租赁租赁（考虑）1.0元/㎡/天五金机电通榆中路（商务宾馆下）80㎡0.86元/㎡/天可以考虑租赁租赁0.9元/㎡/天五金机电通榆中路86号30㎡1.1元/㎡/天否//（2）、长江中路附近的五金商铺租金、面积数据表长江中路店面总数15五金机电店总数8经营业态具体地址面积租金是否考虑在华中开店购买/租赁心理价位/租金机电长江中路6号75㎡（楼上楼下）1.9元/㎡/天否//机电五金长江中路7号60㎡1.62元/㎡/天是购买5000元/㎡电动工具长江中路7号70㎡1.44元/㎡/天否//螺丝长江中路9号90㎡1.5/㎡/天是购买5500元/㎡机电五金长江中路11—4号100㎡1.66元/㎡/天考虑购买（考虑）/机电五金长江中路11号50㎡1.55元/㎡/天考虑购买（考虑）5000元/㎡机电长江中路宁海路东边120㎡1元/㎡/天考虑购买（考虑）5300元/㎡机电长江中路宁海路东边90㎡0.9元/㎡/天考虑购买（考虑）5000元/㎡分析：1、该区域五金机电业态较为集中，客户以批发和零售相结合，市场的平均租金为1.41元/平方米/天。2、经过市场调查，该区域内考虑购买华中五金城的客户有5家，但目前心理价位较低。客户是否入驻华中五金机电城主