呼和浩特闻都紫金城年度营销推广策略

刘安峰闻都紫金城年度营销推广策略刘安峰目录•第一部分：项目概况•第二部分：呼和浩特城市宏观状况•第三部分：呼和浩特房地产发展概况•第四部分：本案市场比较定位•第五部分：项目（SWOT）分析•第六部分：目标客户群分析锁定•第七部分：营销策略•第八部分：广告推广刘安峰第一部分、项目概况•地理环境•交通状况•周边环境刘安峰项目概况一：地理环境项目四至：东到金桥大道南至锡林郭乐南路西临小黑河北依昭乌达路刘安峰项目概况二：交通位置项目以金桥大道、锡林郭乐南路以及昭乌达路为其交通主动脉，交通条件良好。市内公交车有*******能够到达。刘安峰项目概况三：周边环境刘安峰第二部分：呼和浩特城市宏观状况1、城市发展①、城乡建设总体布局②、重点基础设施建设2、国民经济刘安峰1、呼和浩特城市发展①、城乡建设总体布局十五“期间，呼和浩特的城市发展将按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系合理布局，形成功能互补的城市网络群。到2005年，城市化水平达到55%左右。中心城区要控制密度、增强功能、优化环境，积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。卫星城要统一规划、综合开发、梯次推进、分步实施。重点搞好道路中心镇要根据资源、产业、区位等不同优势，建设不同产业主导、各具特色的小城镇。要采取切实可行的政策措施，撤乡并镇，加快城镇化进程。通过改革现行户籍制度，实行户籍登记制，促进农村人口向小城镇集中。拓宽城镇建设投融资渠道，引导社会资金投入城镇建设，引导乡镇企业向乡镇工业小区集中，引导农民住宅向配套齐全的小城镇住宅规划区集中。坚持城镇合理布局和基础设施共建共享的原则，尽快形成符合小城镇经济社会特点的行政管理体制。刘安峰②、重点基础设施建设加快道路交通、供水排水、供气供热、城市防洪和电信邮政等基础设施建设，为推进城市化和城乡建设现代化奠定坚实的物质基础。Ⅰ、加快交通基础设施建设，构筑通畅便捷的城市综合交通运输网络。城区道路建设要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路，拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。公路建设要按照打通九条出境路、精修三条出口路、改造三条旅游路、建设一批县乡路的思路，完善市域网公路，扩大公路通达深度。十五期间，完成国道110线呼市段、国道209呼市至和林段一级路、和林至清水河土勾子段二级路、清水河至偏关二级路改造工程。完成省道104线呼市至武川、省道209线和林至刹虎口、省道101线呼市段二级路改造工程和省道102线呼市至凉城一级公路建设。完成武川至召河、武川至白音锡勒、机场路、哈素海旅游线的改造工程。配合自治区完成呼市至包头、呼市至集宁高速公路建设，启动呼和浩特公路主枢纽项目，与此同时完成土托东线、土托西线、萨凉路、集固路（呼市段）等一批县乡公路建设，力争十五期末，市内国省干线达到二级公路标准，80%的村通等级公路。铁路运输要改扩建铁路西站，建设呼准铁路专用线。航空运输要升级改造呼和浩特机场，发挥中西部地区骨干支线机场作用。刘安峰Ⅱ、加快城市供水、供气、供热等市政公用设施建设，构筑功能完善的公用设施网络。抓好引黄供水工程建设，改造供水排水管网，确保到2005年，市区日供水能力达到52万吨，自来水普及率达到100%；在加快水资源开发的同时，大力推行城市节水，实现水资源的优质优用。加快天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程，有步骤地推广全电能、准电能用电小区。争取到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。Ⅲ、加快城乡电网改造，建设乌素图、燕营220千伏山变电站和220千伏呼乌线、呼昭线、形成220千伏单环网供电方式。增容改造110千伏变电站5座，改造10千伏配电线路，市区主要街道实现电缆入地。通过全面加快城网、农网建设和改造，实现城乡同网同阶。Ⅳ、加快防洪重点工程建设，构筑完善强固的城市防洪体系。重点完成大青山周围哈拉沁水库、红山口水库、坝口子水库建设和乌素图水库的除险加固，完成流经市区的哲达盖河、哈拉沁河综合整治工程，完成对境内黄河及其主要支流的提防、险工险段和病险水库的除险加固。刘安峰Ⅴ、加快电信邮政设施的建设步伐，构筑现代化的邮电通迅网络。通信建设要加快电信基础网、支撑网、业务网和服务网的建设，建成大容量的数字传输网、用户光纤接入网，为发展信息高速公路创造条件。加强邮政中心局的建设，更新改造邮运网设施，提高邮件传递速度和服务水平。加快邮政综合计算机网和电子邮政网站的建设，逐步提高邮政网络的技术层次和服务功能。1999年，呼和浩特提出了建设生态市的总体要求，计划在10年之内把呼和浩特建成生态市。近年呼和浩特利用国家实施西部大开发的机遇，加大了生态治理的力度。全面实施了“蓝天绿地”环保工程。通过实行集中供热等措施，提高城市的净化、绿化和美化的水平。刘安峰2、国民经济2001年全市国内生产总值达到214亿元，比2000年增长20%。分别比全国和全区平均水平快12.6和10.3个百分点。全市人均国内生产总值达到9902元，比上年增长18.8%。第一产业增加值25.5亿元，增长0.1%；第二产业增加值95.4亿元亿元，增长26.4%第三产业增加值90.3亿元，增长19.8%。刘安峰第三部分：呼和浩特市房地产发展概况1、房地产市场发展态势2、新城区地产概况3、玉泉区地产概况4、区域地产特征刘安峰呼和浩特市房地产市场发展描述1、房地产市场发展态势自2000年开始呼和浩特市政府抓住西部大开发的历史机遇，全力推进“首府城市建设年”、“绿色城市年”。呼和浩特市政府首先调整完善城市规划，并从政策上制定了一系列的优惠政策，吸引外来投资者。这一积极举措带来了呼和浩特市房地产业的飞速发展。2001年保持了2000年高速发展的趋势，同时比2000年增长了32.1%。房地产业开发投资增长率远远超过了国内生产总值的增长速度。刘安峰目前呼和浩特市房地产开发比较火热的区域区分非常明显，以产品特征和价格特征可以分为东西两个比较明显的板块。①、东部板块以锡林郭勒路向东及其路两边属东部板块，即赛罕区和新城区。主要分布着的比较典型的项目有都市华庭、丽苑阳光城、东苑小区、桥华世纪村、人和小区、学府花园等。②、西部板块以锡林郭勒路向西属西部板块，即回民区和玉泉区。比较典型的项目有幸福城等。刘安峰2、新城区概况面积700平方千米，人口31万。新城区是呼和浩特市的中心城区，是内蒙古自治区政治、经济、文化、教育、科研的中心和交通、邮电、通信的枢纽，是呼和浩特市对外开放的门户；新城区2001年完成国内生产总值49亿元，比上年增长20.3%；建筑业总产值15000万元，比上年增长171.5%；城市居民人均可支配收7087元。刘安峰3、玉泉区概况玉泉区位于呼和浩特市城区的西南部，全区总面面积213平方公里。人口18.73万人，玉泉区有蒙、汉、回、满面等19个民族。玉泉区是原归化城，故有“旧城”之称，2001年全区国内生产总值达到19.4亿元，比上年增长17％，城市居民人均可支配收入达到5276元，比上年增长0.6%；城区改造建设推进了市场建设步伐，幸福、馨方园、食全食美等大型专业市场的建成，成为玉泉区商贸发展的亮点。近年来，玉泉区继续加大招商引资力度，旧城区改造取得突破性进展。基本完成两条新规划路和大南街扩路的拆迁工作，修缮通顺东街，恢复了明清风貌，全区道路状况明显好转，投资和生活环境大为改善。刘安峰4、区域地产特征•房地产价格特征•房地产产品特征•区域客层客源特征•区域房地产竞争特性刘安峰①、东部板块Ⅰ、以都市华庭为首的高档项目均价在3540/㎡左右；Ⅱ、以桥华世纪村为代表的中档楼盘在2290元/㎡左右；Ⅲ、以东苑小区都市为代表的低价位楼盘价格在1800元/㎡左右。分析：东部板块之所以在同一区域价格区分那么明显主要是由于这些项目所对应的客源客层有明显的区隔，高档项目主要对应都市金领、私营企业主等有车一族。而此区域的中档项目所对应的客层主要是在政府机关上班的公务员和一部分个体工商户。而作为低价位的楼盘他们所对应的客层则是以收入不是很高的工薪阶层和部分拆迁户。刘安峰②、西部板块以幸福城为典型的低档楼盘均价在1350元/㎡之间。分析：西部板块楼盘项目基本具备的优势就是环境，西部向来是呼和浩特市的商业中心，休闲、观光和旅游购物主要集中在这个区。刘安峰呼和浩特市房地产产品特征①、建筑特性——呼和浩特市的住宅绝大多数板式多层；②、开发规模——呼和浩特市的住宅项目10万-17万之间的楼盘占据了半数以上，这种组团结构更适合发挥项目的个性化，在推广上面更容易把握自身的客源客户；③、社区规划——大部分的项目都体现了高绿化率和低容积率，在社区环境的生态化上面也有所体现；④、社区配套——大部分项目在社区配套服务上面，考虑到本呼和浩特市发展的滞后性，和很多项目建在新区，都为业主提供了更为全面的物业服务和会所服务。刘安峰呼和浩特市房地产客层客源特征①、客源：呼和浩特市、包头市和周边盟、市县。②、客层：Ⅰ、收入稳定的工薪阶层；Ⅱ、政府机关公务员；Ⅲ、拆迁户；Ⅳ、私营企业主；Ⅴ、外地工商人士；Ⅵ、少数投资客；Ⅶ、二次置业者。刘安峰呼和浩特市房地产竞争特性近几年来，呼和浩特市的房地产业的发展可谓是如火如荼，房子越做越漂亮，盘子也越做越大了。竞争变的越来越剧烈了，每个项目都极力营造买点来吸引客户的眼球。在关乎购房人利益的几个方面显得更明显，主要表现：①、低价位——如人和小区等项目，价格在1420元/㎡左右，项目注重在面积和总价上；②、高品质——如都市华庭，在产品的塑造上都体现了高贵、舒适、人性，当然价格也不菲都在3540元/㎡左右；③、低密度——许多项目容积率一般在2以下，有的更低如桥华世纪村只有1.22；④、高绿化率——绿化率基本超过30%，有的甚至达到了50%；⑤、大社区——如桥华世纪村总面积在53万㎡。刘安峰总结：从呼和浩特市1350-1600元/㎡项目的热销来看低价位住宅的有效需求空间是广阔无比的，加上呼和浩特市有着发达的交通和成熟的城市生活配套，同时生活成本也特别低，这些优势将会从其它城区吸纳大量的居住客户，从市场了解得知近几年的市场供应量也是巨大的，其供应量也不断增大，所以开发商也预感到了未来市场竞争的严峻性，在产品特色和个性化上面也极尽所能，营造买点，制造自身优势。刘安峰第四部分：本案市场比较定位•市场调研•项目竞品比较解析•项目市场定位•项目理念的定位•项目的客观条定位刘安峰定量调研•从本项目周边所有住宅项目中我们筛选出与本案位置较近竞争明显的项目：*******•在建项目包括******与本案推出、峻工时间上相近。但它们有本质的不同，所以我们要选择针对目标对手的竞争策略去锁定我们的目标客户群。市场调研为了准确做出项目的产品定位，我们对呼市市区的主要住宅的销售、情况进行了市场调查，现将在售住宅项目列表如下：*******刘安峰重点竞品**************刘安峰◎已投入使用的竞品调研表◎已投入使用竞品分析结论◎在建项目主要竞品分析◎在建项目竞品分析结论◎针对竞品采取措施目标竞品分析刘安峰项目市场定位刘安峰项目价格定位•建议群盘均价控制在2790元/平米。•项目价格策略为动态价格体系与静态价格体系的有机结合，静态价格基于对产品品质的深入研究，动态价格基于对未来市场价格走势的判断。在实际操作过程中以静态价格体系为基准，以动态价格体系的为整个价格策略提供有力保障。这样才能促进销售的有力进行，从而达到开发预期目的。•市场原则：根据市场的发展情况，竞争项目情况想对比，价格要有较大弹性，更加具竞争力。•楼层、单元、朝向、噪音、景观、通风、采光、面积、户型等作以调整•低价入市，低开高走、价格一路上扬的策略。较低的价格销售增加客户价格上涨的信心，基于位置、环境、以及市场认知程度建议开盘均价•具体价格策略将考虑开发商整