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博大机构—吉林市东滩街项目营销策划报告吉林市房地产市场综合分析区域房地产市场分析1、吉林市综合环境分析2、吉林市房地产市场分析3、吉林市房地产市场总结1、区域简介2、竞争区域界定3、竞争个案基本信息4、个案对比分析5、区域市场总结1、项目感受及定位依据2、市场定位3、产品定位4、客户定位1、原有方案检讨2、规划调整建议3、住宅产品建议1、策略制定依据2、策略实施计划3、开发时机与步骤1、产品营销策略2、关于推广项目分析项目定位建议项目开发策略建议项目营销推广策略规划方案调整建议总体思路1、项目概述2、项目SWOT分析3、项目价值分析吉林市房地产市场综合分析吉林市概况吉林市综合环境分析吉林市房地产市场综合分析市标:摇橹人市花:玫瑰市树:垂柳吉林市位居长白山峦脉,松花江上游,吉林省中东部四面环山,三面临水,自然景观得天独厚,有“北国江城之称”。城区规划面积1995平方公里,建城区面积165.63平方公里,市区人口179万。以化学、电力、机械制造业而闻名,是国务院命名的历史文化名城。各项经济指标状况经济环境分析吉林市综合环境分析吉林市2007年国民经济快速增长,地区生产总值达到1008亿元,增长38.3%;全口径财政收入完成101亿元,增长53.8%。城市居民人均可支配收入达到12500元,农民人均纯收人4390元,分别增长23%和12.4%。2007年吉林市各项经济指标均有所提高,从近几年趋势来看吉林市的经济增长。◎2003-2007年GDP变化资料来源:吉林市政府工作报告各项经济指标状况经济环境分析吉林市综合环境分析2007年,吉林市实现GDP突破千亿元,比2006年增长38.3%,成为吉林市历史上增长最快的年份。比2002年GDP增加了581.4亿元,年均增量将达到116.2亿元,相当于1998-2002年五年间年均增量的2.7倍。特别是2007年吉林市经济总量的规模和速度都大大超出前四年的发展,GDP增量近280亿元。◎2003-2007年财政收入2007年是吉林市经济发展真正的转折点,经济总量过千亿,全口径财政收入过百亿。2007年比2006年全口径财政收入增长的35.4亿元,就相当于2000年全年财政收入的总量。各项经济指标状况经济环境分析吉林市综合环境分析资料来源:吉林市政府工作报告◎2003-2007年政府固定资产投资增长趋势资料来源:吉林市政府工作报告各项经济指标状况经济环境分析吉林市综合环境分析2007年吉林市完成社会固定资产投资完成905亿元,增长30.8%,其中工业项目投资完成560亿元,占固定资产投资总额的62%;招商引资到位资金700亿元,增长35.7%;实际利用外资2.8亿美元,增长11%。从图上看固定资产投资呈逐年上升趋势,所以固定资产投资的增加对经济的带动作用是巨大而且明显的。由此可以预测未来几年,吉林市的经济前景更加广阔。2008年,吉林市把完成固定资产投资的目标定为1000亿元,增长10.5%。表明今年,吉林市的固定资产投资将全面提速。◎2003-2007年人均可支配收入增长趋势资料来源:吉林市政府工作报告各项经济指标状况经济环境分析吉林市综合环境分析2007年吉林市城镇居民人均可支配收入达到12500元,比2002年的6710元增加5790元,增长86.3%,年均增长13.2%,高于前五年年均增长水平5.7个百分点,是五年来增长最快的一年。各项经济指标状况经济环境分析吉林市综合环境分析◎2003-2007年总人口及市区人口变化趋势资料来源:吉林市政府工作报告近几年来,吉林全市的人口数量增长缓慢,有时还会出现负增长局面。总体来看,市区的人口数量基本维持在180万左右,郊区人口数量在250万左右,全市总人口数维持在430万左右。从自然增长率方面来看,04年市区人口呈负增长态势。市区人口密度明显较低,生活节奏缓慢,全市基本不存在大量人口导入。由于长年来经济发展与南方的差距,外来务工人员较少,而外出务工人员较多,全市人口导出数量要大于人口导入数量。各项经济指标状况经济环境分析吉林市综合环境分析◎2007年吉林市三大产业结构资料来源:吉林市政府工作报告2007年吉林市三大产业结构比例由2002年的16.7:40:43.3调整到2007年的13.1:49.7:37.2。第一、三产业比重的降低和第二产业比重的提升,标志着吉林市第二产业,特别是工业经济主导作用得到进一步增强,吉林市工业强市特征凸显。吉林市第三产业发展状况经济环境分析吉林市综合环境分析纵观2007年,吉林市的第三产业的发展速度呈现高增长趋势。这主要取决于以下5点因素:◎交通运输业在一、二产业经济高速增长大环境的带动下提速。随着生产的发展、市场的活跃、举办大型赛事和旅游项目的增加,公铁客货运输出现增长势头。粮食、化工产品、钢铁、水泥、铁合金、碳素等产品运量增大,相应地促进了交通运输业的发展。◎消费品市场活跃,保持了较好的增长势头,形成对第三产业快速增长的重要支撑。2007年,吉林市社会消费品零售总额实现387.4亿元,增长17.5%。◎房地产开发增长和房价提升使房地产业发展趋好。2007年,吉林市房地产投资完成70.3亿元,增长50.9%。房屋价格的不断攀升也进一步促进了吉林市房地产开发的热潮。◎金融存贷款稳步提升。去年吉林市金融运行的突出特点是:存贷款稳步增长,且贷款增长高于存款增长16.1个百分点。◎工资性收入大幅度增长直接带动部分产业增加值增长。2007年至今主要新政策回顾政策环境分析吉林市综合环境分析1)金融方面◎央行2007年的完成6次加息措施,2008年央行已经完成3次准备金率的上调措施。但2008年9月25日央行突然宣布六年来第一次减息,下调人民币贷款基准利率0.27个百分点,存款准备金率下调1个百分点。——这表明随着政府一轮又一轮的金融政策后,通货膨胀得以暂时控制,人民币波动减缓。而正值全国房地产也遇冷,央行这一政策拐点又为房地产市场注入强心针。◎自2007年8月15日起,将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。——降低个人存款利息所得税,意在增加居民储蓄所的利息收入,从而加大居民储蓄意愿,增加储蓄,减少货币流动性。◎中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,房贷款利率提高10%。——提高第二套住房首付比例,同时提高房贷利率,提高了购买第二套住房的购买门坎,从而稳定住宅市场的正常需求,减少过多的投资性需求。2007年至今主要新政策回顾政策环境分析吉林市综合环境分析2)税收方面◎国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。——严格并全面的清算土地增值税,使企业面临利润空间减少,流动资金不足的局面。但消费者也同时面临房价上涨的压力。◎增加二手房的个人所得税;◎讨论物业税的征收;——物业税的征收,会使人们出现买房容易养房难的心理。据了解,物业税的征收会有一定的标准线,且物业税主要针对投资盈利性的物业,而对自住性的物业则影响不大。2007年至今主要新政策回顾政策环境分析吉林市综合环境分析3)地产方面2008年8月7日,国务院办公厅通过中国政府网公布《民用建筑节能条例》。条例规定,未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标,将受到处罚。——民用建筑节能再次被提起,虽然明确要求了开发商公示能耗标准,及惩罚条例,但是由于地域差异等因素,难以确定一个衡量节能与否的标准。但政府强政下,也会对未来开发企业造成制约。国家住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,要求各地要制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,逐步达到取消毛坯房。各地要制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标。——目前本省还没有出台任何政策对此《通知》进行解读,但不排除未来有规定制约开发项目。◎土地分小宗出让;◎严厉查处闲置土地;◎整顿市场次序,打击捂盘惜售等。城市规划发展分析吉林市综合环境分析“十一五”期间,城建、环保规划投资规模为370亿元,年均投资规模为74亿元。其中,城市基础设施及环保投资100亿元,年均完成20亿元;房地产开发完成投资270亿元,年均投资规模为54亿元。1)公共基础设施建设:城市道路里程达到925公里;道路面积达到1345万平方米,增长12.2%;人均道路面积达到10.6平方米,增长11.8%。重点实施“五路四桥”工程:“五路”:使雾凇大路、珲春大街、解放大路、松江路、滨江路全线通达,形成城市快速交通骨架;“四桥”:新建秀水大桥、红旗大桥、雾凇大桥和开发区大桥,打通沿江两岸重点部位交通。重点维修改造光华路、江湾路等60条城市主次街路和市区所有巷路及小区道路;维护、大修临江门大桥、丰满大桥、哈龙大桥、龙潭大桥、清源桥和江湾大桥。完成和平路、江南、丰满污水管线铺设和雨污分流改造和污水截流工程。城市规划发展分析吉林市综合环境分析城市规划发展分析吉林市综合环境分析2)房地产开发:全市完成商品房、棚户区开发面积达到1200万平方米。人均住宅建筑面积23.5平方米,增幅10.33%。房地产二、三级市场年交易额递增10%,达到90亿元。小区物业管理覆盖率达到60%以上。重点实施沿江高尚住宅小区的开发建设。建设并形成滨江花园和温德生态风景园等170个新型住宅小区。适应市民多层次的住房需求,在条件和环境较好的区域,搞普通住宅开发。实施棚户区三年拆迁、五年安置规划,全面完成产业集中区、和平、林家沟、遵义西路等区域300万平方米棚户区的改造任务。04-08年房产走势分析吉林市房地产市场分析◎2004-2008年新建住宅竣工概况(万㎡)资料来源:吉林市政府工作报告2004-2005年吉林市新建住房竣工面积总量较大,由于去化速度和去化量有限,2006年突然进入严寒期,竣工面积仅为2005年的54%,2007年有所回升,2008年会有大幅增加,预计将达到180万平方米。04-08年房产走势分析吉林市房地产市场分析◎2003-2007人均住宅建筑面积变化(㎡)13.2720.7421.7821.4922.0805101520252003年2004年2005年2006年2007年人均住宅面积最近几年吉林市人均住宅面积在波动中增长。其中2004年增长幅度较大,比2003的13.27㎡年增加7.47㎡。随着西山等棚户区改造的进展以及其它大型项目的建设完工,吉林市人均住宅面积会逐年增加。根据吉林市“十一·五”规划,未来五年,吉林市的人均住房面积会增加到23.5㎡以上。资料来源:吉林市政府报告◎2003-2008年住宅销售单价变化(元/㎡)04-08年房产走势分析吉林市房地产市场分析吉林市的房地产市场还处于起步发展阶段,因此在价格方面起步较低。但是2003-2008年的吉林市的房价一路攀升,08年的价格已经是03年的2.5陪。04-08年房产走势分析吉林市房地产市场分析总结吉林市的房价在2008年骤升主要有以下几个原因:◎吉林市的经济发展各项指标均以两位数增长,经济发展形势良好;◎政府扶持房地产行业发展,以带动经济增长;◎人民币流动性大,物价上涨,开发成本提高;◎城市人口增加,住房需求增加;◎城市化进程加快,农民逐步转型城镇居民,住房需求加大;◎人均住房的消费比例增加,且住房需求由温饱型需求,逐步转向消费欲望型需求。◎市场上高档项目过多,拉升整体均价。以上因素决定了吉林市的住房的刚性需求,房价在长期呈上涨的趋势。序号地块名称土地位置土地面积(公顷)11号地块吉丰东线6022号地块松江东路633号地块通潭路1.2844号地块小白山区域3055号地块江南公园西侧366号地块吉兴街以北,黄旗屯街以西至铁路线4.577号地块高新区深圳街105号2.1788号地块昌邑区嫩江路0.399号地块解放路1.91010号地块昌邑区兴华街
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