商业营销策略

永川协信中心营销策略及开盘前营销计划本次汇报重点1、永川协信中心全项目节点2、永川市场表现3、整体营销策略、开盘前营销策略4、客户分析5、全项目营销费用规划6、销售难点和公司支持措施1.永川协信中心节点安排1.1永川协信中心项目介绍永川综合体二期商业总户数：480户总建面：30675㎡局部4层二期SOHO总户数876户总建面：42160㎡层数：42层自持商业层数：4层总建面：49395㎡含超市二期酒店层数：5层总建面：15473㎡总户数：245户一期商业总户数：471户总建面：33083㎡局部4层住宅1号楼层数：33层总建面：24029㎡总户数：324户住宅4号楼层数：33层总建面：24029㎡总户数：324户住宅5号楼层数：33层总建面：24029㎡总户数：324户住宅6号楼层数：28层总建面：21124㎡总户数：274户住宅3号楼层数：26层总建面：19526㎡总户数：254户住宅2号楼层数：29层总建面：22766㎡总户数：284户1.1永川协信中心项目介绍销售指标汇总分期一期二期建面建面单价总销金额建面建面单价总销金额高层1355035101691200803酒店154737271112504183商业33082181065989868953067518173557452556SOHO421605955251062800销售车库3145321826863044640401225591104255合计20003813588181441287091012123794总可售金额237094万元（含全部可售车位）可租售建筑面积397927可售住宅135504高层135504可租售地面公建161683销售型商业63757其中：滨湖商业4075一层20706二层19861三层14949四层4166SOHO公寓42161酒店15473持有商业40291(地下)车库1007401.2永川协信中心开发及销售节点一期一批次一期二批次二期1432651321#:高层开工:2013-8-11开盘:2013-12-21竣工:2015-04-03交付:2015-06-123#:高层开工:2013-8-11开盘:2014-03-28竣工:2015-04-03交付:2015-06-122#:高层开工:2013-8-11开盘:2014-1-21竣工:2015-04-03交付:2015-06-124#:高层开工:2014-03-01开盘:2014-10-15竣工:2015-11-17交付:2016-03-055#:高层开工:2014-03-01开盘:2014-12-15竣工:2015-11-17交付:2016-03-056#:高层开工:2014-03-01开盘:2015-03-15竣工:2015-11-17交付:2016-03-05持有商业开工:2014-03-01开业:2015-12-28竣工:2015-12-16交付:2015-12-28酒店开工:2014-03-01开盘:2015-10-15竣工:2016-12-12交付:2017-03-25酒店SOHO开工:2014-03-01开盘:2015-09-16竣工:2016-12-16交付:2016-12-28二期商业开工:2014-03-01开盘:2014-10-15竣工:2015-12-16交付:2015-12-28一期商业开工:2013-8-11开盘:2013-11-26竣工:2014-11-28交付:2014-12-121.3永川协信中心销售节点13年3个亿14年10个亿15年8个亿16年1个亿持有商业开工:2014-03-01开业:2015-12-28竣工:2015-12-16交付:2015-12-28143265一期2013年12月销售，2014年3月清盘2014年6月2014年3月2014年9月2015年4月2015年1月2013年12月二期2014年6月销售，2015年3月清盘一期2015年3月销售，2015年12月清盘一期2015年6月销售，2015年12月清盘自持商业2015年6月封顶1.3永川协信中心销售节点开盘前销售2013年2014年2015年2016年一期商业1号高层供货面积3308324029货值（万元）5989311619供货时间2013-11-302013-12-212号高层3号高层二期商业4号高层5号高层227661952630675240292402911769130905582612887116342014-1-212014-3-282014-10-152014-10-152014-12-156号高层SOHO公寓酒店211244216015473812425106113942015-3-152015-9-162015-10-162013年71512（去掉销售部和20号楼实际6个亿)2014年1052062015年446243个亿10个亿8个亿1个亿供货高层2批次适当向前调整，SOHO公寓、酒店工程节点向前调整，做好产品搭配2.永川市场表现2013年6-9月项目销售排名企业排名开发商项目6-9月销售体量（万方）6-9月销售金额（亿元）1金科上尊置业金科中央公园城（含阳光小镇5.572.72重庆昕晖房地产开发有限公司昕晖·香缇漫城2.51.253重庆恒大永君地产恒大翡翠华庭2.071.154重庆豪禧房地产开发有限公司银山源2.20.945重庆宇界实业有限公司宇界维斯卡1.90.88永川城区近年成交量均约130万方左右，成交单价4000元/平米；市场容量相比重庆其他区县城市偏大，受供应量大的影响，成交单价低于周边区县城市。2013年区域市场量价齐升，商业大量备案、主力项目价格一定幅度上调拉升整体均价。2013年1-5月份备案：95.6万方2013年6-9月份备案：41.2万方截止9月今年总成交量已经超过130万，今年有望达到200万方市场表现：2013年1-5月项目销售排名企业排名开发商项目1-5月销售体量（万方）1-5月销售金额（亿元）1金科上尊置业金科中央公园城（含阳光小镇10.636.132重庆中科普永奥地产时代国际4.592.023重庆利安地产凰城华府4.191.894重庆市大仁房地产圣托里尼4.541.645重庆恒大永君地产恒大翡翠华庭2.951.636-9月整体成交结构：永川城区成交结构以45万以下的高层首置、首改低产品为主，高层产品突破50万市场去化缓慢，部分改善型需求以洋房产品为主总价集中在50-70万。2013年1-5月份永川城区商品房成交结构：住宅总价段（万）面积段（㎡）20或(空白)20-2525-3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060-6565-7070-75总计30-40414140-509586750-605725012760-701834912041436170-80164526528711711274380-9015698281329152431111197490-1005182878237182148881111788100-110253296133218202529110-12011331146960199992041517120-130549745627193429265总计9528457091881455757138413844413945182013年6-9月住宅份永川城区商品房成交结构：高层总价段（万）面积段（㎡）2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060-6565-7070总计50505710750-605725012760-701834892011435670-80163725226811468780-90567323532714736888290-10051895015916814067616100-11025329210321615483110-120112311462471907061434120-13054951561922123190总计94275510822727490514345948212539256-9月住宅高层数据分析与年初一样，高层成交结构以45万以下的高层首置、首改低产品为主，主要总价段在30-45万，面积段在60-100平产品去化快。2013年6-9月项目业态商铺销售排名排名项目名称业态（商铺）房屋建筑面积(㎡）交易金额(万）建面单价（元/㎡）成交套数1金科·中央公园城商铺2190397618158302AC世纪城商铺1589295118575393金港明珠三期商铺272028821059644桓大·中央华府商铺1473492371215森望·滟澜湖商铺1111631475136渝西印象二期商铺51811598017市区阳光花园商铺581525951商铺单价段（元/㎡）面积段（㎡）9000-1100011000-1300013000-1500015000-1700017000-1900019000-2100021000-2300023000-2500025000-2700027000-2900029000-3100031000总计30631131430-40111221640-5021350-60111221311360-702143121370-801151880-90213100-11011110-12011120-13033140-15011200213总计7246963315356792013年6-9月商铺份永川城区商品房成交结构：6-9月商铺受市场放量影响，成交额明显下降，商铺单价段整体在13000左右，成交面积段主要在40-60平米，文曲路“海棠印象”9月首开销售1个亿，未进入备案数据，投资客户仍在市场内。金科阳光小镇兴龙湖新城板块，与金科中央公园城项目合一销售，以高层+小高层为主，针对首置与首改市场，目前金科在永川唯一在售项目。竞争对手个体分析阳光小镇产品分析:高层3梯9户偷院馆、主打户型多变、功能性强，通过赠送空间提升产品功能可变，控制面积与总价；主流户型户1+1房和2+1房，拓宽客户群体，与小高层形成总价段差异；围绕小高层单面排布，10楼以上视野开阔。68平米，29万1+1房1卫赠送5平米77平米，33万2房1卫赠送5平米104平米，42万2+1房2卫赠送7平米院馆赠送飘窗夹板赠送景观阳台生活阳台金科阳光小镇高层1房1卫4234492120-22141房1卫50-5340-42448121-23191+1房68-7754-60448130-352342+1房9475463542-44473房双卫10484451045-4810911491404045-483小计426洋房(9层）2+1房83-8970-75660360-6129883509148-5011103-10588-90463849111194535655-58103+1房114-137100-116561363-7512小计36合计462天秀龙湾高层2房1卫78-83——462035-40633房109——456048-5020小计832013年6-9月备案成交结构分析项目业态/梯户比户型建筑面积（㎡）套内面积（㎡）建面均价（元/㎡）集中总价段（万元）成交套数首置（赠送到功能2、3房）去化最好，首改产品实现3房功能去化较好，小户型成交234套，同年初1-5月一样，1+1方去化量都还在270套左右。天秀龙湾实际7月和10月分别开盘2栋楼共390套，已去化340套。占地：4.8万方容积率：3规模：15万方开发商：重庆善群房地产规划：3栋高层住宅、两栋公寓产品、2万方商业住宅：高层二室79-87㎡三室99-118㎡、3梯8户；高层高层高层公寓公寓底商协信综合体项目临近城市铭人和金科中央公园城，侧重于依托地段优势打造刚需高层住宅和投资型公寓产品，力争实现快速去化。刚需高层产品跑量回笼资金，公寓和商铺产品侧重于溢价。“15万方CBD精英都会”7月开始首期销售，退出高层198套，去化130套均价4400元天秀龙湾