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合富辉煌房地产2012年6月30日中北—“这一次，拒绝平庸”澜湾花园项目营销策划案揭幕—运河南岸RBD生活你知道吗？英国的泰晤士河也曾经是一条臭水沟--中国生态学学会副理事长钦佩现在，已经沿河形成RBD。谁说，南运河不可以呢？因为城市经济的快速发展人口的迅猛增加房价的快速上涨城市中心区用地的稀缺所以，带来了工业、科技、主题产业园区的兴起城市人口的加速外溢价值洼地效应的快速形成近郊的城市化进程启动这个时代，有独特的特征…中北，就在这样一个环境下崛起思路框架5个W—WHAT\WHO\WHERE\HOW\WHYWHAT项目所在版块现状什么样？我们项目的特征是什么？我们的优势是什么？我们的定位是什么？WHOWHERE谁，是我们的目标客户他们在哪里我们要解决的问题HOW如何定价？销售目标怎么制定？如何推广？WHY为什么选择合富？WHAT让我们先来看看项目所在版块的现状……人口：固定人口3.8万，流动人口3.7万面积：辖区面积38.5平方公里，下辖23个行政村区位：紧邻外环线，毗邻南开区中北镇天津百强乡镇百花之乡十大环外居住组团之首南运河RBD起步区—1stWHAT项目区位--------中北镇我们来说说，中北镇的故事项目所在版块现状是天津市“十一五”期间重点规划的环外10座新家园组团之一中北镇是一个什么样的版块？列入重点规划的小城镇定位功能最为全面的组团距离城市核心区最近的组团公共交通最为便捷的组团发展起步最早的组团根据本市“十一五”住房开发建设分区域规划，东丽区华明、军粮城、大毕庄，津南区双港，西青区中北、张窝、大寺，北辰小淀、双街、双口青光等十个环外新家园住宅开发用地规划1600公顷，住宅建设面积1600万平方米具备吸引城市中心区人口外溢的基本条件WHAT项目区位--------中北镇我们来说说，中北镇的故事项目所在版块现状中北镇是一个什么样的版块？定位明确的新城镇新城镇定位：产业：工业、服务业共同发展。横向布局积聚成团，纵向延伸成链。环境：打造宜居环境，以南运河为资源优势发展RBD，扩大居住区规模。总部经济产业园中北工业园一汽夏利第二工厂沿南运河外环线以西段大约4.2公里，发展RBD（游憩商务区）曹庄花卉市场WHAT项目区位--------中北镇我们来说说，中北镇的故事项目所在版块现状中北镇是一个什么样的版块？交通便捷的新城镇东临南开区，西接杨柳青，道路纵横，四通八达。芥园西道中北大道京福公路外环线津同线西青道距离城市中心区仅8公里左右，驱车仅需15分钟；周边汇集多条主干道路：外环线、京福公路、中北大道-芥园西道、津同线、西青道、密云路-快速路等，交通基础质素较好。WHAT项目区位--------中北镇我们来说说，中北镇的故事项目所在版块现状中北镇是一个什么样的版块？交通便捷的新城镇公交日臻完善，地铁2号线投入使用。16条公交线通往中北镇，其中途径中北大道的6条，31路、603路、616路、645路、672路、851路地铁2号线今年7月投入试运营2号线沿东西向贯穿天津主城区，西起曹庄花卉市场，东至空港经济区，途中经过城市核心区南开区、和平区、河东区，规划中有7处与其他各条地铁线路换乘站，无缝接驳。WHAT项目区位--------中北镇我们来说说，中北镇的故事项目所在版块现状中北镇是一个什么样的版块？拥有河资源的新城镇南运河穿镇而过，RBD规划实现成为可能。2500年前，吴王夫差在扬州建造了中国最古老的运河之一——京杭大运河，沟通南北经济往来。如今，这条河的天津段——西青区中北镇『南运河』将被重新规划，打造成集休闲娱乐、都市观光、商务会展、创意产业等新兴产业为一体的天津都市游憩商务区，重现黄金水道盛景。南运河都市游憩商务区首个项目——『永旺商业』已正式营业，全市规模最大的茶叶城、珠宝城、花卉基地等项目也将逐一落户沿河两岸，最终形成以RBD带动的沿河经济带。南运河RBD计划总投资额300亿，以两横四纵六弯一岛为基本框架，规划一座五星级酒店；一座大型生态公园；四处地铁站点；一批学校、医院及文化设施；数十条道路。WHAT项目区位--------中北镇我们来说说，中北镇的故事项目所在版块现状中北镇是一个什么样的版块？渐趋成熟的配套环境购物：物美超市、永旺超市，购物方便，学校：中北小学、中北中学、大稍直口中心小学，宝宝乐幼儿园。向南4公里大学城。医疗：1公里范围内仅有建明卫生所、汪庄村卫生所，2公里范围内也仅有4所社区医疗服务站，没有大型公立医院。距离7.5公里三甲医院—中医医科大学一附属医院。银行：农行、建行、上海银行、兴业银行、招商银行分布中北大道两侧。万卉路两侧分布工行、北京银行、光大银行。存取款便利。特色商家：希乐城。永旺超市物美大卖场希乐城中北小学中北中学项目所在版块现状WHAT中北镇是一个什么样的版块？渐趋成熟的居住环境在建万科朗润园、盈润园、霞飞路63里弄、大地12城6期、新津国际、云锦世家等项目。已入住项目万科假日风景、金厦水语花城、华亭国际、富力湾、芒果郡及大地12城等。居住氛围已趋于成熟。但仅限中北大道两侧。万科、富力、金厦、乐康、绿海等多家知名地产公司合力打造，区域居住价值迅速突显。大地十二城中信珺台霞飞路63里弄万科假日润园华亭国际云锦世家新津国际津静公路立交桥外环线地铁2线-曹庄站南开区长江道居住区西青道南运河中北大道本案：澜湾项目所在版块现状WHAT中北镇是一个什么样的版块？整体市场历经7年发展住宅建设200万平米中北镇板块在2011年8月由于雲锦世家的大量供应，打破板块供需平衡。产品和价格在调控环境下销售被抑制，但长期区域优势仍然凸显，成交均价突破9000元/㎡2011年1月-2012年6月中北镇供求走势2011年1月-2012年6月中北镇商品住宅成交均价中北镇板块在售项目较多，均都是知名开发商，竞争激烈，但未来区域升值空间较大主要项目开发商总建面（万㎡）容积率物业类型主力户型（㎡）开盘日期目前销售价格（元/㎡）去化速度（万㎡/月）总体存量（万㎡）大地十二城天津市先行房地产开发有限公司751.3住宅二房80-90；三房120-1402006/12/182000.3725中信珺台天津中信翔达房地产开发有限公司181.4住宅；别墅二房90-100；叠加250-3002010/6/11高层：12000；别墅：200000.483万科盈润园天津中天万方投资有限公司162.5住宅二房95；三房115-1352010/3/1589000.432华亭国际天津上投置业发展有限公司29.481.37住宅二房80-90；三房110-1202008/7/3190000.123霞飞路63里弄天津上投置业发展有限公司241.3住宅一室70-80；二房80-902010/5/15100000.1916雲锦世家天津中一天诚房地产开发有限公司641.12住宅;别墅高层：二室88㎡，三室120-144㎡；洋房：135-225㎡户型；别墅：190-240㎡户型2011/9/25高层：8200；洋房：12000；联排：290000.1962新津国际新津新科置业有限公司11.151.85公寓；别墅一室54-60二室90-100三室120-1402011/10/1581000.258河畔馨居天津市鹏程物业有限公司0.94.1住宅68-75㎡一房；92-124㎡二室2012/3/1081000.050.7备注：月均去化速度=2011年7月至2012年6月成交月均去化量板块内在售项目余货超过119万㎡项目所在版块现状WHAT中北镇是一个什么样的版块？竞争格局历经7年发展住宅建设200万平米华亭国际江南城万科盈润园霞飞路63里弄大地12城莱茵小镇雲锦世家中北镇杨柳青镇社会山津尚花园张家窝镇河畔馨居津涞公路宏城御溪园人和院摩卡假日中天中北镇地块主要竞品主要来源于中北板块内的大地12城、万科盈润园、霞飞路63里弄、云锦世家、华亭国际等项目，中北板块内竞品于本项目的产品和目标客群都较为相似，是本项目的直接竞争项目，次级竞争主要来自张家窝和杨柳青板块，津涞公路沿线板块能形成一定的边缘竞争。项目所在版块现状WHAT中北镇是一个什么样的版块？竞争格局历经7年发展住宅建设200万平米中北镇目前在售项目多为2011年以前开盘老项目，项目体量基本为15万㎡以上中大盘，容积率主要集中在1.3-2.5之间，产品类型大多都涉及多层和高层。项目体量（万㎡）容积率产品类型开盘时间霞飞路63里弄241.3多层、高层2010.05大地12城661.43多层、高层2006.09华亭国际321.5多层、高层2006.10雲锦世家1001.67高层、多层、别墅2011.10万科盈润园162.5高层2010.03河畔馨居0.94.1高层2012.03项目所在版块现状WHAT中北镇是一个什么样的版块？竞争格局历经7年发展住宅建设200万平米核心竞争项目高层、洋房价格区间集中在8000-10000元/㎡，月均去化量集中在2000-4000㎡主要项目开发商总建面（万㎡）容积率物业类型主力户型（㎡）开盘日期目前销售价格（元/㎡）去化速度（万㎡/月）总体存量（万㎡）大地十二城天津市先行房地产开发有限公司751.3住宅二房80-90；三房120-1402006/12/182000.3725万科盈润园天津中天万方投资有限公司162.5住宅二房95；三房115-1352010/3/1589000.432华亭国际天津上投置业发展有限公司29.481.37住宅二房80-90；三房110-1202008/7/3190000.123霞飞路63里弄天津上投置业发展有限公司241.3住宅一室70-80；二房80-902010/5/15100000.1916雲锦世家天津中一天诚房地产开发有限公司641.12住宅;别墅高层：二室88㎡，三室120-144㎡；洋房：135-225㎡户型；别墅：190-240㎡户型2011/9/25高层：8200；洋房：12000；联排：290000.1962河畔馨居天津市鹏程物业有限公司0.94.1住宅68-75㎡一房；92-124㎡二室2012/3/1081000.050.7备注：月均去化速度=2011年7月至2012年6月成交月均去化量核心竞争项目余货超过108万㎡项目所在版块现状WHAT中北镇是一个什么样的版块？竞争格局历经7年发展住宅建设200万平米区域竞争格局小结知名开发商集聚中大体量项目较多多层、高层产品为主，少量别墅中小户型为主，目标客户群重叠较为严重单盘平均月度成交量在2000~4000平米价格走势基本平稳，2012年进入回调阶段，大部分项目打折促销以价换量，后市有回弹空间。项目所在版块现状WHAT中北镇是一个什么样的版块？竞争格局历经7年发展住宅建设200万平米WHAT让我们再来看看我们自己的项目……—2nd我们具有什么外部特征？我们具有什么内部特征？我们的价值是什么？我们的定位是什么？项目本体特征分析我们的项目是一个什么样的项目？WHAT项目核心价值体系梳理项目本体特征分析我们的项目是一个什么样的项目？WHAT项目北侧紧邻南运河南侧紧邻新津杨公路新英伦风格外檐饰面关键词：河畔、英伦风格项目本体特征分析我们的项目是一个什么样的项目？WHAT总建筑面积仅11万平米，区域内唯一小型项目。住宅6.5万平米，公建4.3万平米，复合型项目。容积率仅1.01，建筑密度仅20%。低密宜居型社区。绿化率48.34%，高绿化景观型社区。1200余个停车位。奢享1：2停车位配比，基本全地下。复合型生态低密关键词：从户型配比情况来看90平米以下户型仅占32.34%户均面积达到105平米两室占比54%三室占比41%四室占比5%三室与四室占比基本与两室持平，未来大户型的去化是项目重点问题。从产品配比情况发现，项目户型面积偏大，高端路线，是项目定位的机会，也是项目操作的必由之路。项目本体特征分析我们的项目是一个什么样的项目？WHAT关键词：高端关键词总结：我们的项目是一个河畔英伦风格生态低密复合型高端住区那么，