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谨呈：航天时代置业谨呈：航天时代置业文化\产业\居住于城市共生航天时代置业航天中路项目营销报告初案合富辉煌房地产(陕西)20071118题记策划引导一切策划创造一切策划改变一切序02年长安撤县设区并入西安06年西安长安韦曲6平方公里航天科技产业基地落户西安08年221亩人居大盘航天时代置业我们以何种价值切入西安展开航天时代置业在西安城市格局与地产进程的战略布局营销脉络基础市场价值竞争占位精神实践ElementsMarketingWorthCompetePositioningSpiritCarryout基础基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践地块基础总占地:221亩无特定的容积率限制地块由西至东高差逐步递增形成东南地势最高西北地势最低的层层高差形成自然的坡地\谷地基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践城市位置基础紧邻曲江文化新区地处长安区地块为西安航天科技产业基地地块与雁塔南路相接为航天科技产业基地西门户传统大西安曲江文化新区距西安市区8.7公里的长安区6平方公里的航天科技产业基地基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践市场及客群基础高端产品与低端产品的分水岭曲江文化新区为高端产品的价值标杆长安区为低端产品的集中地均价维持在3300元/平方米西安高端客群与长安区区域低端客群共同存在2005年2006年2006年1-7月2007年1-7月曲江总量277351431545189062320824中档住宅264296353476146941282908高档住宅8798568313205232320商服用房4257707912422303地下室/车库014159882732932006年曲江中档住宅各面积段成交比例3%2%0%55%17%3%1%14%1%4%50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上2006年曲江中档住宅总价分布1%33%36%20%10%40万以下40-60万60-80万80-100万100万以上基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践市场基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践西安宏观经济基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践宏观经济环境2006年西安市的基本经济概况为：城市人口:2006年末西安常住人口823万人，比上年增长2.0％。其中男性425.38万人，女性397.62万人，性别比106.98（以女性为100）。全市户籍总人口753.11万人，比上年增长1.5％。土地面积：-------西安市国土总面积9983平方公里，其中城区面积1066平方公里。项目效益收入比去年增长百分比西安市生产总值（GDP）1450.02亿元13.0％人均GDP17794元11.0％完成全社会固定资产投资1066.62亿元27.7％城镇固定资产投资971.84亿元25.2％全年新增固定资产455.69亿元11.2％全年完成城市建设投资181.91亿元24.9％城镇居民人均可支配收入10905元13.3%城镇居民人均生活消费支出8987元13.8%年末城乡居民储蓄存款余额1950.53亿元13.6％基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践产业支撑清晰资料来源：西安市统计年鉴二三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰投资陕西世界500强企业有90%在西安五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右•高新技术产业•现代装备制造业•文化产业•旅游产业•现代服务业第三产业49.4%49.0%49.3%49.0%50.5%49.3%52.5%52.7%第二产业42.7%44.0%44.5%45.2%44.1%45.2%42.5%42.4%第一产业7.9%6.9%6.3%5.8%5.4%5.5%5.0%4.9%19992000200120022003200420052006基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践西安市经济活跃西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群核心资料来源：西安市统计年鉴进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长西安历年GDP增长情况02004006008001000120014000%5%10%15%20%GDP（亿元）57664373482494210961270同比增长率9.60%11.6013.1013.5013.5013.3013.1019992000200120022003200420052006145013基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践伴随西安市经济持续发展，西安城市居民人均可支配收入得以较大幅度的提高。与此相对应的是，城市居民人均消费性支出在逐年上升的同时，其与人均可支配收入地比值亦一直处于高水位的比值。6704.97184774885449628641968057428790010905898760007000800090001000011000120002001年2002年2003年2004年2005年2006年城镇居民人均可支配收入城镇居民人均生活消费支出城市人均收入持续增长,消费力强劲基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践西安城市格局基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践西安市城市发展进程第一阶段：以皇权为中心的规划发展格局基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践第二阶段：初级城市化阶段同心圆模式，以开发二环为标志三环二环内环西安市城市发展进程基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践同心圆＋扇形模式，城市功能区沿着交通线呈扇形向外拓展经开区政府北迁曲江三环二环内环西高新西安市城市发展进程基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践城市格局良性扩张高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区阎良国家航空高技术产业基地西安航天科技产业基地城内传统商业旅游区往阎良往咸阳城北整体形象较差；但近期区域价值提升迅速，吸引了房地产业不断进入城东集中了大量企事业单位和批发市场；浐灞河生态区的建立，城东开发建设力度加大城南传统居住区，高校聚集地城西区域整体形象比较陈旧，建设力度不大，但交通较便捷西高新高新产业为依托，发展最迅速、形象最好的城市新区曲江旅游和文化带动区域发展，成为新的旅游亮点，起点高，发展快西安航天科技产业基地产业和城市人居带动区域发展，成为新的城市亮点，起点高，发展快九宫格局中以“四区二基地”为重点发展区域。基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践经开区政府北迁西高新曲江三环二环内环目前已经形成同心圆、扇形、次中心三个模式叠加的模式基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践房地产现状基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践近几年来，西安市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，西安房地产市场整体上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康．45.667.982.9124.4172.0186.2252.3106.984.279.361.437.429.123.80501001502002503002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房投资（亿元）销售金额（亿元）西安房地产市场开发投资收支良好西安市商品房投资情况良好，竣工面积稳步提升。随着人均收入的提高，西安房屋销售逐年稳步提升。西安普通住宅价格一路上扬西安2000-2006年商品房供应情况01002003004005006007008002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房投资（亿元）商品房竣工（万㎡）西安2000-2006年商品房销售情况01002003004005006007008002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年销售面积（万㎡）销售金额（亿元）西安市房地产持续稳定发展西安市普通住宅价格走势图2682274928362975309832583540200022002400260028003000320034003600380001年02年03年04年05年06年07上半年人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型大于8%小于4%4-5%5-8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期西安房地产市场正步入快速发展阶段受城市发展影响，房地产开发的板块特征明显城北板块城内城西板块城东板块中档楼盘为主，吸引区域客户及西高新中端客户价格区间：3940元/m2整体区域形象差，楼盘相对集中，中档楼盘为主，城北及外来客户为主成交均价：3230元/m2老工业区形象，有大量企事业单位聚集；楼盘不多，中档为主，本区域客户为主成交均价：3150元/m2可用地少，主要发展商务商业成交价格：4270元/m2高新板块中高档楼盘为主，整体销售情况好，吸引全市客户成交价格：4090元/m2形象、配套好，高端物业集中成交均价：4190元/m2(含曲江)城南板块形象、人文底蕴好，高端物业集中成交均价：4740元/m2曲江板块以上数据为2007年9月份成交数据基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践格局现状：西高新、曲江形成高地；东部和北部房地产将逐渐升温中海国际社区富力城：670亩，总建113万m2和记黄埔：773亩珠江新城：2400亩，总建240万m2绿地世纪城阳光集团金地1500亩沁水新城恒基项目中新浐灞半岛，3800亩，总建320万m2水岸东方：1200亩，西高新二次创业用地绿地：城北400亩浐灞规划用地本岸新鸿基3700亩大华989亩，总建102万m2待售、待开发楼盘在售楼盘基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践曲江区域市场基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践曲江各类商品房销售量的变化2004年2005年2006年2006年1-9月2007年1-9月曲江总量124928277351431545281955430430中档住宅115586264296353476227747366139高档住宅91878798568314018459324商服用房1554257707930942303注：中档住宅和高档住宅通过产品形式和价格区分，高档住宅为联排、独栋和类别墅项目，均价在6000元/平米以上；中档住宅则为小高层、高层和花园洋房等，均价在6000元/平米以下。2007年1-9月份曲江商品房销售总量同比增长52.66%，其中，中档住宅增长了60.77%，高档住宅增长率则相对小，为47.63%。曲江商品房销售量情况0500001000001500002000002500003000003500004000004500002004年2005年2006年2006年1-9月2007年1-9月单位：平米曲江总量中档住宅高档住宅商服用房基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践曲江中档、高档住宅项目开发量的变化2004年2005年2006年2007年1-9月中档住宅丰景佳园丰景佳园丰景佳园丰景佳园中档住宅曲江6号曲江6号曲江6号曲江6号中档住宅曲江春晓苑曲江春晓苑曲江·蘭亭曲江·蘭亭中档住宅泛渼花园泛渼花园曲江华府曲江华府中档住宅曲江会展国际曲江会展国际钻石半岛钻石半岛中档住宅曲江佳园国际公寓曲江春晓苑曲江城市花园中档住宅翠竹园小区曲江南苑中档住宅翠竹园小区高档住宅湖滨花园湖滨花园湖滨花园湖滨花园高档住宅钻石王朝曲江溪园曲江公馆曲江公馆高档住宅曲江溪园曲江溪园高档住宅曲江航天御苑曲江航天御苑高档住宅世纪花园别墅金地曲江尚林苑商服用房大雁塔北广场以上部分项目商业配套以上部分项目商业配套曲江中档、高档住宅项目开发量同步增长！基础·市场·价值·竞争·占位·精神·实践2006年曲江中档住宅购房者年龄分布图7%5%6%13%19%19%12%14%5%20岁