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黄埔乐捷图广场营销策划案2项目分析3项目基本资料商业部分总建筑面积：14477.88平方米配套车位数：200个（包括外广场）楼层建筑面积使用功能负一4114餐饮12039.24商场22799.68商场32799.68商场42725.28商场4S.W.O.T分析5SWOT----优势分析地段优势紧邻黄埔中心商业区大沙地，附近拥有区域最高素质的住宅社区。经营优势商场已经营了一段较长时间，建立了区域市场的初步品牌。同时，商场的经营已带动了附近人流量的聚集，也培养了消费群的到达习惯。交通优势黄埔东路（中山大道）沿线物业，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。6SWOT----劣势分析地段劣势属于次商业带。主力消费人流仍无法向项目所在地流动。经营劣势商场经营档次较低，只能吸引低消费人群（如负一层餐饮只能旺茶市）。硬件劣势外立面残旧，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。7SWOT----机会分析区域发展大沙东商业规划已经基本成型，人流逐渐集中引导次商业地带提升。商业空间区域商业以中低档街铺（大沙东）和大型卖场（如百佳）为主，没有中、高挡次的品牌商业支撑。住宅档次的提升带动新消费力提升项目附近原有众多高素质住宅小区，拥有优质消费力。最近，黄埔花园最新一期住宅售价已经达到5200/平方。区域楼价的提升和成交量的支持将带动消费力的增长。8SWOT----威胁分析商业分布项目虽然处于次商业带，但是同大沙东路商业核心仍有一定距离。同时，部分主力商业已经进驻主消费核心，对于项目的招商将和经营将产生影响。项目市场形象项目无论是外立面、内部装修还是商业组合都已经比较优秀。如何突破现有情况将成为难点。本地消费习惯项目附近消费群多数偏向中、低档消费。对于中、高档次的消费仍需要进行培养。9项目分析小结项目位于黄埔区核心商业地带，交通便捷，附近拥有众多高素质住宅群。但是由于具体位置已经脱离核心，属于次商业带，因此在招商以及经营定位上必须与同区其他商业拉开一定的距离。对于项目正整体经营策划，主要是解决商业经营定位与市场形象的建立与提升两方面问题。10市场篇——在市场中寻找我们的启示广州市商业市场概述区域商业市场分析11广州市商业市场概述12供求关系2001-2005年广州全市十区商铺供求对比情况单位：万m2总预售面积:282.33万m2一手总成交:264.77万m2二手总成交:179.50万m213•一手市场供求基本平衡。2001-2005年，广州十区共批出商铺282.33万m2，一手商铺成交面积为264.77万m2，商铺供求基本平衡；•二手交易市场逐步活跃。从2001年到2005年，广州十区二手商铺的交易面积呈现逐年上升的态势,近5年来其成交二手面积为179.50万m2，一、二手商铺成交面积之比为6：4。供求关系14一、二手整体销售价格平稳，未有大起大落2001-2005年度广州十区商铺一、二手成交均价单位：元/m2价格走势15•整体销售价格平稳，未有大起大落。2001-2005年广州一手商铺价格都在8000-11000元/m2之间，二手价格在4300-5600元/m2之间，上下波动范围不大。•03年一手商铺均价降幅较大。2003年，广州市十区一手商铺成交均价下跌至8090元/m2，其原因在于东山区有大量商铺批发性销售（某开发公司内部股权变动交易引起），导致东山区当年的一手商铺销售均价仅为8281元/m2，环比降幅为72.89%，从而拉低了03年一手商铺销售均价。价格走势16供应量对比分析2001-2005全市十区商铺供应对比单位：万m2区域年份东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计20013.332.665.5210.341.287.881.200.7812.588.0653.6320021.201.043.148.540.428.544.441.1513.037.9549.4520031.107.004.504.700.304.703.000.1011.2314.9351.5620043.06-0.682.7310.632.1810.634.974.929.779.5857.7920050.101.706.2011.700.3014.003.000.907.2024.8069.90合计8.7911.7222.0945.914.4845.7516.617.8553.8165.32282.33比重3.11%4.15%7.82%16.26%1.59%16.20%5.88%2.78%19.06%23.14%100%17•郊区（花都、番禺）和新中心区（天河、海珠）为“供应大户”。花都和番禺的区域面积大，商铺批出量的绝对值也相对较大，两区合计占全市十区的比例为43%；而天河和海珠为新兴区域，商铺供应量合合计占十区比例为34%。单位：万m2供应量对比分析18成交量对比分析（一手）2001-2005全市十区商铺成交量（一手）单位：万m2区域年度东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计20012.832.654.795.210.298.504.690.6414.362.2646.2220021.322.331.667.911.458.643.580.6221.079.2257.8020035.052.482.229.742.179.894.090.7513.744.2854.4120045.531.824.624.841.058.023.552.4812.016.5250.4420053.934.664.616.711.299.265.674.919.805.0755.90合计18.6613.9417.9034.416.2544.3121.589.4070.9827.35264.77比例7.05%5.26%6.76%12.99%2.36%16.74%8.15%3.55%26.81%10.33%100.00%19•番禺、天河、海珠位居全市一手成交的“三甲”，其中番禺区更以70.98万m2位居第一位。此外，天河、海珠随着住宅市场的成熟，人口的增加，商业发展亦受到市场追捧，一手商铺成交量也较大。单位：万m2成交量对比分析（一手）20成交量对比分析（二手）2001-2005全市十区商铺成交量（二手）单位：万m2区域年度东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计20010.811.034.982.320.491.531.200.2511.664.2628.5320021.731.782.422.080.782.614.370.6911.793.0131.2620031.567.133.043.890.492.492.020.8314.4312.0547.9320042.821.892.654.820.524.222.370.436.436.6932.8420052.512.163.253.592.564.9210.450.781.846.8738.94合计9.4313.9916.3416.704.8415.7720.412.9846.1532.88179.50比例5.25%7.80%9.10%9.30%2.70%8.79%11.37%1.66%25.71%18.32%100.00%21•2001-2005年，番禺、花都分别以46.15和32.98万m2的二手成交量位居十区二手商铺交易前两位，两区合计所占十区比例接近一半，为46%。其原因主要在于该两区区域面积大，此外，番禺市桥和花都新华两地的二手商铺交易亦较活跃，导致二手商铺交易的绝对量较大。单位：万m2成交量对比分析（二手）22年份东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都2001209842056013227107868074150576739792842103925200230208213692822410659623512220899347315109411420038286161751605674233871123087509620746184992200410990282761595211532825916897991711057475637342005123652124212122135582611136337919734367336207均价134232115015388104505093139268092810049974533成交价格对比分析（一手）备注：“均价”为各区2001-2005年的总体成交金额除以总体成交面积所得广州市各区一手成交均价单位：元/m223•广州全市一手商铺成交呈现以老三区为高点，向边缘区域依次递减的特征；•老三区东山、越秀、荔湾三区由于有多年商业底蕴的支持，一手商铺成交价格依然高企，2001-2005年商铺一手价格在13000-20000元/m2左右，位于全市各区一手商铺价格的“第一梯队”。其中，尤以越秀区价格最高，其主要原因在于山海城、海中宝、名盛广场等商场的销售拉高了区域整体均价。•此外，天河、海珠两区随着城市建设的带动，一手商铺价格紧跟老三区，在10000-14000元/m2之间，位于全市商业价格的“第二梯队”。•而黄埔和白云则位于“第三梯队”，价格为8000元/m2左右。•芳村、番禺、花都最低，为5000元/m2左右。成交价格对比分析（一手）24年份东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都20011429111318741758943565972641429976214520092002810582259175692745107250524630043143300720031389565596450710443347980464339953211165320047441106187900535347237717344044984720224120058832802374206886300877695100314034473157均价9590789675766362506062664837411631442257成交价格对比分析（二手）广州市各区二手成交均价备注：“均价”为各区2001-2005年的总体成交金额除以总体成交面积所得单位：元/m225•广州各区二手商铺成交价格与一手类似，都呈现出以中心城区为高点，向边缘区域依次递减的特征。价格层次区域价格水平（元/m2）第一梯队依然为老三区7500-10000第二梯队天河、海珠6000左右第三梯队芳村、黄埔、白云4000-5000第四梯队番禺、花都2000-3000成交价格对比分析（二手）26各区商业特点对比区域主要商业特点老三区(越秀、荔湾、东山)以商业步行街带动周边辐射地带商业的发展由于交通所制约，大型综合商场的发展显现瓶颈历史形成的各种专业市场发展态势良好，并走“入室经营”的“升级换代”之路天河区天河路已形成全国SHOPPINGMALL一条街受住宅发展的带动，社区商业发展较好东部家居建材专业市场的发展前景看好海珠区分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形成时尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势商业格局可分为西部传统商业板块、中部专业市场区、东部会展商业圈和南洲板块社区商业区白云区专业市场（建材、汽配）繁杂无序；综合型商场未成气候；芳村区专业市场当道（家居、茶叶、花鸟虫鱼等）黄埔区大沙地商业区不断强化，南岗副城市中心产业逐渐发展依托港口优势，发展物流型商业（建材、玩具、汽车等）郊区(番禺、花都)老城区（番禺市桥、花都新华）商业街繁荣番禺社区商业发展较好花都区着力发展汽车、珠宝、皮革三大主流工业27黄埔区商业市场分析28广东鱼珠国际建材市场大沙地综合商业中心大沙地广东金属物资市场（吉山）广州国际玩具城广东物资集团汽车销售维修基地（吉山）吉山分布特征29•从总体的规划地理版图来看，黄埔区70％以上的地块都为工业厂房及仓储用地！•黄埔区的综合商业圈主要分布在大沙地一带；同时，依托黄埔港物流优势，发展专业市场。•大沙地一带是黄埔区商业繁华路段，这条大道拥有纵多等大型综合商场；商业街分布着新华书店、各式士多店、时装店、鞋店、花店、药店、摄影冲印店、中式快餐店、麦当劳餐厅、西餐厅等。分布特