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SHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALL天润五江置业20051229上河国际街区（住宅）•营销策划报告市场篇:竞争对手分析内容华樟名府银港水晶城上东印象地理位置万家丽路与人民东路交汇处东南角万家丽路北段晚报大道开发商湖南长远房地产开发有限公司湖南银港房地产开发公司湖南住友房地产开发有限公司所属区域雨花区芙蓉区芙蓉区占地面积1.2万平米210亩8万平米总建面积6.5万㎡35万㎡7.7万容积率4.22.682.9绿化率0.40.410.414物业类型高层（2栋）高层高层（33F）社区配套底5层为银行、超市、休闲、美容底层游泳池、幼儿园、羽毛球场、超市主力户型1房1厅、4房2厅1房1厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅1房1厅面积(40、140)43～64、80、100、125、15040-49、70、120总户数550(390/160)2237796销售价格和销售率3100（60%）2900（30%）2700（80%）总体评价交通便捷，与市心联系紧密；有较好的立面形象完善的小区配套和公共绿化环境，MINISOHSE概念自身配套设施不多竞争对手分析华樟名府上东印象银港水晶城竞争对手分析小结周边区域小户型公寓旺销，市场竞争激烈。缺乏完善商业配套，对销售造成一定影响。总价较低，使其正成为市场的投资热点。缺乏吸引眼球的推广包装方式。与本项目产品相比，本项目在户型上更具有市场优势。产品篇:规划及建筑设计分析总体规划:A1区5至22层是住宅,共548户通过四梯二十四户的平面组合形成,形成长廊式的楼层布局,是典型的公寓设计。形成方正的建筑轮廊，既能使用地有限的临街区得到延长，争取尽可能多的户数都拥有美丽的主题园林景观，又能表达出小户型公寓这一主题。产品篇:规划及建筑设计分析环境空间与景观设计:公寓层高3M以上，具有宽敞明亮的居住效果。拥有项目中心地带美丽的主题园林景观。大平台花园设计。外立面简洁现代，整体感强。利用简洁的直线造型，创造城市标志性的国际街区生活公寓形象。户型评析公共走道公共走道南面通风采光北面直观景色A户型（单间）建筑面积：47.07B户型（单间）建筑面积：52.29Ｃ户型（两厅两房）建筑面积：106.44Ｄ户型（一厅两房）建筑面积：80.19主力户型户型评析洗手间开放式厨房设计布局紧凑方正实用阳台可近观主题景观和商业街区A户型（单间）实用面积：36.19建筑面积：47.07实用率：76.88%户型评析宽敞的开放式厨房布局紧凑方正实用阳台可近观主题景观和商业街区B户型（单间）实用面积：40.20建筑面积：52.29实用率：76.88%户型评析卧室方正实用客厅宽敞明亮卧室可近观主题园林景色和商业街区Ｃ户型（两厅两房）实用面积：81.83建筑面积：106.44实用率：76.88%户型评析房出阳台视野开阔布局紧凑实用Ｄ户型（一厅两房）实用面积：61.65建筑面积：80.19实用率：76.88%SWOT分析（优势）城市东进。具有开阔主题商业景观和街区景观。一流设计：景观先行的规划设计、方正的建筑外立面、大型车库、豪华公寓大堂、开阔的景观电梯间。创新户型：南北对流、视野开阔、观景阳台、间隔方正和实用率高等极具吸引力。超大型商业配套，包括购物、娱乐、餐饮和休闲等功能主力商家。SWOT分析（劣势）项目周边区域目前还较杂乱，形象较差。周边景观欠缺。SWOT分析（机会）区域认同逐增市政利好不断新兴住宅板块新交通中心项目所在商圈有较多高质消费人群SWOT分析（威胁）小户型住宅市场供应竞争激烈长沙城市发展步伐较为缓慢项目目前人气尚不足，周边入住居民不多SWOT综合分析发挥优势，抓住机会高姿态切入市场，整合产品特点塑造标志建筑。用媒体提高市场关注度。中价高走，赢得市场美誉度。抓住机会，规避劣势利用市政的不断利好来转换区域形象，化不利为有利。发挥优势，化解威胁利用大市托升板块价值。突出主题景观、建筑设计及物管，以增强竞争力。规避劣势，化解威胁突出项目的稀缺性相同特点的产品对比，突出性价比。加强现场包装和样板房包装。项目市场定位主题水景和MALL景观营造国际风情文化生活大型高档楼盘（区域）打造国际精品公寓小户型设计/超大型商业配套树立项目品牌形象国际精品公寓项目形象定位区域板块大致共性典雅、高档、明丽项目独有的特性主题水景和MALL景观双重享受超大型商业配套独特的建筑设计抽离之，建立独特形象因势利导，强化形象，营造感觉长沙标志性国际风情公寓案名建议街风街雅街颂街韶汇形汇声汇光汇彩街韵汇景目标客户群定位投资人士（周边区域）他们一般选择户型面积小，总价低的物业，公寓是投资者乐于购买的物业。周边区域专业市场数量众多，盈利能力强的铺主会购买公寓，用于办公、休息及接待客户。年轻白领带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的公寓可用于家庭居住。经常往来长沙的商务人员由于业务上的关系，不少商务人员经常往返长沙，这类人会选择购买公寓，以方便居住和办公。SOHO族随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。营销策略“商铺带动住宅，住宅促进商铺”销售策略互相推动，带来各层次客源“产品唯一性”销售策略突现产品规划设计的唯一性（建筑、景观、间隔和户型）“低开高走，逐步拉升”销售策略价格步步上扬，预留升值空间。“体验式”销售策略强化样板房现场包装，营造公寓居住环境蓄客期（亮相）首期推广主线节点内部认购期公开发售期持续销售期保温期蓄客期（亮相）2月2０日－3月24日内部认购期3月2５日－４月28日公开发售期4月29日－５月１５日第二次蓄客期５月１６日－６月９日第二次公开销售期６月１０日－６月３０日住宅商铺时间节点泛营销篇提纲推广策略推广策略营销推广主线和时间节点和商铺一致，但有各自不同的推广主题营销活动和商铺推广同时配合执行。传播媒体策略和商铺基本一致。现场包装和商铺推广同时配合执行。因公寓与商铺是不同的产品,建议商铺楼与公寓有各自的楼书。增加实景样板房，强化样板房包装。宣传、活动推广时间节点控制蓄客期2月中-3月底内部认购期公开发售期第二次蓄客期第二次公开发售期3月底－4月底4月底－5月中5月中－5月底6月中－6月底国际风情体验馆开馆SHOW（3月10日）项目推介会（3月25日）项目开盘盛典（4月29日）周边城市项目推介会（5月28日）财富体验旅程（6月28日）宣传线活动线正式接受诚意金营销中心开放项目形象亮相周边区域蓄客接受认购咨询外展中心开放销售物料筹备强大宣传造势商铺公开发售住宅公开发售周边城市蓄客上河会会员活动推广主题主题水景和MALL景观双重（2）享受3米层高设计，宽敞明亮，采光通透≥∞新商业中心，升值无限023街区无限3200距离物管服务，0距离MALL生活≥∞各阶段推广主题超大型商业配套主题水景和街区景观双重享受超前建筑风格和设计3月中-4月中内部认购期公开发售期4月中－4月底4月底－5月中蓄客期2月中-3月中零距离酒店管理服务样板房包装开放式厨房设计布局紧凑实用个性化装修样板房包装通风采光性好SOHO办公居住办公兼备物业管理建议酒店式服务客户商务中心24小时保安值班高速宽带上网