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目录PART1市场篇PART2项目定位篇PART3视觉表现篇PART4营销执行篇一、区域宏观环境分析（一）城市发展背景地理位置：大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望，其特殊地理位置决定了大连城市广阔的成长空间。城市形象：北方的香港/浪漫之都/联合国环境署“最适合人居全球环境500佳城市”。经济位置：中国振兴老东北工业基地战略部署的核心城市/东北亚国际航运中心/中国百强城市综合实力第七/资本实力居全国第九/2004CCTV中国最具经济活力城市大连浪漫之都旅游名城0100020003000400050006000GDP（亿）1235.614061652.61961.821502569.7人均GDP（美元）270030563529426047005453200120022003200420052006（二）城市经济发展水平2001—2006年，大连市连续六年全市GDP涨幅保持在10%以上,平均涨幅17.8%。2006年大连全市实现地区生产总值2569.7亿元，比上年增长16.5%。人均GDP以459美元/年的速度增长.大连经济正处于第二产业向第三产业加速转移阶段，基础设施发展迅速，人均可支配收入不断提高，整体经济态势良好。随着“十一五”大连国际航运中心建设进程的加快，临港产业的发展，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。（三）行政区划大连市现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。（四）城市发展规划北进西拓按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。旅顺山海大美优尚环境旅顺口区位于辽东半岛最南端，东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里，是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。境内有举世闻名的天然不冻旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。新开辟的旅顺新港是沟通辽东半岛和山东半岛的“黄金水道”。（五）旅顺口概况（六）旅顺口区域规划（科技教育产业带）大学城和高新技术园区(生态、旅游产业带）森林公园(现代化工业产业带)大型工业项目大连未来的主城区由旅顺口区和原有中心城区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子共同组成，承担“西拓”的职能沿旅顺南路由东北财经大学至旅顺口城区的塔河湾，形成以软件产业、大学园区为先导的旅顺南路软件、教育产业带沿旅顺中路以发展生态旅游和观光农业为主，建设大规模的森林公园沿旅顺北路和渤海岸线的土羊高速公路、烟大铁路线规划的双岛江西、三涧长城、营城子和北海四个工业组团形成旅顺北路石油化工及现代工业发展带充分利用黄、渤海岸线的天然海滨风景资源规划形成海滨旅游产业发展带。（七）旅顺规划发展趋势的影响—软件产业的影响旅顺老城区旅顺开发区旅顺新城区旅顺城区现共有人口21万，由老城区、旅顺经济技术开发区、新城区三个居住组团构成，未来规划人口分别为15万、20万、15万。旅顺南路软件产业带将以大连软件园为核心，沿大连西南海滨旅顺南路逐步向西延伸，绵延30余公里，建设成为以发展软件、智能信息服务、高等教育及相关培训为主的专项产业功能区。根据预测，未来大连的软件和信息服务业的发展规模将达到：软件企业2200家，软件业产值300-350亿元人民币，信息服务业产值550-650亿元人民币，产品研发以及教育和其他辅助产业产值8-10亿元人民币，实现总产值800-1000亿元人民币，占大连市当年GDP的10-15%，出口额40亿美元，从业人数近30万人。小结：软件产业成为国家、大连市重点扶持项目，资金流、技术流汇集，带动区域经济发展。软件产业规划为未来整个大连市的支柱产业，持续的政策扶持及资金投入将促进旅顺口区的产业结构升级，带动区域城市化进程，本案地段升值潜力增大，促进房地产业发展。高科技人才涌入，改变本案区域人口结构，进一步拉动房地产需求。旅顺大学城规划建设旅顺大学园区是省市重点建设项目，是旅顺南路软件产业带的重要组成部分。园区位于旅顺口区龙王塘街道盐厂新村，在旅顺南路两侧及郭水路东侧，一期规划面积9平方公里，二期15平方公里。大外、大医将成为首批入驻大学园区的高校，大外规划占地面积1平方公里，大医规划占地面积1.5平方公里，计划投资12亿元。未来规划预期将有10多所高校陆续入驻园区，这里将成为大连市的一个高校聚集区，形成规模性教育产业。大医、大外现状及未来规模预期大医现有教职工及医护人员4300余人，学校现有各类在校学生12000余人。大外现有教职工近900人，目前学院有各类在校生2万余人。一期规划建设大医和大外将在2007年投入使用。大医规划占地面积1.5平方公里，校园建筑面积54万平方米，总投资14.35亿元，一期工程建筑面积30万平方米，新校园建成后，在校生规模预计将达到24000人。大外新校园建筑面积44万平方米，其中一期建筑面积27万平方米，预计投资8.5亿元，建设工期2年，在校生规模预计将达到18000人。小结：市内学校的迁入必将吸引良好的配套产业，促进区域经济、以及房地产发展。高校的聚集形成教育文化氛围，将使区域的文化氛围得到有力提升。大学产业汇集庞大人流，大量中高档消费群体将拉动区域经济发展，并产生强劲的房地产置业投资需求。旅顺规划发展趋势的影响—大学城的影响（八）旅顺口在“大大连”发展中的重要地位城市中心逐步饱和，城市发展决定了“西拓北进”的进程，旅顺将由原来的城市边缘辅助区，变为主城区的一部分，成为城市“西拓”的关键点。主城区地位的确定，使旅顺具备了加快发展的条件，促进设施配套的日益完善，城市建设进程加快。旅顺北路、中路、南路三条经济产业带的发展，直接将原有中心城区与旅顺连接，并将进一步拉动旅顺的经济、产业结构的发展。交通路网的全面升级，使旅顺一举由交通末端成为交通枢纽，必将促进旅顺经济的繁荣，提升地域的价值，拉升区域房地产价格，吸引力空前增强。（旅顺规划交通路网的进展程度：烟大轮渡试运营，哈大电气化铁路延伸到旅顺新港，土羊高速公路通车，轻轨前期规划已经启动，大连-旅顺公交线路已开通）小结1、大连城市经济发展态势良好，工业基础雄厚，人民生活水平不断提高；大连城市综合经济实力上升，整体经济高速增长，结合城市良好的投资环境、生活环境，不断吸引外地人员来连进行投资、置业，房地产市场需求十分强劲。2、随着经济的发展大连城市“西拓北进”有力的促进了甘井子区、旅顺口区、金州区、先导区的房地产市场快速发展；3、大连作为国内著名的宜居城市，地理位置优越，气候、环境得天独厚；4、近两年华润，中海，合生创展，万科，中远，大华等外地大开发商和外资房地产企业纷纷进入大连及旅顺市场，说明大家看好大连房地产市场未来的发展前景，但这些企业雄厚的资金实力和资本运作也会对大连现有的房地产市场产生冲击。5、2006－2007年大连颁布了有关户口、住房公积金贷款、稳定房价、建筑工程管理等方面政策，目的是为了使大连房地产市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快带来的社会影响。6、旅顺具备一定的经济基础，近年来经济保持高速稳定增长，整体态势良好。伴随大连良好的经济发展形势，旅顺主城区地位的确立、以及相关规划的逐步落实，使旅顺未来具备极大的发展潜力，（一）大连市土地供应情况分析600234.65505.13294.41499.68365.8501002003004005002002年2003年2004年2005年2006年2002年-2003年是大连市区大规模拆迁年，每年300万左右的拆迁量，使2003年的土地放量达到一个高峰期；于市场消化不足，促使政府在2004年的放量减少，造成2005年度大连房地产价格的一路上扬，供给不足是大连价格暴涨的根本原因；2005年政府加大放量本该平抑部分价格涨幅，由于国家“六一”新政策影响，部分放量土地2006年并没有能够进入二级市场，造成2006年地产价格延续了2005年的一路上扬，但把市场压力集聚在了2007年。二、区域房地产形势分析区域2006土地成交块数用地面积（万平）建筑面积（万平）中山区1122．9875．81西岗区734．5543．49沙河口区1438．87103．2甘井子区17260．32361．98高新园区36．8517．13合计52363．57601．612006年成交土地52宗，用地面积363.57万平方米，较2005年增长20.19%规划建筑面积约601万平方米，较2005年增长26.48%。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。甘井子区的土地交易面积260.32万平方米，占71.6%，拟建筑面积361.98万平方米,占60.2%，上述两项数据均占据全市首位。土地供应主要集中在甘井子区，继续为房地产开发热点区域。土地用途倾向中低价位房地产项目的建设。（二）房地产投资情况分析大连房地产市场自2000年以来房地产投资增长率一直呈上升趋势，从2004年后每年超过50亿元的增长2006年，大连市房地产开发投资额近337.2亿元，比2005年增加27％。这也说明了区域市场发展良好，并没有受到大盘波动的影响。050100150200250300350投资总额增长率（三）房地产施工情况分析2000年大连房地产开发达到一个高峰期，施竣工面积均突破历史记录；2001年政府严格控制土地与项目的审批数量，使得房地产市场进入消化阶段，供给高峰有所回落;经过三年的市场调整期，2004年房地产投资比例加重，到了2005年随着大连房势的整体走高，出现了房地产销售的高峰年。大连市2006年的房地产供给量将突破2300万平，而大连市每年的市场需求量控制在400-500万平，供需的巨大反差，将给2007年大连房地产市场带来前所未有的压力。2000-2006年施工情况统计表05001000150020002500施工面积竣工面积商品房销售面积住宅销售面积施工面积1415.31238.21366.81396.61333.811352300竣工面积615.9537.9546.2579.2421347340商品房销售面积281392.4419.9498486.2504.6351.94住宅销售面积239.4353.7375446.7445.4468302.422000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年（四）商品房供应情况分析区域项目个数比例（%）建筑面积（万平）比例（%）中山区131210311西岗区8745.45沙河口区151414615甘井子区252324526开发区1211176.619旅顺171612713金州1716106.711合计107100%949.7100%2006年大连共有107个新开盘项目，新增供应量949.7万平方米,其中市内四区539.4万平方米，占总供应量的57%，开发区、旅顺、金州总供应达到410万平方米，占总量的43%。2006年各区商品房供应面积比例11%5%15%26%19%13%11%中山区西岗区沙河口区甘井子区开发区旅顺金州年份宗数（件）成交面积（万）户均面积（平）户均房款（万）成交金额（亿）成交单价（元）涨幅（%）200336437363.799.833.5122.053355——200440217486.295.936.8148.2384112.9200544324424104.440.8172.84463121.5200629262273.2593.4