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九龙`城市广场营销策划方案明亮博远地产2010.1市场分析本体分析项目定位整合营销推广•宏观市场分析•区域竞争楼盘分析•项目SWOT分析•项目卖点梳理报告框架•项目本体分析•产品定位•客户定位•定位研判•分阶段推广策略•展示策略•营销策略•认筹解筹•价格策略•营销费用预算市场分析本体分析项目定位整合营销推广•宏观市场分析•区域竞争楼盘分析•项目SWOT分析•项目卖点梳理报告框架•项目本体分析•产品定位•客户定位•定位研判•分阶段推广策略•展示策略•营销策略•认筹解筹•价格策略•营销费用预算办公市场概述供求比：2009年1月-12月，合肥市办公市场总供求比为1.08，供求关系大致平衡,但是单月波动幅度过大，供求不平衡供应方面：2009年1月-12月，合肥市办公市场供应量为60.43万㎡成交方面：2009年1月-12月，合肥市办公市场成交量为56.2万㎡宏观市场分析办公市场供求关系大致平衡数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统办公市场供求受到市场变化影响非常明显，当出现供大于求的时候，供应量会立刻降低，以加快消耗现有库存量，当市场成交行情较好时，供应量会降低，供应和需求量的相互影响导致了市场短期内会有大幅度波动的现象09年1月至12月，全市新增办公供应60.43万㎡，去化56.2万㎡，即这12个月无新增存量，办公市场供不应求，供应面临一定的压力2009年1月-12月合肥市商业供求关系对比图宏观市场分析办公市场供应量分析数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统09年1月至12月，合肥市办公市场供应量为60.43万㎡，从今年办公供应图上不难发现，办公月度供应量波动非常明显，变化程度大。受2月商品房总供应量少的影响，2月无新增供应；1月、6月、10月和12月是办公供应最多的月份。其中，受6月以来的高成交量的影响，12月的办公供应到达年度最高值，为9.81万㎡就区域分析，庐阳区是办公供应的主力区域，占总供应的22.94%。包河区和蜀山区分别位于第二第三。经济区的供应最少。由此可见，办公集中于城市成熟的核心地段办公供应紧随市场成交行情变化的，具备自我调节性。当市场存量过多，新增供应就会减少以消化库存。今年办公供应略小于成交，说明供应存在一定压力2009年1月-12月合肥市商业供应量对比图宏观市场分析新站印象区域竞争项目分析项目名称宝文商务大厦（白马三期）地址：站前路安徽白马服装城二期西侧；与本案位置相同租、售价格均价6800元/平方米备案销售率总备案面积为34231.60平方米；307套建筑内外部层高3.4米;外立面：为玻璃幕墙；8.4米大开间、电梯：7部三菱品牌电梯；入户大堂：精装，4.5米挑高；户型区间：90-186平方米总建面5万平方米栋数1租金价格35-40元/月/平方米建筑层数27层容积率7内部配套1-5层商业、地下、地上停车场、挑高大堂（大理石材质）、7部三菱品牌电梯、通讯、消防、安保系统等车位数量1000（地上地下）项目卖点位置、规模、内部配套租售群体描述前来咨询的多为白马一、二、三期经营户、部分投资客等效果图区域竞争项目分析宝文商务大厦项目名称浙江商贸城地址：站前路(火车站向东100米)；略低于本案位置租、售价格均价5300元/平方米备案销售率即将售罄建筑内外部前面1-3层为家纺专业市场，层高3.2米;；外立面：质氟碳漆颜色：灰白色；电梯：5部伊士顿品牌电梯；户型区间：42-104平方米总建面1．1万平方米栋数A、B座租金价格15-20元/月/平方米建筑层数26层容积率2．23内部配套1-4层商业、地下停车场、中心广场等车位数量200余个（地下）项目卖点位置、价格、现房租售群体描述售：中绿一期、浙江商贸城、安徽大市场、白马一、二期经营户、部分投资客等；租：服饰一条街经营户、广告公司、律师行、装饰公司等浙江商贸城区域竞争项目分析项目名称中绿广场二期地址：站前路的中央地段（铜陵北路口）；略弱于本案位置租、售价格5800元/平方米备案销售率总备案面积为40595.60平方米；592套；已备案面积15064.77；可售套数367套；销售率37%；除12层单独出售外，其它楼层均整层对外出售。建筑内外部1-4层为专业市场，层高3.2米;；外立面：灰色弹性涂料颜色：灰白色；电梯：6部富士达品牌电梯；中央新风系统、IC智能化付费电表；户型区间：40-90平方米总建面9万平方米栋数1租金价格20-25元/月/平方米建筑层数26层容积率3．6内部配套1-3层专业市场、地下停车场、2万平方米中心广场、富士达品牌电梯；中央新风系统、IC智能化付费电表等车位数量800余个（地下）项目卖点位置、价格、内部配套租售群体描述售：中绿一、二期、安徽大市场经营户、部分投资客等中绿广场二期区域竞争项目分析项目名称宝文国际大厦（原推广名为宝文君临大厦）地址：站西路1号；略弱于本案位置租、售价格均价6800；总备案套数585套；可售套数310套备案销售率47%；19层以下只剩部分房源；建筑内外部外立面材质为弹性涂料；深咖啡色；入户大堂：精装，4.5米挑高；公共部分精装修；高档进口石材，名牌环保涂料；港式星级物业；国际级新风系统；电梯：6部三菱品牌电梯；户型区间：60-97平方米总建面4．5万平方米栋数1租金价格30-40元/月/平方米建筑层数34层地下2层（高120米）容积率9．4内部配套1-4层商业、地下停车场、4.5米挑高大堂；港式星级物业；国际级新风系统、品牌电梯等车位数量300余个（地下）项目卖点位置、首付二成、内部配套、品质、现房租售群体描述售：服饰一条街经营户、投资客等租：中小型企业为主宝文国际大厦区域竞争项目分析区域分析小结区域竞争项目小结2009年，新站区商业房地产市场累计销售2241套，销售面积销售面积17.2万㎡，分别占全市的18%、22%。目前，新站区宝文商务大厦、中绿广场、浙江商贸城等多个写字楼在售，短期内写字楼物业供应量大，可能会造成短暂性供过于求，竞争压力大。在2009年合肥楼市一片红火的热闹声中，区域内写字楼项目也顺势提价，甚至有写字楼从09年5500元/㎡上涨至今年的6800元/㎡。市场分析本体分析项目定位整合营销推广•宏观市场分析•区域竞争楼盘分析•项目SWOT分析•项目卖点梳理报告框架•项目本体分析•产品定位•客户定位•定位研判•分阶段推广策略•展示策略•营销策略•认筹解筹•价格策略•营销费用预算项目概况本体分析项目总建筑面积约3.4万方；其中1-5层为商业约2万方；6-18层为公寓约1.41万方商业部分的儿童城开业1年多来，整体经营状况良好，在市民及众多的下游渠道中拥有较高的知名度，在同行业内具有很高的影响力公寓部分总建面约1.41万方，248套面积40-200平方不等户型，之前销售13套，尚可售公寓235套公寓6-18层约1.41万方商业1-4层约2万方写字楼现状本体分析项目四至火车站白马服装城大型广场西面道路项目北面是火车站，白马服装城一期；南面市光大国际广场A座、B座，西面与白马服装城2期一路之隔，东面紧邻世茂商城位于站前路和胜利路交叉口，人流量大，交通便捷本体分析项目园林绿化南边中央花园空中花园空中花园公寓底下商业裙楼顶建设有约3000平方米大型空中花园，并可俯瞰合肥新火车站美景，视野开阔，南面有大型中央花园景观空中花园与地面景观组团形成立体园林体系本体分析项目现状公寓现状比较凌乱，局部做工粗糙、品质感较差项目位于九龙珠儿童城后部昭示性差，到达性不强面积区间（㎡）套数所占比例40-4911044.35%50-598835.48%60-693012.10%70-7952.01%120-129114.44%130-13931.21%200-21010.40%合计248100%产品分析D户型D户型c户型B户型A户型8-17F户型配比户型面积㎡A43.05B63.21C123.37D59.48户型分布户型以40-60㎡为主，占总套数的79.83%；其中43.05和59.48两种户型分别占44.35%和35.48%在平面布局上，南向为相对较大的D、C户型，北向为相对较小的A、B户型本体分析A1、A2建筑面积约43.05㎡D1、D2建筑面积约59.48㎡B建筑面积约63.21㎡C建筑面积约123.37㎡产品分析本体分析火车站中绿广场国际汽车城安徽大市场元一广场信地城市广场新亚汽车站迅捷物流蓝鲸国际恒丰大厦宝文君临天下周边专业市场众多，人流量大商家云集，办公居住市场需求旺盛本项目本项目周边有白马服装城、中绿服装广场、安徽大市场等众多的专业市场氛围浓厚，外来人口多；依托火车站、汽车站，人流、物流集中，商家云集，办公、居住等租赁市场需求旺盛未来发展前景不言而喻本体分析优势（S）机会(O)威胁(T)劣势(W)位置优越：火车站正对面，新站区中心位置交通便捷，有二十余条公交线路途经此地配套齐全，周边银行、宾馆、餐饮、娱乐等设施一应俱全现房，风险小，购买即可入住，投资即可收益拥3000㎡空中花园，高配比地下、地上停车场户型面积较小，主要集中在40-60㎡之间，具有总价优势目前剩余土地使用年限短，只有35年硬件配套不足，公共部分装修粗糙从根本上制约了写字楼的提升，不能吸引实力品牌公司入驻办公项目入口位于商场背面，昭示性差，缺乏明显的标示引导产品劣势:产品陈旧，部分产品功能未得到体现，有些产品构架不尽合理项目SWOT分析政策方面：随着“国11”条的出台，对住宅投资有一定的遏制，在一定程度上会促使资金流向投资类物业“安徽服饰第一街”发展日趋成熟，大量商家及品牌厂家入驻，商务物业市场需求加大随着火车站改造、轻轨1号修建，区域交通枢纽价值进一步得到巩固和提升，为商务物业的发展提供了强有力的支持近火车站，周边环境混乱，人员混杂，商务氛围不足回报率低:区域内中环国际大厦、蓝鲸国际大厦等写字楼品质较高，租金较低，对本案产生冲击区域内宝文商务大厦、中绿广场二期、宝文国际大厦等在售写字楼，供应大，竞争激烈发挥优势、规避劣势、抓住机会、化解威胁本体分析项目核心卖点梳理卖点1位置优越：雄踞新站区核心地段，站前路与胜利路交汇处，地理位置优越，区位优势明显，升值潜力巨大卖点2交通枢纽：正面火车站，左临客运总站、右近旅游汽车站，三站环绕交通最便捷卖点3现房销售：房屋建好销售，彰显开发商实力，即买即用，即买即收益卖点4卓越配套：品牌电梯、空中花园、高配比地上地下停车场等凸现项目品质卖点5百变空间：40-60平方灵动空间梦幻组合，宜居宜商，投资自用两相宜本体分析卖点6差异定位：创新ClassicStudio差异定位，引领市场市场分析本体分析项目定位整合营销推广•宏观市场分析•区域竞争楼盘分析•项目SWOT分析•项目卖点梳理报告框架•项目本体分析•产品定位•客户定位•定位研判•分阶段推广策略•展示策略•营销策略•认筹解筹•价格策略•营销费用预算写字楼方向？住宅方向？写字楼的可发展量有限，对于近1.5万方的项目而言，我们该如何更深入的挖掘产品价值呢？定位方向思考高品质高形象利润最大化项目定位产品价值重新梳理新站核心地带区域商业中心圈层交通便利临街面长对项目而言究竟意味着什么呢？让我们来看看北京SOHO现代城？项目定位SOHO现代城开创了“小型办公、居家办公”市场，并形成了系列产品SOHO中国致力于开发“小型办公、居家办公”的系列产品。1997年起已在北京CBD范围内先后推出三个项目：SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都其中，建外SOHO、SOHO尚都在销售过程中有时间重叠SOHO现代城建外SOHOSOHO尚都项目定位小型办公、居家办公——商务公寓主体，投资市场新宠SOHO现代城建外SOHOSOHO尚都位置北京朝阳区建国路88号；位于国贸桥西南角，东三环和长安街交口，CBD核心区位于CBD西北角，西侧紧靠东大桥路，东侧是东三环中路占地面积7.3万平米12.28公顷2.20公顷总建筑面积49万平米70万平方米17万平方米主要物业类型41万商务公寓18栋商务公寓两座中等高度的