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天一·城市之星营销总策略建议2010.3︱台湾大业寻求突破口的产品定位热销户型面积配比建议营销总策略企划表现建议目录分期开发的节点建议推案节点的工作计划壹、寻求突破口的产品定位跳脱红海（竞争激烈）的市场，寻市场中的蓝海（市场空缺），精准的产品定位，是成功的开始！全球环保趋势话题——低碳节能生活低碳环保住宅——人类迫切需求三明地区率先引进低碳生活+楼上楼下的空中别墅生活+地段优势沙县人喜欢尝鲜卖房子、卖设计、卖环境、卖生活卖主题、卖价值、卖自我实现实现对美好生活的理想和追求一、B地块住宅定位：低碳环保住宅+6米高立体花园空中别墅蓝海产品+市场新鲜产品：二、A地块住宅产品定位：低碳环保建筑+首创SOHO精装修酒店式公寓市场空白产品：三、商业整体产品定位：低碳环保商业+打造三明地区最炫的动态娱乐不夜城首创发光体不夜城：贰、热销户型面积配比建议一、B地块住宅业产品类型面积﹝㎡﹞比例面对客户群三房两厅110-12080%市场主力需求户型四房两厅130-14020%部分大户型客户需求二、A地块酒店式公寓产品类型面积﹝㎡﹞比例面对客户群单身公寓30-3545%1、已在乡镇置业，因子女教育问题在县城二次置业，但又不愿花太多钱在沙县二次置业2、投资客一室一厅一卫40-4530%1、年轻一族，不愿与家人同住2、为创办公司的企业家3、投资客一室两厅一卫50-5525%1、为创办公司的企业家2、部分投资客叁、营销总策略领跑市场策略产品策略形象策略销售策略包装策略附加策略追求独特、创新价值观扩大产品差异化全面建立竞争优势一、产品策略再让品牌加分！一、产品策略1、B地块住宅：品牌公司+率先引进环保概念建筑+市场热销户型=再创明星楼盘一、产品策略2、A地块住宅：品牌公司+率先引进环保概念建筑+SOHO产品=明星楼盘中的明星产品一、产品策略3、商业整体：品牌公司+率先引进环保概念建筑+发光体不夜城概念=高投资回报率的商业产品二、形象策略再让售楼处发光！所有的铺天盖地媒体推广，最终的决战点在售楼处二、形象策略◎VI系统VI视觉包装以健康环保的翠绿色系◎售楼处整改计划：售楼处内部：采用翠绿色系、环保标识、绿色植栽等元素包装售楼处外部：景观以绿色竹林及空中吊篮盆景营造立体花园景观氛围二、形象策略◎销售团队服装：以清新活力的橙色系空中小姐服装作为形象代言三、销售策略再创辉煌记录！正确的策略，就是最好的销售策略三、销售策略收订策略（以借款模式，不进行一对一房源绑定）：（1）方式及规则：以借款5万方式，进行意向客户的登记蓄水活动；（2）正式开盘前一个月，第一次进行意向客户的挤水活动，选房源排顺位；（3）进行2万替补意向客户的蓄水收取活动；（4）利息：有买1.5分，不买0.5分，未买到1分。三、销售策略收订策略（以借款模式，前期不进行一对一房源绑定）：（1）方式及规则：以借款5万方式，进行意向客户的登记蓄水活动（填写意向房源登记书，进行一至多套意向房源登记，但不进行绑定，客户可带走借条，但意向书由售楼处统一保管）；（2）正式开盘前一个月，第一次进行意向客户的挤水活动，选房源排顺位（按客户到场先后顺序，进行意向房源确认，并一对一房源绑定）；（3）进行2万替补意向客户的蓄水收取活动（仅能对可售房源进行选购）；（4）利息：有买1.5分，不买0.5分，未买到1分。四、包装策略再创聚光灯效应！每一次的精心包装就是为了让眼球再聚焦一次四、包装策略1、三明地区低碳建筑的领跑者天一地产秉承“好房子，天一造”的经营理念继续领跑市场！四、包装策略2、三明地区发光体动态商业地产的创始者让发光的元素使静态商业变成动态商业，使商业更具备繁华的条件四、包装策略3、三明地区独创狼犬队的物业管理让沙县目前的物业管理模式耳目一新五、附加策略打造低碳节能生活的配套设施再创非凡价值！城市之星附加值配套建议项目配套——◆环保节能配套◆高新工法技术外墙保温技术◆项目配套—环保节能配套外保温系统构造内保温系统构造保温技术◆项目配套—环保节能配套中空隔音断热玻璃◆项目配套—环保节能配套◆项目美誉配套—环保节能配套太阳能节能灯太阳能硅电池板天黑后，主灯工作6小时后自动关断单片机精确控制楼板降噪音技术◆项目配套—高新工法技术管线隐藏◆项目配套—高新工法技术同层排水设计◆项目配套—高新工法技术中水回收利用系统◆项目配套—高新工法技术收集雨水和家庭废水集中后再加以利用，主要用于园林的维护与浇洒，充分利用水资源，减少住户物业费的负担。——节能环保住宅概念。无障碍空间设施设计◆项目配套—高新工法技术肆、企划表现一、广告总精神空中美墅·低碳生活·空间享受1、B地块一、广告总精神财富发达，专属领地2、A地块第一波：企业形象稿图片第二波：概念导入稿图片第三波、使用情境稿图片伍、分期开发的节点建议一、分期开发建议B地块住宅A地块酒店式公寓商业整体热销畅销顺销一期热销：推出B地块住宅（1）市场新兴的挑高偷容积产品市场接受度高；（2）以“低碳建筑、环保健康生活标准”作为市场引爆点，容易在市场竞争中脱颖而出。二期畅销：推出A地块酒店式公寓（1）市场价格已上升到一定高度（2）以“拎包即可入住精装修的总统套房”作为市场突破口，容易吸引目标客群的注意三期顺销：推出商业整体（1）区域开发成熟度渐高，容易打造商业陆、推案节点的工作计划一、工程进度预估3月方案通过4月施工许可证到位5月基础施工7月正负零9月预售许可证到位11年2月封顶6月落架12月交房B地块住宅二、推案节点安排4月售楼处整改5月1日不进行房源绑定正式收钱（借款方式）8月28日第一次挤水（公布价格带），选房源排顺位8月30日第一次挤水总评估8月31日2万替补方案，开始收钱9月29日转大定（价格公布）10月1日正式开盘B地块住宅THANKS预祝项目开发100%成功！THEEND