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提案大纲市场分析项目分析“风险控制及企业目标”发展战略发展模式“创新地产模式”核心价值提升物业定位国际都市蓝本·合肥首座HILLS生态型创新城市综合体世华营销体系观。观全，以明向！——市场简析市场大势下滑，有待回暖，当前市场促销战屡见不鲜。国家及地方宏观调控政策松动，鼓励消费趋向显现。降价、促销与政策调控等多方因素使得购房者观望情绪进一步延续。市场言论四起，焦点已经悄然转向购房时机的探讨。合肥区域市场刚性需求强劲，房价、供应、需求等皆处于健康状态。楼市回暖的条件正在完善。合肥楼市的核心问题在于观望。合肥楼市预测刚性需求的强劲伴随市场言论的深化和地产商对价格底线的坚守，合肥楼市回暖的转机将逐步呈现，市场观望情绪至08年将显现弱化。转机并不意味着市场将再度呈现火爆，下一阶段的市场将不再全面飘红，尤其住宅市场的去化难度依然存在，个案营销成功与否更加取决于营销水平的高低以及对市场契机的把握与创造。本案目标客户的精确锁定形象高于定位占位先于市场泛塔尖阶层中产阶层投资类商业经营类“分期开发”广义的目标客户定位延展首先抓住核心客户（社会中产人士），并以他们为形象典范树立标竿，适时向上延伸和向下扩展。客户构成层次相对偏高，购房承受力相对东、南、北几大区域较强，仅次于中心区域。文化素质相对略高，通常较为重视项目的内涵，并对品质有着较高的鉴赏力。客户群体构成较为复杂，受区域的局限性较小，来源于城市各个板块均有可能。年龄层次相对年轻，以25－45岁之间为主体，较容易接受新兴事物。追求品质与内涵的高鉴赏力一族区域的目标客户构成决定了我们必须拔高项目的品质与形象，项目的规模更是决定了我们必须有海纳百川的气度与气势，所以，我们的所有营销活动将围绕他们展开，但绝对不仅仅局限于他们。我们的目标：辐射全城！！知。知已知彼，方得胜！——地块认识地块由东西两大组团构成，即便中间存在现有建筑阻隔，但其规模及影响力亦不可忽视。地块级别较高，紧邻城市首席主干道长江西路。居住环境优越，已经属于成熟的生活居住圈。生态环境良好，远眺大蜀山、俯瞰董铺水库。商业氛围较佳，已基本成为区域商圈的核心。商务办公氛围初步形成，企事业单位密集加上金座的成功运作使区域已经形成了一定的市场认知。地块级别：基本素质：区域房地产开发已经形成良好规模与市场认可，加之地块规模与素质，项目具备塑造一个城市级地产开发的各项内涵。我们的认识•项目的立地条件决定了我们有充足的空间可以去开拓与放大。•地块的素质与级别为我们提供了影响城市发展的可靠原动力。•项目的规模注定了我们将成为改变城市格局的恢宏巨著。•如果以常规的理念、保守的思维操作本案，将是对地块价值的亵渎。•当前市场环境下，随波逐流者必被市场湮没，敢于先者为智、勇于攀者可赢。我们有能力并且有必要成为城市的名片，区域的领导者，只有这样才能赢得市场更多的目光与认同。思。勤于思者方为智！——营销思考作为筑城的先行者，我们有义务成为领袖！毫无疑问，项目的基本素质是极为优越的，当前所需要思考的首要问题不在于单一的探讨如何完成销售，而在于如何在规避风险的前提下，达成开发效益的最大化。立足于极佳的开发条件与地块的客观条件，以风险最小化和效益最大化为前提，如何把握住市场的需求，做到精准业态定位和体量的控制？在地块两大组团受到间隔的限制下，如何以完整的形象充分发挥和放大项目的规模、品牌影响力，使项目的市场认知达到最佳效应。在当前市场大势温度不高，并且即使呈现回暖后亦将经历一个抛物线型的增长过程情况下，如何运用合理的推案节奏和业态组合，使市场环境对于个案营销的负面影响弱化到最小状态？对于本案而言，完成了如上四点的战略规划，再回归到产品本源的细节塑造与营销架构的建设完善方为明智之举，只有如此才能够将地块的资源价值充分发挥，达成风险最小化和效益最大化双重目标。？营销目标及风险控制风险最小化利润最大化安全去化快速去化全面去化地块价值发挥产品价值深化营销推广战略产品定位策略项目形象战略产品入市布局价格调控策略消费心理掌控产品业态组合各业态形象塑造各业态价值体系项目总体形象分类业态形象产品竞争力提炼入市契机把握产品入市次序宏观控制体系中观调控策略微观掌控应变产品营销终端…项目营销风险最小化和利润最大化两大目标,在本质上可谓相辅相成,利润最大化的核心在于充分挖掘地块与产品的价值内涵,而后通过强有力的组合营销推广战略成功占领市场,其恰恰亦同样是弱化项目风险的必要所在。在整个营销体系中,各个环节之间均紧密衔接,不可单一分解,就如同不能单一的考虑风险还要兼顾利润,不能单一的看去化速度,还要兼顾整体的全面、稳定与利润.更多的时候不同目标下的应对策略层层重叠——安全去化合理业态定位产品价值体系产品形象包装营销策略推动入市产品组合合理定价策略安全去化,我们首先应从产品上下足功夫,了解我们地块能够提供什么,市场需求什么,从而达成供需双方的契合,为后期营销提供最为必要的基础条件,其后充分把握消费者心理,既在产品上打造出丰富的内涵与价值,又在形象包装上切入其内在需求与向往,另外,在整个营销过程中,我们需要充分把握市场的变化与趋势,有节奏的打造最具当期竞争力的产品推向市场,最终以合理的价格与相关销售策略成功攻克市场.关于安全去化关于快速去化产品入市节奏（何时推出何类产品）专业销售团队（销售执行力度）安全去化前提（业态/产品/形象/推广）价格/促销体系(把握市场及消费者)快速去化快速去化,以合理的产品定位和营销体系架设为基础,根据市场的及时变化组合最具竞争力的当期产品锁定市场,再通过对消费者心理的精准把握制定强有力的价格和促销体系,最终结合专业而具强度的销售执行力强力催动成交.•全面去化,消费者需要什么,我们提供什么,首先,我们根据市场行为必须具备的供需准则进行产品定位,有了这一基础则有了最为根本的保证,再行制定出合理的推案节奏,既不能忽视疑难点,更不能偏重于竞争点,最后通过有针对性的市场强势推广及现场专业、科学的引导达成全面去化.•我们需要了解,哪一类产品销售周期较长,那么,我们应该将其置于前期以增长销售周期,哪一类的产品竞争力稳固,那么可作为压轴戏持续引动市场关注并且实现利润,哪一类的产品最具突破力,那么将会成为我们的前锋,什么样的产品可以承上启下,那么其将成为重要过渡……关于全面去化产品基础入市规划推广保证现场控制全面去化关于价格策略价格调控,可以分为三大体系:宏观/中观/微观宏观的策略与整案的推盘节奏息息相关,决定着我们的总体入市战略与整体营销架构的推进,而中观策略则在于对当期产品的价格把控程度,我们的产品在当时的市场下价格在何等水平线较为合理,我们采用低开还是平开抑或高开,今后的走势如何规划?根据产品自身素质的差异,其自身的差价多少?这些都需要根据当期市场的状况结合自身的销售进展深入研讨,而微观,则重点在于对市场及销售形势变化的及时把握与灵活性应变.价格策略宏观控制体系中观调控策略微观掌控应变营销体系的建设给自己树立一个令人仰视的高度。注入一个令人耳目一新的全新开发理念。塑造一个完整而又极具营销力的项目形象。定位一组足以影响城市现有格局的全新业态。制定一个精准把握市场脉搏与间隙的推案计划。以极具内涵与气魄的整合推广撼动市场并博得目光的聚焦。招。招，必先，必利！——组合战略战略之定位业态定位：商业＋商住＋纯商务＋纯住宅＋小户型公寓与元一时代广场、新都会环球广场、国购广场并齐，超越合家福并与其共同形成城市新地标级商业、居住、办公、娱乐休闲生活圈。项目特征规模大＋业态全＋地段佳＋区域发展成熟改变城市现有格局——大型城市综合体定位高度定位目标2009安徽十大城市运营商企业高度：通过对开发商企业实力及理念的打造迅速提升项目的品牌内涵与市场高度。打造城市名片，影响城市未来！开发理念：定位目标：运用案例：上海环球金融中心城市综合体＋生态环境佳＋土地利用率高项目特征概念导入HILLS创新城市综合体开发模式“Hills”取英语中的“小丘、斜坡”，意喻人们的都市生活就好像在缓坡上的舒适漫步。“Hills理念”应用于城市建设，就意味着充分利用城市的地形和历史优势，在城市中营造都市生活与生活品质和谐共存的环境。“Hills理念”是将工作、居住、商业、游玩等生活组成部分，以一种新的形态复合在一起的新空间，充分利用都市中心部的区域，在徒步圈内实现了工作、居住、商业、游玩、学习等城市机能的集合体，建造起了超高层的复合型的新都市。关于HILLS理念：以大都市的一部分区域为对象，建立居住、工作、生活和娱乐的复合空间；通过居住、工作的邻近化来增加人们的自由时间，实现都市生活的舒适与悠闲的目标；通过居住和生活、娱乐的邻近化，促进人们的社会活动和文化交流；通过立体的区域规划，扩大区域内的绿化面积。达到舒适和谐的生活方式。HILLS理念运用项目建筑高层化，可远眺大蜀山、俯瞰董铺水库提供居住、办公、商业、酒店服务、公园和文化的聚集地，形成新一代的立体综合街区。建立垂直化的立体庭院都市让人们生活、休闲、工作可以完美结合。创造出一个丰富的公众交流空间，使之成为区域的标志与核心。让办公的地方和居住的区域接近，使个人的可支配时间倍增。通过建筑高层化，来确保地面的绿化空间，同时充分利用由集约使用土地而产生的开阔空间和建筑物的楼顶，积极地推广绿化。充分利用城市的地形和历史优势，在城市中营造都市生活与生活品质和谐共存的环境。地块的基本素质、城市地位与可提升空间本案的土地高利用率、消费者需求、项目必须打造的附加值项目业态定位全面的城市综合体特质与项目的土地高利用率与人们的内在需求与向往目标客户群需求、项目本身业态互补带动本案综合素质契合HILLS不仅是一个理念……，更需要有产品内在价值打造的保证战略之产品出门就是城市第一主干道，可以随意到达城市任何一个角落。下楼就是购物广场，无论是男人的西装，孩子的玩具或者新鞋，还是女白领的时尚皮包，这里都有。坐在自家的阳台，视线一片宽阔，大蜀山的绿意葱葱，董铺水库的浩瀚水域，整座城市一览无遗。楼下还有一条风情商业街，吃的、喝的、玩的应有尽有，还有文化小品、喷泉水池、花草音乐的陪伴。办公之余还可以看到自家的阳台，或者欣赏一下楼下商业街的人流攒动，也是一种放松。关于HILLS生活……商业、办公、居住、购物、休闲、餐饮、娱乐立体空间。功能要求：商业体系：注：商业街内应充分考虑景观、小品、喷泉、背景音乐等舒适怡人的体验型消费需求。风情商业街小型MALL＋购物餐饮休闲娱乐购物餐饮休闲娱乐以一站式主力店作为商业核心，扩大辐射面以街铺型商业满足人们逛街、餐饮、休闲娱乐需求具体业态可表现为：时尚精品店、咖啡馆、茶楼、特色餐饮、西式快餐等以精品百货为主体，根据楼层分布游戏厅、快餐店、台球馆、电影院等，如元一满足人们购物＋娱乐＋餐饮＋休闲＋闲逛等一体化需求。建议形式：1、2层联体具体销售可视市场需求自由组合建议规模：1－4层，1－3层购物位置顶层布置餐饮、休闲、娱乐等业态SOHO＋商住＋纯商务投资过渡居住居家办公办公为主兼顾人居现代化写字楼配置全新生态办公理念舒适/便利功能全面智能配置功能复合与可定制型高标准写字楼配套及服务＋绿色生态环境酒店式管理/智能安防/综合布线等商业中心、会议室、多媒体室、大堂等公共配套及相应的定制型服务，另根据办公需求提供商务、金融等服务在楼宇公共位置布置生态绿化系统，打造生态办公理念，另外楼宇内需配置就餐中心、自助银行、商务咖啡馆等，打造高标准写字楼商务办公环境面积控制：40－70平米左右单位面积：80－120平米左右，根据需求自由组合自由分割商务办公：住宅：面积控制：建议以80－100平米户型为主体，100－110平米户型为其次，120平米以上户型比例严格控制户型设计：根据高层特质，打造户户有花园、户户有飘窗等新颖户型，另外建议引进现代化人居科技，提升项目的价值内涵，打造极具身份感的尊贵感受（具体产品具体建议另行提交）。◆区域来源：主要来自合肥市区占总开发量近半的蜀山行政区；◆经济水平：主力客户群为社会中层和中上层；◆户型需求：三房及两房类需求基本占据市场主流◆面积需求：80-100