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上海冠龙酒店营销策划报告篇首语·目标TARGET明确整体定位实现销售目标目录CONTENT01市场·格局02商业·定位03产品·建议04价格·预估05销售·策略01市场·格局1234561234512345678910在售项目预售项目运营项目•在售及预售的项目位于浦东新区居多，零星分布于普陀、长宁等区•长宁区的项目多以成熟运营的酒店式公寓为主中心铂庭IMAGO碧云·东壹栋禹洲金桥国际亚龙国际大厦嘉和美舍MINI公馆天之骄子金沙商务广场万富汇SOHO嘉御庭1帝捷酒店公寓皇朝别墅公寓回家服务式公寓徽苑酒店式公寓柏华丽豪华公寓虹桥衡园服务式公寓森晟世洋酒店公寓格林豪泰酒店公寓西郊公寓酒店东湖公寓酒店234567891012345612345市区酒店式公寓位置分布图档次项目名称售价（元/㎡）西郊公寓酒店147825-180675IMAGO我格广场43800-49275虹桥衡园服务式公寓39420-49000柏华丽豪华公寓38325-49000森晟世洋酒店公寓41063禹洲金桥国际27000中心铂庭26000嘉和美舍26000金沙商务广场22000亚龙国际大厦16000碧云·东壹栋16000低端中端高端项目价格划分注：部分运营和只租不售项目的售价依其月、日租金和年回报率6%反推划分标准•15000-25000元/㎡之间为低端产品•25000-35000元/㎡之间为中端产品•35000元/㎡以上为高端产品（主要为运营中的项目）一房两房三房项目的面积段分析IMAGO西郊公寓酒店虹桥衡园柏华丽公寓森晟世洋公寓禹洲金桥国际中心铂庭嘉和美舍金沙商务广场亚龙国际大厦碧云·东壹栋20㎡40㎡60㎡80㎡100㎡120㎡160㎡200㎡0140㎡180㎡复式项目面积段划分•多以小面积的户型为主•几乎均含1房产品，主力面积为40-60㎡•2房产品面积跨度较大，主力面积在60-120㎡之间•3房和复式产品在较少项目中出现项目面积段划分项目名称物业公司物业费（元/㎡·月）IMAGO我格广场美国OAKWOOD酒店物业租金（8.4-9.3元/㎡·天）中含物业费柏华丽豪华公寓柏华物业公司租金（7-9元/㎡·天）中含物业费森晟世洋酒店公寓雅斯物业管理有限公司租金（7.2-9元/㎡·天）中含物业费禹洲金桥国际华侨城物业6.8皇朝别墅公寓东胡物业4嘉和美舍嘉和美舍物业管理有限公司租金（3.3元/㎡·天）中含物业费中心铂庭上海建菱物业管理有限公司6.5金沙商务广场第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司3.8碧云·东壹栋上海雅思酒店物业管理公司5.2亚龙国际大厦显高物业服务有限公司5.2项目物业状况•高端项目均聘请国际或知名的专业酒店管理公司，已运营项目的物业费均含在租金中•中端项目物业费在4-7元/㎡·月之间，低端项目物业费在3-5元/㎡·月之间项目名称是否配置会所IMAGO我格广场无禹洲金桥国际无嘉和美舍无金沙商务广场底商中预留了会所位置亚龙国际大厦无中心铂庭无碧云·东壹栋无项目会所状况•目前市面上项目均处于较繁华地段，受到体量限制，基本没有单独配置的会所项目名称商业IMAGO我格广场总面积4.8万方，综合了餐饮、服饰、潮流店铺、电影院于一体的6层商业禹洲金桥国际配备了16659㎡以休闲娱乐和日常生活为主的商业嘉和美舍地上1-3层裙房和地下2层均为商业用房，主要以餐饮和娱乐为主金沙商务广场6000㎡裙房底商亚龙国际大厦无配套商业中心铂庭1-3层底商，1、2层为5.5M挑高产品，面积100-1000㎡碧云·东壹栋底层裙房为商铺，总面积7700㎡，分隔成126套项目商业配套状况•目前市面上项目无论高中低档次，基本都设有自身的商业配套•主要形式为底商，部分项目有单独设置的体量较大的商业用房项目商业配套状况IMAGO我格广场——6层商场的现代商业中心，目前避风塘、味千拉面、汉泰、盘古烤肉、联华超市、保利搏纳银兴影院等多家知名品牌已入驻，InditexGroup旗下的四大品牌在这里开出全国首家店。目前商业广场已开始试运营。2009年7月18日，静安紫苑推出了10余套商铺，3天时间，新推出的商铺仅剩2套。商铺建筑总面积5298平方米，占据裙房的1至3层，单间面积从150到1500平米不等，可以自由分割，总价在700—5000万元。该批商铺一经推出，就引起了一轮市中心高端商铺的抢购潮。项目名称特色服务西郊公寓酒店8种不同风格、不同规格和服务的套间可供挑选虹桥衡园服务式公寓固定地点班车接送柏华丽豪华公寓配有功能齐全的休闲设施，可享受桑拿、按摩、游泳及健身皇朝别墅公寓设有商务中心，为客户提供机票、餐点的预定，打印、复印、传真等服务徽苑酒店式公寓公寓管理处为贵宾提供健身房，壁球场，停车场，洗衣房，美容美发等服务万富汇SOHO参照酒店式服务标准为业主提供菜单式个性服务：社区食堂、干洗服务、影印服务、传真服务、机票代订服务、代缴账单、快递服务、入室清洁服务、代理公司注册服务等亚龙国际大厦提供包租服务，为业主全面代理房屋出租、代收房费、代缴水电座机费及物业管理费项目特色服务状况项目装修状况项目名称装修程度IMAGO我格广场精装修禹洲金桥国际毛坯嘉和美舍精装修，2000元/㎡装修标准金沙商务广场毛坯碧云·东壹栋精装修，1800元/㎡标准，通煤气中心铂庭精装修，2000元/㎡装修标准亚龙国际大厦精装修，1500元/m²标准，通煤气•高端项目多为运营项目装修标准不祥•中端项目装修标准在2000元/㎡•低端项目装修标准在1500-2000元/㎡在售酒店式公寓包括即将面市的项目位于浦东新区居多，普陀、长宁等区零星分布一些；长宁区的酒店式公寓多已成熟运营区域分布价格市面上项目档次不均，15000-35000元/㎡均有，大多高价项目目前处于运营阶段产品面积多以小面积小户型为主，1房主力面积为40-60㎡，2房主力面积为60-120㎡，3房和复式产品在较少项目中出现。高端项目均聘请国际或知名的专业酒店管理公司作物管，多为已运营项目其物业费包含在租金中；中端项目物业费在4-7元/㎡·月之间，低端项目物业费在3-5元/㎡·月之间物业费目前在售项目单独配置的会所较少会所无论高中低档项目基本都设有自身的商业配套，主要形式为底商，部分项目有单独设置的体量较大的商业用房商业市面上项目多为精装修交房，高端项目多已运营装修标准不祥，中端项目装修标准基本在2000元/㎡，低端项目装修标准在1500-2000元/㎡装修市场状况小结市场状况与本案对比房型会所精装修（元/㎡）商业物业特色服务高端1房-复式有豪华装修有专业酒店管理公司（租金中含物业费）4-7元/㎡·月3-5元/㎡·月个性化服务、休闲娱乐中端1房-3房无2000元/㎡左右有日常生活、商务办公低端1房-2房无1500-2000元/㎡有日常生活注：项目按照35000以上、25000-35000、15000-25000的价格区间（元/m²）进行分类高端酒店式公寓项目特征1、区位——便捷的交通可达性2、产品——多选择性的房型、高标准的精装修3、配套——商业、会所4、物业——知名物管公司5、特色服务——人性化、细节化本案自身状况区域分布产品物业会所商业装修长宁区的西郊板块400余套房源，面积段30-60m²为主待定有专门会所设计待定高标准的精装修具备打造高端项目的属性可以进一步优化,更适应市场需求周边区域型商业聘请知名物管公司本案整体定位在项目的高端属性下符合项目自身定位的商业配套和优化的产品户型是支撑项目高端定位的两个重要支点目前周边商业配套的现状与项目的气质不符如何打造符合项目属性的商业是问题的关键所在02商业·定位关注一：项目周边的商圈分布项目目前情况•位于虹桥路程家桥路•北临虹桥路主干道•南至延安西路主干道•西至虹井路•东至虹梅路本案1、与高端片区为邻•西郊板块为上海传统高端别墅区•古北板块为上海传统涉外高端住宅区•虹梅板块为上海传统涉外中端住宅区本案西郊板块古北板块虹梅板块区域特点本案•主要交通动脉为“两横三纵”•两横：虹桥路、延安西路•三纵：虹梅路、程家桥路、虹井路区域特点2、区域内商业发展不均衡区域特点2、区域内商业发展不均衡区域特点2、区域内商业发展不均衡商圈路段面积(m²）租金（元/m²/天)铺面情况虹桥路100左右10-20大型高档酒店基本无沿街商铺延安西路50左右沿街可租小商铺3-8餐饮、休闲为主酒店会所暂无租售部分零散的沿街店铺租金偏低，未成熟虹梅路30-507-8(餐饮15-20)以森晟世洋国际广场为中心的沿街商铺日韩简餐酒吧居多，但缺乏品质感程家桥路15-503-4基本生活配套虹井路50-1505-7中小型商业店铺为主，业态类型主要针对外籍人士区域特点3、区域内商业发展未成熟与高档片区古北、西郊为邻区域内商业发展不均衡区域内商业发展不成熟区域商业特点关注二：项目周边的商业业态虹梅商圈虹桥路商圈程家桥商圈虹井路商圈区域业态分析以延安路与虹梅路交接为中心的辐射区域区域业态分析虹梅商圈虹梅商圈——地处居民生活圈，以中小型日韩餐饮为主打牌区域业态分析虹桥路商圈以虹桥路为轴西至剑河路东至虹梅北路区域业态分析虹桥路商圈——地处过路段，非居民生活圈，以大型餐饮酒店为主打牌区域业态分析以虹井路为主轴北至虹桥路南至延安西路本案区域业态分析虹井路商圈虹井路商圈——以餐饮为主，品质适中的生活配套区域业态分析以程家桥为主轴北至虹桥路南至延安西路距离本案最近的商圈本案程家桥商圈区域业态分析程家桥路商圈——以中小型零售业为主，满足基本生活配套区域业态分析地处居民生活圈，以中小型日韩餐饮为主打牌地处过路段，非居民生活圈，以大型餐饮酒店为主打牌以中小型零售业为主，满足基本生活配套程家桥虹桥路程家桥虹桥路虹梅路虹桥路虹桥路虹井路虹井路以餐饮为主，品质适中的生活配套区域业态分析总结关注三：项目周边的客群状况以本案为中心辐射开的三大区域板块西郊板块、虹桥板块、虹梅板块为客群研究对象本案西郊板块虹梅板块虹桥板块区域客群分析西郊区域案名地址产品类型面积段（m²）单价（元/m²）总价（万）鼎邦俪池花园青溪路288号叠加别墅220-34075000—800001800西郊明苑别墅龙溪路189号独幢别墅230-13001000002300西郊一品花园北虹路555弄独幢别墅320-620650002000虹林新苑青溪路601弄公寓102-21228000280起区域客群分析西郊区域本案代表社区：西郊名苑别墅项目概况：豪华居住区国际化社区，低密度共17户，2300万起价居住人群：东南亚在大陆有投资的商人各国驻沪机构的外籍人员部分国内高端人士区域客群分析虹梅区域案名地址产品类型面积段（m²）单价（元/m²）总价（万）君悦花园虹梅路3887弄公寓117-17823000350虹延小区虹梅路3818弄公寓40-7020000110中洋公寓虹梅路3896号公寓123-15524000330区域客群分析虹梅区域本案代表社区：君悦花园项目概况：总建面2万平米共96户总价350万左右俱乐部设施齐全有游泳池、网球场及健身室居住人群：上海本地居民海归人士及部分外籍人士区域客群分析虹桥路区域案名地址产品类型面积段（m²）单价（元/m²）总价（万）温莎公寓虹桥路2290号公寓30-902700090-270西郊华庭虹桥路1889弄联排别墅165-22536000590起虹桥中华园虹桥路2388弄联排别墅220-240510001100起皇朝别墅虹桥路2388弄独幢380580002000起区域客群分析虹桥路区域代表社区：温莎公寓项目概况：5栋7层公寓儿童游乐场，健身房及室内游泳池提供网上酒店式预订居住人群：高级白领商务人士，外籍人士，旅游客本案区域客群分析程家桥区域案名地址产品类型面积段（m²）单价（元/m²）总价（万）程桥一村哈密路2028号公寓40-6022000110程桥二村程桥二村1-53号公寓38-7220000110嘉利豪园虹井路888号公寓72-24825000300左右光大花苑程家桥路267弄公寓115-24222000300左右区域客群分析程家桥区域代表社区：程桥一村项目概况：90年代的老公