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无锡太湖新城商务金融第一街区B2-1,B2-2地块项目策划1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理项目利好条件分析最终项目定位项目执行意义项目竞争机遇项目核心定位执行策略报批策略设计策略项目市场分析营销策略定位策略1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi产品定位B2-1:酒店式公寓B2-2:甲级办公楼楼体定位及投资潜力资金回笼与品牌诉求人聚带动及配套基础上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi时间/阶段B2-1:酒店式公寓B2-2:甲级办公楼操作定位报批设计营销B2-1:小面积,可转换,可居住型物业B2-2:甲级办公楼B2-1:办公楼B2-2:甲级办公楼B2-1:酒店式公寓B2-2:甲级办公楼执行平衡点上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-WuxiB2-1为何一定是酒店式公寓产品市场研究分析客源导入产业支撑区域竞争同质化竞争B区综合体联动型规划产品价值高认可度高资金回笼快抗风险系数高销售价格系数高物业稀缺成长型企业,小型办公匹配度欠缺项目定位冲突新城产业规划完善欠缺类似产业群体支撑上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-WuxiB2-1为何一定是酒店式公寓产品市场研究分析客源导入产业支撑区域竞争同质化竞争B区综合体联动型规划产品价值高认可度高资金回笼快抗风险系数高销售价格系数高物业稀缺成长型企业,小型办公匹配度欠缺项目定位冲突新城产业规划完善欠缺类似产业群体支撑上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi办公楼销售市场··无锡办公楼综合销售市场均价为10000元/㎡.上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi中央商务区胜利门广场商圈五爱广场商圈办公楼租赁市场上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi太湖广场商圈北大街商圈办公楼租赁市场上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi蠡园开发区商圈新区商圈锡沪路商圈办公楼租赁市场无锡小型办公面积在110㎡左右.上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi108.63107包租服务酒店式公寓销售市场无锡酒店式公寓综合销售市场均价为17000元/㎡.上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi无锡酒店式公寓面积在60㎡左右.酒店式公寓销售市场上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi办公楼VS酒店式公寓无锡市场角度而言,酒店式公寓的认可度较高,整体价值较理想.与办公相比较,酒店式公寓更是一种稀缺型物业.与办公相比较,酒店式公寓的销售周期相对易于控制,资金回笼速度较快.与办公相比较,酒店式公寓的租赁与销售市场状态更为理想.就市场的整体单价对比,酒店式公寓的整体价格明显优于办公楼.上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi五星级酒店装修标准价格280-310地上建筑面积厨房设备19170-190地上建筑面积洗衣房设备18300-350总建筑面积杂项工程173500-3900地上建筑面积室内精装修连家具16120-135总建筑面积室外总体15360-400总建筑面积电梯、自动扶梯1450-55总建筑面积煤气工程13530-580总建筑面积电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传12900-990总建筑面积照明、防雷、动力、变配电11190-210地下室建筑面积地下室通风工程10600-660地上建筑面积空调工程940-45总建筑面积污水处理（含管线）8110-120总建筑面积喷淋、气体消防7370-400总建筑面积给排水（含洁具，锅炉房管线）61000-1200地上建筑面积结构工程51300-1600外立面建筑面积外墙玻璃幕墙4900-990地上建筑面积建筑工程（除外墙玻璃幕墙）34000-4400地下室建筑面积地下室工程、基坑围护及支撑2180-200总建筑面积桩基工程（受力桩）1单方造价（元/平方米）计算依据分项工程名称序号据调查，上海目前超高层五星级酒店的建安成本标准如下表：分析结论:目前上海品质一流的超高层五星级大酒店，其建安成本为9000-11000元/平方米按总建筑面积计算，比品质一流的超甲级写字楼要高出2000-3000元/平方米，其差异主要表现在:酒店的建筑成本比写字楼高（主要由于酒店客房较多引起分割墙体增加）酒店给排水成本比写字楼高（卫生洁具与消防喷淋增加）酒店的装修成本比写字楼高（酒店所有部位全部装修，而写字楼往往公共部位装修）酒店有家具配置和洗衣及厨房设备，而写字楼一般没有，即使有也比酒店要少得多。扣除高出的建安成本,目前市场上写字楼与酒店式公寓实际价格系数比为1:1.4上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-WuxiB2-1为何一定是酒店式公寓产品市场研究分析客源导入产业支撑区域竞争同质化竞争B区综合体联动型规划产品价值高认可度高资金回笼快抗风险系数高销售价格系数高物业稀缺成长型企业,小型办公匹配度欠缺项目定位冲突新城产业规划完善欠缺类似产业群体支撑上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi面积需求:100㎡左右,总价控制预算小.成长型企业,小型办公及过渡型企业自身企业规模的限制,对于功能配套有一定依赖性.金融街区整体定位较高,而小型办公所带来的企业与项目定位不符,匹配度低.客源导入上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi区域内,产业规划集群较完善,拥有独立的产业办公基地.科技产业园,创意产业园,工业园等拟订的小型办公的产业支撑力不足,难以吸引充足相对客源.产业支撑上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi金融商务第一街区规划中有十二块土地属性为办公,并有一系列限制条件,日后同质化竞争激烈.金融商务第一街区以办公楼为主B2-3土地属性为酒店,对于B地块整体可产生联动效应,其规划可根据城市综合体考虑设计.区域竞争本产品应考虑A地块物业类型及B2-3地块确定的酒店产品统一规划上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-WuxiB2-1:酒店式公寓小面积,可转换,可居住型物业上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi酒店式公寓和小型办公室解析单个办公行政空间建筑主要包括：绿化及景观、电梯、车位和中庭大堂、通讯、空调、室内高度、玻璃幕墙、立面、架构、露天花园、公共吸烟区、私用卫生间、公共淋浴间、高档卫生间等。简单型的套型格局，是以酒店式的客房为主要居住体系，客厅与卧室及全部的服务配套设施集中在一个大房间内。复合型的套型格局，是将客厅与卧室分别设置在不同的房间内，可以是两室、三室或以上的户型。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。标准层高度不宜低于3.6米，中央空调低区部分室内净高不低于2.6米。商务主要包括：商务中心、会议室、银行、贵宾洽谈室、展览展示厅等层高要求更为标准。配套设计需要开放性的接待台与引导空间,包括大堂设计,尽量利用简洁的建筑手法，避免采用过去的造型，繁琐的细部装饰，过多过浓的色彩点缀。标准层室内净高不低于2.7米，中央空调低区部分室内净高不低于2.4米。大堂设计应具有开放性和现代感，且设有休息区和接待区。上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi酒店式公寓和小型办公室解析智能化配套主要包括：楼宇自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、安保自动化系统、消防自动化系统。配套设施应齐全，并满足基本居住功能的要求，具体包括独立卫生设施、厨房操作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等。生活配套主要包括：员工餐厅、中高档餐厅、咖啡厅、水吧、健身中心、迷你超市等。两居以上户型应考虑设计步入式更衣间和储藏间卫生间的设计应体现时尚感,有条件时，可将干、湿分区或设计双台盆。中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调节。可接收多个国际卫星电视频道。厨房设计必须充分考虑电器设备的摆放，并为每户配给足够的额定电量。在规划灯光、空调和选择办公家具时，应充分考虑其适用性和舒适性。办公环境明快，色调干净明亮,灯光布置合理,有充足的光线。应设置四道安全防范措施，第一道为电视监控系统，第二道为门禁管理系统，第三道为防盗报警系统，第四道为巡更系统。必须配备电脑网络系统。规划通讯、电脑及电源、开关、插座，以及符合工作性质办公家具。材料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备信息自动化、智能化服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。监控、保安、保密功能服务。吸收了星级酒店的服务功能和管理模式。吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓和小型办公室解析上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理1stFinanceandBusinessBlockTaihuNewCity-Wuxi酒店式公寓与普通住宅的不同首先,酒店式公寓定位为具有一定居住功能的办公建筑,外观为公共建筑形式,是为商业、金融、商务配套的,不同于小户型;其次,酒店式公寓面积受到一定限制;再次,酒店式公寓设计上不受普通住宅设计规范束缚,不一定要有朝南房间,采光、阳台、厨房等也不做要求;最后,酒店式公寓的土地年限为65年,而普通住宅则为70年。(位于建筑综合体中的酒店式公寓应同与之配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有便捷、安全的连接通道。)上海同策房产咨询有限公司2008年4月行销策划代理目标客户群体挖掘—