搜索
华邦·光明世家2010年下半年营销计划案天启&开启机构华邦项目组第一部分：价值》二期新品情况》项目价值提炼1011112131434526789二期新品示意景观住宅景观公寓二期新品产品配比二期新品总户数：597户其中，景观住宅361户；景观公寓236户其中，90以内占40%，90~110占32%，110~120占8%，120以上20%128901081089012810、11#景观住宅2房+1阳台+2露台（封闭）2房+2露台（封闭）2房+2露台（封闭）1189011812#景观住宅2房+2露台（封闭）65506513、14#景观公寓买一层用两层（隔断）分布：10＃、11＃楼01、06室奇数层特点：有露台空间赠送，双卫。分布：10＃、11＃楼01、06室偶数层特点：有露台空间赠送，双卫。分布：10＃、11＃楼03、04室奇数层特点：有露台空间赠送。分布：10＃、11＃楼03、04室偶数层特点：有露台空间赠送。分布：10＃、11＃楼02、05室奇数层特点：有露台空间赠送，全南。分布：10＃、11＃楼02、05室偶数层特点：有露台空间赠送，全南。分布：12＃楼01、03室奇数层特点：有露台空间赠送。分布：12＃楼01、03室偶数层特点：有露台空间赠送。分布：12＃楼02室奇数层特点：有露台空间赠送。分布：12＃楼02室偶数层特点：有露台空间赠送。分布：13＃、14＃楼02～07室特点：小面积宜投资。二期新品现有工程计划8月9月10月11月12月11、12、13、14#9/20具备条件可取得预售许可证华邦·伊赛特开业10#具备条件可取得预售许可证外部项目价值城市副中心商圈潜望版块富人聚居区市政府政务核心区远景大蜀山一线匡河景教育学区河景价值整案原有价值本期升级价值项目比邻匡河，尽享河景收官之作占据临河第一排[视野升级]外部价值提炼商业价值整案原有价值本期升级价值区域内商业副中心家居汇10月开业，催熟配套[城熟升级]外部价值提炼地段价值整案原有价值本期升级价值地处三区交汇，城市发展轴市政府北面第一排[地位升级]外部价值提炼学区价值整案原有价值本期升级价值小区内自有幼儿园省级师范名校9月招生[教育升级]外部价值提炼外部价值提炼外部核心价值河景价值——视野升级商业价值——城熟升级地段价值——地位升级学区价值——教育升级内部项目价值小户价值原有价值附加价值大城小室，低门槛，大价值5.4米层高，买一层送一层[更多可能]内部价值提炼普宅价值原有价值附加价值90-128平米实用型户型赠送面积约10平米[更大空间]内部价值提炼建筑价值原有价值附加价值合肥稀缺的ART-DECO风格社区实景呈现，优于周边[更强视觉]内部价值提炼园林价值原有价值附加价值合肥最好的景观社区实景体验，与外部河景呼应[更易体验]内部价值提炼内部核心价值小户价值——更多可能普宅价值——更大空间建筑价值——更强视觉园林价值——更易体验内部价值提炼项目核心价值提炼项目核心价值内部价值外部价值小户普宅建筑园林高附加值（更多）河景商业地段学区全面升级（更高）价值叠加第二部分：使命》项目之于使命》项目之于目标》项目之于市场》项目之于客户收官之作，承担应有使命项目价值巅峰的收官之作通过一个新品，沉淀一个品牌成功创造华邦置业ART-DECO高端品质系列的辉煌典范完成项目标杆物业的达成取得项目及公司品牌最大化项目之于使命项目之于目标年底前实现销售总额3亿以3亿元销售总额，成为蜀山区、首屈一指的高品质、高价值楼盘标杆！2010.4新国十条；6月4日晚，建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》，以家庭为单位认定；银行对开发商贷款进行审查，贷款拿地受到严格限制；开发商的信托贷款融资渠道遭到封杀；土地增值税加强清算政策；住建部、央行和银监会日前联合发文，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范，实行“认房又认贷”的标准；日前，住建部重申楼市调控不能松。项目之于市场价格曲线4.206.305.30投资拉动政策影响消费热情投资、刚需等各种需求提升投资、改善型需求被压制影响刚需观望加强期待降价项目之于市场下调后的阶段性平衡可能在第四季度出现的政策压力项目之于市场供需---蜀山区，供需比达370%，销售压力大于合肥整体截止2010.6.30合肥上品住宅供需情况如上表合肥整体供需比=2.3：1项目之于市场项目名称可售面（㎡）（截止7.6日）下半年推盘预计（#楼）下半年增量（保守）下半年增量（乐观）新华·学府名都46051.09㎡7#、20#（9#）2.65万㎡4万㎡万科·金色名郡30810.64㎡8#、10#（9#）3.5万㎡5万㎡华润·幸福里27602.71㎡无无无印象西湖16769.08㎡2#、6#（4#）3.5万㎡5万㎡信达·西山银杏17717.62㎡预计3—4栋4.5万㎡5.5万㎡安高城市天地12936.59㎡无无无建业·翎翔无3#、(4#公寓楼)、2#、1#、5万㎡7万㎡小计151887.7㎡19.15万㎡26.5万㎡总计34.34万㎡42.19万㎡竞争个案2010年下半年推盘量：34.34万㎡-----42.19万㎡，项目下半年将面临激烈竞争项目之于市场同类产品客群研究（8000元/㎡以上）项目相关物业类型户型面积均价(元/㎡)客群类型备注华地学府名都高层、小高层87~133㎡8000蜀山区为主，多集中于望潜一线、临近区域私营老板、企事业高管，最近区域外高收入阶层增多幸福里高层49/59/88/89/155㎡8000南七居住圈（蜀山、包河）为主、邻近区域企事业单位行业高管、精英、知识富裕阶层、老板，区域外高收入阶层怎多印象西湖高层64~143㎡8000南七居住圈（蜀山、包河）为主、邻近区域周边大型大型企事业单位高收入阶层为主，区域外高收入阶层增多松芝万象城5.4米挑高公寓43~83㎡11000蜀山区、市中心区域为主大多来自技术型、服务型、经营型企业的小老板、白领精英阶层，市中心的经营户城市5米65.6米挑高公寓72/78/82/145㎡7300蜀山区、望潜一线、市中心区域为主，兼有政务区客户行业精英、企业小老板、较为年轻的青年、中年白领项目之于客户对居住条件要求比较高，把环境、配套、品质放在第一位，越来越多的突破区域进行选择；换一处景观、视野比较好的住宅，又可修身养性；自身不缺房子，为儿女买一处高品质的房产；首次置业的高品质刚性需求；社会的精英，具备一定的实力。对位：主抓品质改善型。【景观住宅部分】/多元型向改善型转变，外围客户增多项目之于客户【5.4米景观寓部分】/投资型向深层多元转变对位：主抓首置改善需求。功能空间型自由工作者、个人工作室个性生活型单身白领、丁克人群阶段自住型过渡型、年轻二人世界商住两用型周边经营户（伊赛特经营户）小型公司、办事处、接待点纯粹商用型长线保值投资投资客、保值、另类储蓄首置改善型：投资型（辅）：项目之于客户主力客户需求首置改善需求品质改善需求具有一定的过渡性，要求更低门槛，更高城市需求，空间实用度较高。相对实力人群。看重生活环境和成熟程度，对生活品质要求较高。项目之于客户挑高5.4米景观公寓附加值景观住宅景观公寓主力总价50万景观住宅主力总价80万项目之于客户品质生活追求【目标客群解析】：他们目标清晰、追求明确，以自己的努力或成功改变自己，深刻的影响着周围、影响着周围的人、影响着社会发展的进程；而对自身居住的要求，则具备独特资源的占位性，以及独特空间的要求性！即所谓的追求品质！主力客户共性在不稳定市场及竞争压力加剧的情况下；以品质生活诉求，改善性客户群为主的产品供应；需要达成半年度3亿销售额目标，创造标杆及品牌项目的执行总要求。第三部分：问题》价值认同度提升》有效蓄水量保障价值认同度提升问题三：如何传达给客户？问题一：二期新品叫什么？问题二：核心价值再提炼？价值认同度提升二期新品与全案的关系二期新品华邦·光明世家光明世家中最高端产品线中端品质楼盘，口碑不强势升级剥离线上形象独立包装现场推广以大带小[推广原则]新案名带来新形象望江府[主推分案名]案名应当从土地中生长，而非放之四海皆准北占望江路城市繁华轴线，地域特征第一时间传达给客户南邻无遮挡的视野，无敌的匡河景观带最重要的是，这是世家最高端的产品，方能谓为府价值认同度提升[辅推案名]江山一线临水、南面看湖，高层建筑如山矗立华邦·光明世家最高端的产品，地位如山，这里是居者的王朝，由你做主的江山价值认同度提升价值项原有价值附加价值综合提炼小户价值大城小室，低门槛，大价值5.4米层高，买一层送一层更多可能普宅价值90-128平米实用型户型赠送面积约10平米更大空间建筑价值合肥ART-DECO风格典范社区实景呈现，优于周边更强视觉园林价值合肥最好的景观社区实景体验，与外部水景呼应更易体验内部核心价值高附加值价值认同度提升价值项整案原有价值本期升级价值综合提炼河景价值项目比邻匡河，尽享湾岸资源收官之作占据湾岸第一排视野升级商业价值望潜交口商业副中心家居汇10月开业，催熟配套城熟升级地段价值地处三区交汇，城市发展轴市政府北面第一排地位升级学区价值小区内自有幼儿园稻香村小学新区省级师范名校明年招生教育升级外部核心价值全面升级价值认同度提升项目核心价值内部价值外部价值小户普宅建筑园林高附加值（更多）河景商业地段学区全面升级（更高）价值叠加[加+]附加（产品层面）综合（项目层面）升级（生活层面）向上（精神层面）价值认同度提升[项目定位]城市岸·加+HOUSE突破以往的属性定位，赋予项目全新概念，引起市场关注城市岸，强调城市与水岸景致双举的外部属性加+HOUSE，体现项目的强大价值与内部属性（“+”形成与LOGO并行的双重标识）[空间+、水景+、学区+、生活+……]价值认同度提升客户需求首置改善需求品质改善需求年轻人群，要求更低门槛，更高城市需求，空间实用度较高。相对实力人群。看重生活环境和成熟程度，对生活品质要求较高。城市生活[加+]价值认同度提升[精神诉求]让合肥，更生活+将城市置换为“合肥”，突破原本的平实表达强调这里是“最合肥”的生活方式与“+”的概念结合，向客户承诺一个升级和向上的概念价值认同度提升第一阶段（8.1-9.25）新品亮相，释放“加+”概念住宅第二阶段（9.26-10.30）销售期，配合体验活动，强化“最合肥生活”第三阶段（11.1-2012）结合热销，强调项目的城熟资源城市岸·加+HOUSE加+出一湾新世界价值认同度提升让合肥，更生活+小户型价值诉求精致附加景观学区50-65m2生活型小户5.4米挑高,空间翻倍一线江景,无敌视野幼儿园和师范学校超前低门槛享高品质生活[特征一]区别于传统小户，户型自主性强，可作为多房使用[特征二]总价相对较低，可以享受社区城熟高品质生活[价值特征]小户+：小户不小，做主大城价值认同度提升[望江府·小户+]5.4米层高是时候加一层了望江府·小户+，买一层，得两层，小户不小，天地我做主1+1=家小户型，不单身望江府·小户+，5.4米层高，一层变两层，马上成家，幸福我做主价值认同度提升思路：国购广场为蜀山区目前人流较为集中的地方，搭设外展点，能够有效辅助案场，在短期内积累起一定量的客户（比如建业翎翔开盘前的客户积累完全来自于国购广场的外展点）。活动时间：9.10----10.10活动地点：三里庵、国购广场安粮城市广场（外展点）建业·翎翔（外展点）扩大蓄水阵地有效蓄水保障针对性蓄水手段方案一：“递进式锁定客户”蓄水“购券蓄水”初级锁定认筹装户深度锁定“购券蓄水”（8.1-9.10）初步锁定：客户100元购买2000元购房优惠券，甄别客户诚意；认筹装户（9.11-9.26）深度锁定：“银行存单锁定”正式蓄卡认筹，发放VIP卡》装户预选房深度锁定意向客户，有效地引导客户选择房源，避免意向客户流失；》根据蓄卡装户具体情况最后确定价格体系；有效蓄水保障方案二：“优惠券装户蓄卡”直接锁定蓄水购买购房优惠券，并办理VIP卡直接锁定意向客户，装户预选房直接深度锁定意向客户》意向客户用两万购买四万