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太原宝佳项目报告宏观市场与区域现状分析市场定位营销策略投资测算下阶段工作目录产品定位宏观市场与区域现状分析国家房地产宏观市场经济分析太原房地产宏观市场经济分析区域现状分析国家房地产业宏观市场经济分析国家房地产宏观市场经济分析国家房地产金融现状及政策取向影响房地产发展的四大因素国家房地产业宏观市场经济分析国家房地产业宏观市场经济分析国家房地产金融现状及政策取向房地产金融支持力度有所下降房地产金融风险存在供需层面的两个误读我国房地产金融发展空间巨大，商业银行信贷将长期成为房地产融资的主要工具长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的制度保障国家房地产业宏观市场经济分析影响房地产发展的四大因素第一大因素加息对房地产业的影响第二大因素土地政策调整对房地产业的影响第三大因素央行121文件对房地产市场的影响第四大因素国务院18号文件对房地产市场的影响太原房地产宏观市场经济分析太原宏观经济发展现状分析太原房地产发展现状分析太原房地产宏观市场经济分析太原房地产宏观市场经济分析太原宏观经济发展现状分析GDP继续保持较高增速，但总体呈现逐渐回落的趋势第二产业对经济增长的支撑作用明显工业持续快速增长是推动经济增长的主要动力第三产业在促进经济增长和提高人民生活水平等方面发挥了积极作用物价指数同比下降，对经济增长缩减的影响降低太原房地产宏观市场经济分析太原房地产发展现状分析房地产投资成为拉动经济增长的重点房改制度仍是目前房地产业发展的重要动力房地产市场初具雏形房地产业的整体利润水平正在降低资本已成为房地产业发展的主导因素个人投资占房地产市场的主导地位二次置业成为住房消费主流房地产品牌意识不断增强区域现状分析太原市迎泽区是山西省省会太原市的政治、经济、文化、交通中心，是国务院1997年批准成立的城乡一体化格局的新区。迎泽区堪称太原市的“门户”，全省最大的铁路、客运枢纽太原火车站和太原长途汽车站均位于区域中心。具有现代化设施的武宿机场，距城区仅8公里。全区有交通主干线30余条，公共交通线路网纵横交错，四通八达，交通十分便利。迎泽区是省城传统的商业区。全市年营业额在千万元以上的大型商业企业有90％位于区域内。辖区西北部有柳巷、钟楼街、桥头街等闻名三晋的老商业区，聚集了开化市、大中市、双合成等一批百年老字号和新崛起的工贸商厦、华宇超市等大中型商场13家，区属商业东方商厦、龙门婚纱摄影有限公司等也位居于此；中部有天龙大厦、五一百货大楼和海子边商业区；东部有兴的五一商夏和规模最大、辐射全省乃至全国的服装加工贸易集散地——太原服装城，与西北部的老商业区形成东西呼应之势，蕴藏着巨大的发展潜力。改革开放二十年来，迎泽区的经济有了突飞猛进的发展，对外贸易已已发展三资企业140多家投资领域涉及十几个行业，总投资额达7.8亿美元，协议外资金额8．9亿美元。以服装、机械、电子、化工、建材等行业为主的工业企业发展到600多家，年产值30亿元，销售收入29亿元，财政收入2.9亿元。市场定位项目自身分析项目定位产品设计建议市场定位项目自身分析项目地块情况SWOT分析项目自身分析项目地块情况山西宝佳项目位于太原市迎泽区，地处并州北路与并州西街十字路口西南角，地理位置非常优越。项目内容名称丽景花园发展商山西宝佳房地产开发有限公司地理位置太原市迎泽区并州北路与并州西街交汇处用地性质住宅、公寓、商业综合用地建筑结构框架剪力墙结构开工时间2006年03月预计竣工时间2007年07月预计入住时间2008年05月一期项目经济技术指标（一号综合楼）占地面积：7530㎡总建筑面积：59150㎡其中：商业建筑面积：9720㎡公寓楼建筑面积：16600㎡住宅楼建筑面积：32830㎡建筑层数：地上28层地下2层建筑高度：91.35米建筑毛密度：20.6%建筑净密度：32.0%毛容积率：2.28净容积率：3.54绿化率：30%停车位：地上：92辆左右地下：400辆左右抗震设防烈度：8度项目地块情况SWOT分析法，包括四个方面因素即内部优势因素（Strengths）劣势因素（Weaknesses）外部市场环境中的机会因素（Opportunities）威胁因素（Threats）。SWOT分析Strength优势分析S1.优越的地理位置S2.便利的交通体系S3.完善成熟的外部配套设施S4.开发商的实力背景S5.项目周边醇厚文化底蕴的唯一性及稀缺性S6.建筑形式与户型设计多样化SWOT分析Weakness劣势分析W1.区域内高档居住氛围较差W2.周边道路交通较为拥堵W3.规划建筑密度较高W4.开发商开发经验较少W5.一期产品可塑性不大W6.一期产品为期房距入住时间长SWOT分析Opportunity机会分析O1.太原城市及经济高速发展对房地产市场起到带动效应O2.政府大力扶持带来土地开发的良好契机O3.土地稀缺性带来市场唯一性O4.区域内消费群体的购买力较强O5.项目整体开工及开盘入市时间较佳SWOT分析Threat威胁分析T1.宏观调控的规范和抑制T2.项目开发周期长带来的一系列连带性反应T3.地块周边高档产品供应量较大，市场竞争比较激烈SWOT分析劣势因素的解决方案SWOT分析通过有效的宣传与引导，营造高档住宅区的氛围，使消费者真正感受到物质与品质上的高档。通过强调项目内部自身的优势，引导客户忽视道路交通拥堵的因素；通过产品的内部品质弥补外部缺陷，淡化建筑密度高造成的不利影响，另外通过对强调此地段为太原房地产黄金地段，这个问题是周边项目所存在的通病来引导消费者；可以借助于专业的房地产顾问公司的合理化建议，详细分析市场，打造出符合市场的精品，既可树立开发商的品牌，又可达到赢利的目的，一举两得。通过宣传介绍项目后期产品，建设精品社区来树立新型的开发模式，以点（一期产品）带面，引导客户勾画全部工程完工后的蓝图；通过各阶段工程进度与销售任务相配合，找出相对应的销售策略及调整价格政策，吸引消费者的购买欲望。SWOT分析威胁因素的解决方案SWOT分析SWOT分析通过开发商现有自身实力及与政府有效配合，提前规避政策风险；通过开发商加快工程进度并借助政府“南移西进”的政策原则，利用开发商自身所有优势，尽量避开一切连带性反应.通过强调本项目所有一切优势及最大卖点，将产品及人群定位准确，树立本案在区域的品牌楼盘；总结综合本项目的SWOT分析，在当前市场环境下，通过合理的产品定位和规划，实现项目价值的最大化是项目前期操作的重点。SWOT分析项目定位市场定位目标区域市场目标客户定位价格建议●宏观经济环境及国家产业政策●细分市场的供需对比及竞争状况●项目自身状况（1）项目整体规模状况（2）项目所在区位状况（3）项目硬件水平（4）发展商、建筑商、设计公司及物业公司的信誉（5）入市时机的把握市场定位决定因素市场定位最终定位领航太原标志性品牌项目打造集传统居住文化精粹与现代居住理念于一体的新太原建筑群落；创造具备全新“开放心态”居住理念和模式的旗舰项目我们将它统称为：市场定位最终定位●市场战略:创造高品质公寓及住宅的范例和标杆，创造迎泽区新的城市吸引力；●市场策略：“怀旧”情节、“中心”情节、“符号”情节；●市场理念：开放心态——崭新的思维方式、勇于挑战变化的精神状态。市场定位支撑点创新定位的唯一性带来市场可行性完全与太原其它高档项目竞争的同类别产品项目独特优越的地理位置，将成为迎泽区域的标志性建筑项目项目周边各种完善成熟的相关配套，终将成为众多高端客户置业的首选市场定位支撑点太原迎泽区的整体形象、影响力的稳步提升太原国际形象、国际影响力的逐步提升开发商的综合实力是项目运作强有力的支撑点兼容并包、传承并发扬市场定位综合结论从以上分析可以看出，通过把理论依据、物质层面的打造和精神层面的提升三者有效的结合和容纳（而非简单叠加），可以把本案塑造成为迎泽区域乃至整个太原，具有开创性和可成长性的项目；同时，该市场定位不仅可以帮助本项目在未来运作中有效规避市场风险，同时将协助贵司逐步建立起独特的操作模式和品牌价值。目标区域市场中心区域：迎泽区、小店区辐射区域：杏花岭区、万柏林区、晋源区、周边县市等目标客户定位构成分析特征分析定位结论区域构成类型构成职业构成需求特征分析个体特征分析目标客户定位目标客户定位新兴中产阶级目标客户最终定位目标客户定位区域构成构成分析目标客户区域构成图迎泽区域25%太原其它区域45%太原周边县市27%外省市3%迎泽区域太原其它区域太原周边县市外省市构成分析类型构成目标客户类型构成图自住者80%投资者20%自住者投资者目标客户定位构成分析目标客户定位职业构成私营企业主大型公司高级管理人员公司白领政府职能部门高层管理干部其他人士特征分析目标客户定位品质、品牌与社会地位收入及资金来源多元化消费理性对物业周边环境、配套设施更加关注受同一阶层人士的影响较大需求特征分析特征分析目标客户定位个体特征分析年龄特点收入特征目标客户定位主力客户：政府及企业高级管理人士山西私有企业主大型公司高级管理人士看好房地产投资的其他人士辅助客户：公司金领、高级白领其他自用或投资人士目标客群定位结论价格建议价格建议定价原则定价依据定价结论定价建议定价方法价格建议市场定位决定物业价格价格制定要符合定价环境定价要符合企业经营目标定价要保持一定的竞争性定位原则价格建议成本加成定价法市场比较定价法顾客感受定价法定价方法价格建议成本加成定价法+市场比较定价法定价建议价格建议当前周边项目价格价格的未来预期项目制定价格的市场策略定价依据价格建议主要竞争与参考项目详析公寓项目定价依据新太原公寓铜锣湾国际公寓价格建议主要竞争与参考项目详析定价依据市调项目市调内容新太原公寓铜锣湾国际公寓开发商山西国欣房地产开发有限公司山西宝地房地产开发有限公司地理位置学府街西口127号柳巷北路24号占地面积2580㎡8563.34㎡总建筑面积12000㎡27524㎡项目类型纯居住公寓商住公寓建筑结构框架剪力墙结构框架剪力墙结构结构类型塔楼(11层,全部为平层)塔楼(19层,全部为平层/1--4层为商业配套)层高3米3.2米交房标准毛坯房标准交房精装修标准交房(400--500元/㎡)开盘时间2005.7.232005.6.18开盘均价4040元/㎡3800元/㎡(内部认购价格)4200元/㎡(开盘均价)开盘最低价3777元/㎡3980元/㎡开盘最高价4300元/㎡4458元/㎡目前均价4200元/㎡4200元/㎡(整盘均价)差价100--200元/㎡(不分楼层,分朝向价格差)30--50元/㎡(不分朝向,分楼层价格差)折扣96折(一次性付款)/97折(按揭贷款)无销售率98%100%/2005.12入住时间2006.4.302005.10.31价格建议定价依据主要竞争与参考项目详析住宅项目世纪皇家郦苑国际花园价格建议主要竞争与参考项目详析定价依据市调项目市调内容世纪皇家郦苑国际花园开发商太原市商业建设综合开发有限公司山西基磊房地产开发有限公司地理位置双塔西街133号双塔寺街49号占地面积46.8亩42亩总建筑面积50000㎡39708㎡项目类型纯住宅纯住宅建筑结构框架剪力墙剪力墙结构类型塔楼(33层,1--25层为平层/26--33层为楼中楼)板楼(22层,全部为平层)层高2.9米2.9米交房标准毛坯房标准交房毛坯房标准交房认购时间无2005.9认购价格无3400元/㎡开盘时间2005.4.162006.8.10目前均价4300元/㎡(整盘价格)3950元/㎡(优惠前价格)目前最低价4000元/㎡(整盘价格)3689/㎡(优惠前价格)目前最高价4500元/㎡(整盘价格)4200元/㎡(优惠前价格)楼层差价20元/30元/300元(楼中楼层差)20元(每层)折扣无9折(三月份证件齐全后折扣取消)销售率100%/2005.850%(已认购)入住时间2006.12.302007.6.30价格建议定价结论综上所述，我司经过严谨、务实、完全符合市场实际需求并结合项目自身情况与产品定位，根据推盘节奏和数量的加权平均，预计公寓及住宅均价分别为：公寓均价：4300