四川三江绿园营销策划全案doc22

中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密四川三江绿园营销策划全案目录一、项目简介---------------------------------------------二、项目开发背景----------------------------------------三、项目市场背景-------------------------------------（1）、房地产宏观市场概述（2）、目标区域市场概述特点（3）、目标消费市场概述特点（4）、目标竞争市场概述（5）、综述四、项目区位---------------------------------------------------五、项目与风水------------------------------------------------六、项目建筑规划特征-------------------------------------------七、项目的特征---------------------------------------------一、项目简介“三江花园”成都锦官城房地产开发公司将于1999年度在绵阳市开发的一个高起点，高品位、智能化的高尚居住社区。“三江花园”位于绵阳市游仙新区，是市政府大力发展，精心规划和建设的一个绵阳市的居住生活新社区。交通道路通畅，市政规划良好，各种社会生活配套如学校、医院、综合市场、公交车站等配套齐全。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密“三江花园”所处的地理位置绝佳，其所处的沈家坝原为芙蓉溪和富乐山一溪流千百年冲刷流经之处形成的草木茂盛的平坝，是传说中的风水宝地，北靠绵阳市的风景名胜———环境优美宁静的富乐山，“三江花园”南面，就是流经绵阳，抚育绵城市民的安昌江、涪江和芙蓉溪三江交汇地带，美丽的江河在这一带划过平川，隔出了一块块富饶而繁荣的土地，形成了绵阳今天的主要区域格局。北靠富乐山，南临江畔的“三江花园”犹如一颗璀璨的明珠，镶饰在三江交汇之处，成为华贵夺目的链缀。“三江花园”的建成，将改变绵阳市在房地产住宅领域没有标志性建筑的局面，成为绵阳新生活居家模式的典范，同时成为绵阳市名流会聚，品位卓越的高尚住宅区。二、项目开发背景“三江花园”成都锦官城房地产开发公司于1998年经过初步考证绵阳市的综合发展前景之后在绵阳投资，拟于1999年度进行开发，并立足于绵阳本地市场，面向绵阳市周边行政区域进行整体营销的高起点，高品位、智能化的高尚居住社区。成都锦官城房地产开发公司是直属四川省交通厅的一家房地产公司。公司拥有雄厚的资金和技术实力以及房地产开发营销的专业管理经验，公司曾成功地开发建设并管理经营了成都大邑花水湾“新豪斯温泉大酒店”等项目，目前正在成都府南河边进行“锦官城”项目的开发河建设。三、项目开发市场背景（一）、房地产宏观市场概述在今年的国家政府工作报告中，受东南亚金融危机和整个国内经济形势的影响，国家经济整体发展有所下降，从去年经济发展保持8%的增长率下降到7.8%。整个经济发展形势并不容乐观。但是，作为国家的经济政策的方向性，近年来，国家对中西部地带的发展倾注了更多的力量：国家已经明显加大中西部的基础设施建设，并以此来带动整体经中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密济水平的发展。作为产业支柱的房地产业，国家也相继出台了多种政策给予扶持。从房地产业的情况来看，去年国家关于取消实物分房政策以来，各级部门已经陆续搭乘了购房末班车，完成了公房向私房过渡的转换，这一措施，消耗了民间特别是工薪阶层的储蓄和经济能力，但是把实实在在的利益让给了居民；此外，经过92年以来持续多年的房地产市场的消耗，多数需要城市住房的民间财富拥有者都陆续完成了购房过程，房地产的需求市场对这一部分人来讲，直接表现为二次购房改善居住条件，适应越来越高档的居住环境和居住条件，为此，二级市场的启动也将成为近两年的趋势，国家也将采取相应措施来活跃二级市场的交易。从今年的房地产市场发展趋来看，由于房价与市民收入存在的距离较大，国家将采取各种政策扶持居民购房，一方面满足和提高市民的居住生活水平，另一方面激活房地产市场的持续发展。据悉，为推动信用消费，鼓励居民利用自购房产置业，国家将在最近出台“贴息按揭”的办法来扶持消费者购房，对目前国家银行实行按揭贷款的购房者的利率进行补贴，这一措施的实施将再次带动一批年龄趋于低龄化，素质较高、观念较新，经济收入稳定的消费者加入购房者的行列。（二）、目标区域市场1、概述“三江花园”是锦官城房地产开发公司在绵阳市兴建开发的一个高品质的住宅小区。该小区位于绵阳市新开发建设的游仙新区的沈家坝，北靠富乐山，南临三江交汇之处，风景优美，是理想的居住地点。绵阳，是四川北部的一个现代化电子工业新城，是四川省的省辖市。市区面积60平方公里，人口66万，已经有2100年的历史。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密目前，绵阳市辖市区的涪城区、游仙区、高新技术产业开发区三区和安县、北川、平武、梓潼、三台、盐亭六县，代管省辖江油市和四川省人民政府科学城办事处，总面积2万平方公里，人口520万。受整体经济和原有的经济体制的制约，目前绵阳市城市居民多数是党政事业机关单位人员或本地企业职员，商业经济也不发达，由于隔成都较近，绵阳的区域经济的集中性并不强。综合起来致使绵阳市的流动人口不多，多数市民居住的仍然是单位分房、单位租住房，商品房的开发目前尚呈起步阶段，开发的项目也多是低价位的安居性质的中低档商品房，整个房地产市场尚处于早期的功能地产时代，尚未发展成熟，中高档次的项目实属凤毛麟角，在市场的整体趋势下，现有房地产市场境况并不十分乐观。但是，绵阳又是一个现代化发展中的新兴城市，绵阳市政府正努力将绵阳建设成一个拥有百万人口的大城市，为此，绵阳市政府也下了较大的决心，做了相当的努力。比如绵阳的市容市貌比任何中等城市都漂亮，市民的素质也较高，各种日用消费与其他中等城市如宜宾、乐山、泸州比较都更繁荣。总的说来，绵阳是一个极具发展潜力和希望的城市。伴随全国整体房市的发展和绵阳市民生活水平的提高以及现代生活模式的引入和影响，加上绵阳市目前房地产市场中具有先进的开发理念、环境品质、建筑品质以及物业服务方面都具有全新概念的高档房产项目不多，而在1999～2000年度，随着国家公房制度改革的深入执行以及二级房地产市场的开放，绵阳市房地产市场必然出现中高档次住宅的需求。在这种情况下，新的居住模式和居住品质一旦切入市场，将直接激活高档次住宅的需求形成鹤立鸡群之势，同时带动整个房地产业的发展。2、目标区域市场特点消费力不足，住宅商品化启动缓慢中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密虽然绵阳是四川第二大城市，但国民经济仍然以工业为主，多数市民就职于大型国营企业如长虹、九院及其他军工企业以及国家的行政事业单位，居民收入普遍不高，为收入有限的工薪阶层。其有限的经济能力尚不足以承担一套价值数万到十数万的商品房，购买商品房的多数是旧城改造的拆迁补偿返迁户，市内少数个体经营的生意人和绵阳辖区内的区县的生意人，大多数绵阳市民仍然安享着国家和企事业单位福利分房制度的襁褓之中。居住状况较好，住房条件整体来说并不紧张由于产业结构和城市居民构成的问题，多数居民都属于机关单位或企事业单位员工，在以前的政策条件下，多数居民住的是单位分房或租房，在近两年的房改改革中，多数市民又以较低的价格从单位购得了所住房的产权。因此，在绵阳基本不存在住房十分紧张的情况。在调查中得知，人均住房在10平方米以下的几乎没有。所以，绵阳市民基本不缺住房住。总体人口较少，流动人口少更，商业发达程度不高，由于绵阳市是一个新兴的电子工业城市，早年来绵阳搞三线建设的都是大型企业职工，而这些企业又都是国有企业，早年用工机制较死，职工都是从上海、东北迁来，人员结构单纯；而本地居民则主要是国家行政事业单位员工，相当固定，所以人口较少。此外，早年绵阳还是军工企业的时候，受用人机制限制，无法集中周边县市流动人口，而绵阳市隔成都不远，流动人口多流向发展机会较多的大城市。因此，绵阳长期以来流动人口不多，人员结构单纯，致使绵阳市商业发达程度不高，这也正是绵阳城市规划好、市民素质较高的原因。二级房地产市场并不活跃在绵阳，由于外来人员较少，致使房地产市场中的二级房地产市场需求较少，租、购居民剩余房或商品房的需求不大，这样就导致居民对改善现有居住条件心存顾虑，不愿购置较高品质的商品房，而购置商品房投资升值的愿望也将受挫。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密体品质不高，存在高档住宅消费的空白。由于绵阳市的购买力普遍不足，导致整个市场商品房的开发和发展也较为缓慢，在政府相关政策的指向下，开发商的开发政策和开发重点也向中低档次的商品房集中，造成了目前绵阳房地产项目大多是安居房和福利房的现状，房市整体品质不足。而在高档住宅消费领域，由于受本地开发商和政府职能部门的引导，高档次商品房的开发尚未引进，而且本地的开发商的眼光也局限于眼前现状，并没有意识到高尚的生活品质和生活需求的空白，造成绵阳市民对居住现状的小富即安的心理，接受不了开发商通过房产开发带来的新的居家生活观念和生活模式。商品房开发处于就市和就地开发的商品房开发初级阶段，有意识地择地开发和社区规划开发尚形成气候在目前的绵阳市开发仍然停留于要求随行就市，一味要求开发在市中心，以满足生活便利的项目的就市居住阶段。受此因素的影响，开发商在开发眼光和魄力上力求改变居住环境和居住配套的开发步伐小心谨慎，开发商所开发的主要是就市内已经成型的街区或比较成熟的生活小区内的一些有限地块进行开发，容积率高，绿化不够，在市内的某些小区甚至根本没有绿化。目前，在绵阳具有较好的规划特征、有生活配套、环境质量较高的社区开发很少。房地产开发普遍不重视规划和建筑设计。多数房地产项目的开发起始就基于地块的既得，比如目前的望江园、益多园、南河花园都是因政府整治河堤的过程中通过河堤整治投资，河滩地块补偿的情况下进行开发。开发商只是着力于本位，希望把房子建好就卖出，而考虑市场的发展和竞争因素并不多，所以在项目的规划和设计上考虑不充分，为求降低成本，多数开发商甚至原版照搬其他开发商的建筑规划和户型，使推出的项目根本无社区或个性特征，户型相当落后。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密社区物业管理比较落后目前，绵阳物业管理总体水平较低，普遍只局限在安全、收发等基本方面。全国物业管理试点小区的花园小区的物业管理水平也很一般。其他小区基本只是照本宣科，没把管理和服务的工作落到实处。房地产在营销宣传上的深度和广度不够。目前，在绵阳市