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目录前言……………………………1第一章自贡市社会经济现状及城市发展……………………………2第二章自贡市房地产市场现状及发展……………………………10第三章自贡市楼盘个案分析……………………………………19第四章项目开发条件分析……………………………………30第五章项目整体定位探讨……………………………………40第六章项目营销策略……………………………………55第七章项目商业营销总体思路……………………………………66后记……………………………………711第一章自贡市社会经济现状及城市发展2一、自贡市社会环境分析自贡市地处四川省南部、沱江支流釜溪河畔，辖区面积4373平方公里。辖自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，历为省辖地级市。素以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”而蜚声中外。先后荣获全国历史文化名城、全国卫生城市、中国优秀旅游城市称号，是川南地区第一座大城市。1、人口持续增长。据统计局统计，2009年年末年末全市户籍人口319.95万人，常住总人口为276.43万人，常住总人口中城镇人口101.12万人，市辖区常住人口为136.77万人，其中城镇人口为70.35万人。2、区位和交通优越。内宜、成渝高速公路直通成都、重庆，通过内昆铁路和建设中北京至昆明国道南来北往，通江达海。并直接通过高速或高等级公路与内江、泸州、宜宾、乐山市等连接，构成川南城市群。同时，自贡市是是四川省域优先发展的大城市和重要的二级中心城市，是长江上游经济带中联系成渝经济走廊和川南城市经济区的中继站。33、城市建设成就显著，城市面貌得到提升。按照四川省“十五”大城市发展规划，建设结构合理工业城市，和独具特色的文化旅游名城的目标，自贡加快了城市建设的步伐。坚持新区开发和旧城改造并举，先后新建改造了一批城市道路，建成了4座立交桥。实施了主街大道的硬化、美化、亮化，绿化，改造一大批背街小巷，新建了滨河城市广场等休闲文化广场，先后完成了帝豪大厦、新世纪广场、温州商城、龙都新生活广场等旧城改造工程。城区环境整治绿化也取得新成绩，建成区绿化覆盖率达到31.5%，市区已经形成地势起伏、山环水绕、绿树成荫、半城青山半城楼的人居环境。在川南地区率先跨入大城市行列。4、旅游资源丰富，旅游基础建设加快。自贡以盐业遗址、恐龙化石、璀璨灯会著称。自贡恐龙博物馆是世界三大恐龙博物馆之一，是国家首批地质公园，4A级景区。誉满海内外的天下第一灯--自贡灯会，是中华彩灯文化的代表。以西秦会馆设立的自贡盐业博物馆既是全国重点文物，又是全国7大专业博物馆之一。燊海井是世界上第一口超过千米的井。此外,自贡特产的龚扇、扎染、剪纸并称自贡小三绝。此外，还有桫椤谷、青山岭、高石梯、双溪湖、花龙沟、五条沟、尖山、农团等风景名胜区和古色古乡的三多古寨、仙市古镇。近年来，旅游基础设施建设步伐加快，旅游事业快速发展。全市有4星级饭店2家，星级饭店13家，成功创建为国家优秀旅游城市。45、城市固定资产投资规模增大，基本建设、更新改造投资增势强劲。今年1至3月，全社会固定资产投资完成58.14亿元，比去年同期增长42.8%，增幅同比快9.1个百分点，增速列全省第3位、列川南五市第1位。全市城镇投资完成45.7亿元，同比增长41.4%。其中，基本建设完成投资23.65亿元，同比增长85.3%；更新改造完成投资14.82亿元，同比增长26.7%；房地产开发完成投资10.2亿元，同比增长8.71%；其它投资完成1.8亿元，同比增长113.5%。6、旧城改造如火如荼，人居环境得到改善。自贡的旧城改造如火如荼。近年来，随着以“一河(釜溪河)两桥三路(人民路、黄桷坪路、大黄桶路)四厦(假日广场、温州商城、东方广场、帝豪广场)”十大工程为代表的城市基础设施建设相继完成，特别是釜溪河改造大功告成以及老城区城市功能增强，使其人居环境显著改善。7、旅游生态城市功能定位，自贡城市地位得到迅速提高。自贡以加快发展为主题，以经济结构调整为主线，进一步扩大对内对外开放，立足于发展特色经济，着力实施五大产业集群，加快“三个转变”，推进经济发展的工业化、信息化、市场化和城市化进程，促进自贡经济追赶型发展和社会全面进步，使自贡成为结构合理的产业城市、独具特色的旅游城市、现代功能的消费城市和山水园林的生态城市。5二、自贡市经济环境分析2009年，自贡市政府树立和落实科学发展观，积极应对国家宏观调控政策带来的机遇和挑战，自贡经济继续保持了快速稳步发展的势头，多项经济指标创10年来的新高，经济的基本面表现良好，城乡居民生活水平明显提高，社会和环境更加协调。1、城市经济总量扩大，增长速度加快。2009年全年地区生产总值（GDP）321.99亿元，比上年增长14.8%，增速比上年快0.3个百分点，增幅居全省第1位，创历史最高位次。其中第一产业增加值59.98亿元，增长4.2%;第二产业增加值147.56亿元，增长23.6%;第三产业增加值114.45亿元，增长10.5%。今年GDP仍然保持高速增长，经省统计局初步审定，上半年自贡市GDP总量达到171.38亿元，同比增长15.5%，增速创22年来的新高，再列全省第一。2、工业经济效益进一步提高，工业生产快速增长。2009年全市实现全部工业增加值143.21亿元，增长24.9%。其中规模以上工业增加值完成106.1亿元，居全省第8位；增长30.9%，并列全省第8位。今年上半年，工业生产延续2009年快速增长势头，规模以上工业企业完成总产值227.13亿元，同比增长33.1%。实现工业增加值61.74亿元，同比增长27.6%。63、消费品市场活跃。2009年全年实现社会消费品零售总额121.07亿元、增长14.9%。城市消费品零售额79.71亿元，增长14.0%；县以下消费品零售额28.27亿元，增长16.0%。从经济类型看，私营个体经济零售额82.69亿元，增长16.3%，占全社会的68.3%；国有经济和集体经济分别增长2.2%、5.1%。从行业看，住宿和餐饮业继续保持高速增长,实现零售额19.58亿元、增长22.5%，继续稳居行业之首。4、旅游经济快速发展，旅游收入显著提高。随着城市旅游基础建设的加强，拉动了自贡经济经济的迅速发展。2009年全市接待游人627.41万人次,增长30.3%,实现旅游总收入40亿元,比上年增长69.0%,其中旅游外汇收入200.43万美元;确定在沿滩卧龙湖水库建设中国盐卤浴养生度假基地。中国盐史公园一期工程完成。在灯会期间重点对釜溪河城区进行了美化亮化工程,推出彩灯观光之旅旅游线路,2009年釜溪河观光带接待观光休闲人约120万人次。5、居民生活水平显著提高。2009年城镇居民人均可支配收入达8292元，人均消费性支出6384元。其中城市居民人均可支配收入8576元。农民人均纯收入3492元。全市在岗职工年平均工资15634元。今年上半年，城镇居民年人均可支配收入达到5093元，增长25.2%，增长速度创历史新高。7三、自贡市城市发展规划分析1、城市总体大目标：进入大城市行列，到2010年建成结构合理的现代工业城市、独具特色的文化旅游名城。2、中国旅游目的地：立足资源变资本，加强旅游资源整合，突出重点项目建设，大力调整产品结构，转变旅游增长方式，优化旅游资源配置，创新旅游发展体制，改善旅游发展环境，促进观光型产品向休闲度假型产品转变，推进中国旅游目的地建设，使全市旅游发展一年有新进展，三年有新突破，五年上新台阶，推进和实现自贡旅游资源大市向旅游经济强市的跨越，把自贡建设成为中国旅游目的地。3、建设山水园林生态城市。“十五”期间，城市造林达79.935万亩；新栽补植行道树近20万株，釜溪河绿色长廊工程全面完成；城乡绿化一体化建设初见成效。“十一五”期间，全市森林覆盖率力争达到28％，市级城市规划建成区绿地率达到32％，绿化覆盖率达到37％，人均公共绿地面积达到8平方米以上，到2020年将我市建设成为山水园林的生态城市，并争创国家园林城市。8【小结】1、自贡市城市社会环境良好，地理区位优越，城市交通网络发达、便捷；2、城市基础设施建设齐备，旧城改造加速，城市面貌得到了显著改善；3、依托良好的旅游资源，打造生态城市，人居环境得到极大提高；4、充分发挥旅游、工业优势，城市经济得到了持续快速发展，城市经济实力提高；5、城市经济的发展，带动了城市居民收入水平迅速提高，从而拉动了市场消费需求。9第二章自贡市房地产市场现状及发展10一、自贡市房地产业发展现状1、房屋居住情况。据自贡市统计局2009年城市家庭居住条件调查显示，自贡居民对目前的居住条件满意的占23%，比较满意的占48%，不满意的占29%，其中对居住环境不满意的网友大多表现为小区的管理和配套设施。从现有住房面积方面看，自贡市城区人均建筑面积为25.3平方米，使用面积为19.2平方米；产权方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后拥有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式样：3居室的占32%，2居室的占35%，普通楼房占14%，平房占14%，其他占5%。2、房地产开发投资稳步增加。“十五”期间，自贡市区开发企业共计完成投资57.521亿元，完成商品房竣工面积404.58万平方米，其中住房301.6万平方米；自贡市区商品房销售面积331.01万平方米，其中住房287.04万平方米。今年上半年，全市完成房地产开发投资6.73亿元，同比增加13.42%。其中完成住宅开发投资5.22亿元，同比增加19.13%。全市竣工商品房33.36万平方米，同比增长43.48%。其中竣工住宅28.21万平方米，同比增长8.73%。表2005-2009年度全市房地产开发数据统计表单位：亿元、万M2年份指标2005年2006年2007年2008年2009年平均数2009年1至6月2008年1－6月11完成投资10.6210.7412.46212.64911.0511.56.35546.73其中：住房5.736.7410.486.477.537.394.73185.22施工面积155.456245.04257.79250294240.46237.15206其中：住房107.9170175.71190204164.4179.06197新开工面积53.5386.2493.6991.71100.685.1565.4542其中：住房3361.160.5960.5982.8259.6251.4936竣工面积8.54105.52129.5569.7191.2680.9223.2533其中：住房7.783.3294.5853.662.460.3213.9628销售面积4.0476.3198.869.868266.248.7457.28其中：住房3.5267.0885.2361.217057.444.2452.233、商品房销售情况良好，销售总额和面积均保持持续增长。今年上半年，自贡市销售商品房57.28万平方米，同比增长25.37%；其中销售住宅52.23万平方米，同比增长25.58%。在全市销售的商品房中，销售期房41.82万平方米，占销售量的73.01%平方米。同时，商品房销售总额放大，上半年，全市商品房销售总额8.65亿元，同比增长57.62%。其中住宅销售总额7.24亿元，同比增长58.55%。4、商品房空置量减少，供应结构性矛盾突出。今年上半年，自贡市空置商品房49.84万平方米，同比减少13.25%，较今年一季度减少2.59万平方米。从市场供应结构上看，小户型住宅少的结构性矛盾突出，90平方米以下的房型不足，在目前自贡房地产市场供应中尚不到20%的开发量。125、房屋销售价格持续上涨。今年1—9月份，自贡房屋销售价格出现了较大幅度的上涨，平均售价达到2008.2元/平方米，与去年同期相比上涨10.6%。其中，普通住宅均价为1827.8元/平方米；高档住宅均价为1944.6元/平方米；写字楼均价为1983.4元/平方米；商业娱乐用房均价为3813.5元/平方米。涨幅基本上都保持在10%左右。从商品房分类来看，“普通住宅”和“高