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浙商创业大厦项目营销策划总纲谨呈：尊敬的浙商置业投资有限公司目录我们对本项目的理解及前景展望高瑞在地产运营的核心优势我们对合肥写字楼市场的理解我们对本项目操盘流程的思路243133高瑞的服务项目5结论提点合肥目前在售高端写字楼项目主要分布在二环线附近；本案目前的重点竞争项目在一环内，主要是置地投资广场、蓝鲸国际大厦；在售甲级写字楼项目物业条件如下：有大堂或会所式商务配套的纯写字楼5家，裙房商业+办公的3家，附带酒店的1家；在售项目在装修标准上均为写字楼公共区域精装修，没有办公区域完全装修出售的；在售项目外墙多为大理石＋玻璃幕墙，没有纯玻璃幕墙的写字楼；在售项目聘请的物业管理公司大部分为安徽省内物业公司，仅有蓝鲸国际广场聘请知名物管公司第一太平戴维斯；在售项目定位诉求点集中在以下几个方面：地段价值概念、纯商务办公、针对客群进行定位；目前在售甲级写字楼的价格如下：一环内价格集中在8000元/㎡，二环附近价格集中在6000-6500元/㎡，本案建议销售价格集中在7500-8000元/㎡；本案在推广定位时可以以下元素为主要诉求点：项目位于老城区一环边的较好的区位优势、全玻璃幕墙的外立面、交房标准为精装修、项目自身配套有银行、周边有家乐福等设施等特点；物业管理公司可聘请第一太平戴维斯（或戴德梁行、高力国际等），客户面向科技类产业。合肥市区写字楼市场发展轨迹合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：第一阶段：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租时间（年）写字楼项目合肥经济发展情况80年代～90年代中期九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦等等发展较为缓慢90年代中期～2001年盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心等等发展较快2002年～至今天徽大厦、招商大厦、科技大厦、财富广场、中州大厦、天怡商务中心、CBD中央广场、绿地蓝海、绿地赢海、新城国际、香港广场、置地投资广场发展较快分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：※投资方：主要是国家相关机关单位。※市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。※地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。时间（年）写字楼项目合肥经济发展情况90年代中期～2001年盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心等等发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：※投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。※市场行为：出租为主，出售为辅。※地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。第二阶段：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变第二阶段第二阶段：拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面时间（年）写字楼项目合肥经济发展情况2002年～至今天徽大厦、招商大厦、科技大厦、财富广场、中州大厦、天怡商务中心、CBD中央广场、绿地蓝海、绿地赢海、新城国际、香港广场、置地投资广场发展较快分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要远高于前两个阶段。此阶段写字楼存在以下特点：※投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。※市场行为：出售为主，出租为辅。※地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼如财富广场，CBD中央广场，在日后的使用中物业管理水平也逐渐提高，如UTOWN蓝鲸国际大厦聘请了第一太平戴维斯物业顾问公司作为后期的物业公司。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准。第三阶段年份2004200520062007纯办公类00.6730.82.2住、商、办综合类157.75156.232249.9写字楼市场供求分析u供应分析自2004年以来，市场纯办公类物业仅在2006年出让量较大，其余年份土地出让量较少，而住、商、办公相结合的物业类型土地出让量均较大，可见，市场上大部分办公类物业是以综合商、住的形式存在的。从总体来看，近几年土地出让量处于增长的态势，除2006年有所减少外，2007年出让量增长较大，预计未来的供应量仍将增加。近几年合肥办公用地招牌挂供应量（万㎡）供应分析03-07年下半年合肥市写字楼开发销售情况03年04年05年06年07年下半年新开工面积（㎡）151,124154,450177,333205,144--销售面积（㎡）95,886215,816138,568约20万238895u销售分析随着写字楼开发量的增长，其销售量在2004年出现“井喷”，达到了215016平方米。05年市场虽有所下降，但06-07年随着市场上高标准写字楼的出现，同时住宅市场调控政策的不断推出，一部分房地产投资客将资金从住宅市场转向写字楼市场，销售量又出现大量增长，仅07年下半年合肥市写字楼销售量就已超过过去每年的年销售额，市场需求量增加。销售分析u价格分析合肥市真正的写字楼市场是在2003年兴起的，同时也是合肥城市经济大力发展的势头下,写字楼市场蓬勃发展;虽然发展只有3个年头，但是价格增速较快。2003年启动时合肥市市场上写字楼的整体均价约3450元/平方米。2004年市场整体均价较2003年增长17%左右;2005年写字楼市场高歌凯进,市场推出量达历史之最,整体市场均价突破5000元/平方米,较之上年增长近6%.2007年市场上供应的标准较高的纯写字楼项目项目价格基本在6000元/㎡左右，最高达到8000元/㎡。近几年合肥写字楼市场价格走势图600034504052476650165350010002000300040005000600070002002年2003年2004年2005年2006年2007年价格（元/㎡）价格分析板块分布示意图版块格局合肥市高端写字楼现主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中有一部分分布在长江路沿街，如“CBD中央广场”、“仁和大厦”、“招商大厦”等。另外有一部位于市府广场附近，如“天徽大厦”、“科技大厦”等。还有一部分较为分散，如位于北一环的“财富广场”；沿蒙城路的“润安大厦”、“徽商国际大厦”；在桐城路上的“富通时代”项目等等。从地理位置上发现合肥写字楼形成了“一个中心，多极存在”的格局。研究发现：“中心”内主要集中老的写字楼，而“多极”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区、新站区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场都位于合肥市IT行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新区和政务区有少量的写字楼，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布分布特点合肥写字楼分布的版块特征合肥写字楼市场按区域板块及形成类型划分，可以分为两大类型9大板块：一类型：四牌楼板块、三孝口板块、百花井板块和大钟楼板块；二类型：科大板块、北一环板块、南一环板块、高新区板块和新站区板块。呈现以下特点:从分布区域上看：一类型的写字楼主要分布于市中心的老城区，二类型写字楼主要分布于近年来合肥经济比较活跃的区域。从形成时间上看：一类型写字楼主要是老写字楼，二类型写字楼主要是近年来新建写字楼。从区域划分来分析，发现一类型四大板块主要集中于庐阳区，二类型五大板块主要分散于包河、蜀山和瑶海三个区，这主要于合肥的规划有关。版块特征合肥写字楼板块特征汇总区域板块板块特征主要客户代表物业庐阳区三孝口板块交通便利、配套完善销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构CBD中央广场、金城大厦、仁和大厦四牌楼板块商业氛围浓厚、交通便利外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业招商大厦、香港广场百花井板块一般写字楼和商住楼中小型私营企业徽商国际大厦、古井百花大厦北一环板块交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司财富广场、众城国际广场大钟楼板块浓厚商业氛围，交通拥挤金融、科技类企业同济大厦版块特征合肥写字楼板块特征汇总区域板块板块特征主要客户代表物业蜀山区科大板块专业化市场从事计算机软件、硬件开发、销售黄金广场、鸿基广场、安徽国际商务中心五里墩板块交通便利、配套完善、中小型私营企业、IT业、成长型企业旺城国际、置地投资广场、科技创新大厦包河区南一环板块交通便利、配套完善、中介服务类、贸易类、实业类等本地企业万通大厦、新都会环球广场、绿地赢海高新区高新区板块交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位天怡商务中心、拓基城市广场、白宫、富邻广场瑶海区新站板块交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业中环国际大厦、中州大厦、东方银座、光大国际广场、UTOWN南鲸国际大厦、浙江商贸城政务区政务区板块市政府所在地，公务方便、配套欠缺大型公司合肥总部或分支机构新城国际、绿地蓝海版块特征区域板块档次形象规模配套物业管理公司庐阳区三孝口板块甲级写字楼现代，气派大而集中现代化，先进本地物业管理公司四牌楼板块甲级写字楼与一般混合一般大而集中现代化，先进与一般混合本地物业管理公司百花井板块一般一般大而集中一般本地物业管理公司大钟楼板块一般一般大而集中一般本地物业管理公司北一环板块甲级写字楼与一般混合现代，气派与一般混合大而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司物业板块比较分析如下表所示：各板块写字楼物业特征分析区域板块档次形象规模配套物业管理公司蜀山区科大板块一般甲级写字楼与一般混合一般大而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司包河区南一环板块甲级写字楼与一般混合现代，气派与一般混合大而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司，部分深圳物业管理公司高新区高新区板块一般一般小而分散一般本地物业管理公司瑶海区新站板块甲级写字楼与综合楼混合现代，气派与一般混合小而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司，部分深圳物业管理公司政务区政务板块甲级写字楼现代，气派大而集中现代化，先进外地物业管理公司物业板块比较分析如下表所示：各板块写字楼物业特征分析合肥市写字楼各版块数量占比示意图13%17%8%2%9%6%8%13%10%14%三孝口板块四牌楼板块百花井板块大钟楼板块科大板块北一环板块南一环板块高新区板块新站板块其它板块各板块写字楼比例示意图：合肥写字楼分布的板块分析：市场板块供应特征明显。从市中心，到南、北一环版块，再到近年来开发建设的高新区和新站区，目