提报单位:柏业(宁波)提报时间:2010.9MATERIALS江东物流中心营销策略报告写字楼A写字楼B单身公寓三层裙房商业区域位置:市行政中心(在建)本案名汇东方新天地天港喜悦酒店国际会展中心环球航运广场世纪东方广场荣安潘火项目科技园区、高新区东部新城鄞州南部商务区三江口、江东轨道一号线四区交汇,承上启下,潜力无限。单身公寓4~16层:层高:3.3m;主力:50㎡;套数:260套;17~20层:层高:5.2m;主力:90㎡;套数:80套;总建筑面积:17500㎡;套数:340套;产品特定:1、5.2m层高复式公寓;2、标准层3.3m挑高设计;3、精装入户大堂;4、小面积、低总价;优化建议:1.精装修:两种风格(样板房),拎包入住,为业主省去装修烦恼。2.科技配套:网络、中央空调、太阳能等配套为项目提高产品档次。时尚个性品位稳重柏业观点:单身公寓产品特色突出,且市场欢迎度极高,小面积、低总价、宜投资、适居住的特点,销售基本没有难点。三层裙房商业总建筑面积:18400㎡;一层5m挑高,二、三层4.5m挑高。区域特色型特点:存在条件特色的中高档零售及餐饮为主要商业形式商业面积足够规模且区域内有足够量的多元化人群建筑形式便于形成内街营造中小店铺依托发展型特点:依托特色餐饮及服务,以满足内部人群定位,初期起点较低商业面积与办公面积比例适中区域内存在大量与项目内部商务人士同质的人群存在条件特点:商业形态以小而精的餐饮为主导,商业面积小针对性强,自主性差非商业消费型区域写字物业内写字物业商务人群同质性强商业面积无论相对还是绝对规模都较小存在条件附庸型特点高端零售为主要商业形式对区域特性的强依赖位于城市中特色核心区域该区域多元、开放的地位能够辐射整个城市建筑形式支持人群分流独立型存在条件各类型写字楼内的商业可统归为四大类型:裙房商业定位一、二层:“城中城”经营方式以品牌中、西餐饮为主,以休闲会所、金融网点、超市、文娱等为辅。服务于写字楼、公寓业主。三层:写字楼B区引进原物资城的大小商户,结合写字楼,发展大型电子交易平台——EMW销售系统。Materials物资E-commerce电子商务Wholesalemarket批发市场特有的物资销售网络系统EMW销售系统EMW三大优势:为商家提供一个集中销售的互联网贸易平台。销售系统1.改变了商户传统的门市经营模式,大大节省了经营成本。2.集群式批发市场,形成强大的市场号召力,无形中为商户带来了潜在交易机会。3.让更多的小商户通过互联网寻求潜在贸易伙伴,并且彼此沟通和达成交易。刚才提到了与写字楼结合,怎么结合?写字楼总建筑面积:44020㎡其中A栋:21900㎡面积段:90㎡、150㎡B栋:22120㎡面积段:50㎡、90㎡产品特点:5m挑高大堂;智能化配置;一流物管;我们的写字楼在市场处于什么位置?宁波写字楼供应分析2000年到2003年市场供应量较少,2004年以后宁波写字楼供应逐年高速增加,截止2008年底供应量为125.12万方。宁波写字楼历年供应0200000400000600000800000100000012000001400000年份供应量系列1207890687001109003198005094579241571042765125196512784802001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年宁波写字楼历年成交8200010200011100025980024310051990034190027610012210401000002000003000004000005000006000002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年年份成交量2001年至2006年,宁波写字楼市场需求逐年增长,市场需求旺盛,从2007年开始市场需求骤然减少,2008年市场成交量更减至2006年的一半,市场环境恶化严重。供应量逐年增加,而成交量却在逐年下滑。宁波写字楼库存分析宁波写字楼项目存量0100000200000300000400000500000600000700000海曙区江北科技园区鄞州区宁波市场在售存量共117万方,其中海曙区市场存量1万方,江北区6.4万方,江东区20万方,科技园区24.9万方,鄞州区64.7万方,鄞州区市场存量占市场总存量一半,鄞州将是宁波未来写字楼的主要供应地。宁波市写字楼土地存量共有294.7万方,其中海曙区17.1万方,江北区16.7万方,江东区75.3万方,鄞州区185.6万方。鄞州区写字楼土地存量占宁波市区的63%,区域未来写字楼供应巨大。未来供应量巨大,销售压力进一步突现。科技园区建设中南部商务区规划中东部新城三江口核心商务区目前宁波写字楼市场处于一个新老交替的阶段当中:在城市建设过程中,老城区开发潜力日益枯竭,随着城市扩张,未来写字楼市场争夺战将在东部新城板块与鄞州南部商务区板块之间展开。典型项目:威斯汀中心、银泰国际、华联帝景、恒隆中心典型项目新天地、东城国际、银晨国际典型项目:高新科技广场、95国际广场、万特商务中心典型项目:中基商务大厦、商会·国贸中心、红巨大厦宁波重点个案借鉴——配套:三宝国际大厦中信银行大厦(金隆国际)万豪中心银泰中心新天地商务大厦名汇大厦三宝国际金融大楼类型:写字楼,高层项目位置:海曙药行街与灵桥路的交汇处建筑面积:5万平方米土地使用年限:40年开发商:三宝建设开发集团投资商:三宝建设开发集团、美林国际方案设计:美国NBBJ建筑师事务所、宁波建筑设计院景观设计:台湾合契设计师事务所绿建筑顾问:EMSI配套卖点:1、配备7部进口高速电梯和2部货梯;2、VAV(变风量)中央空调系统;顶级标准的高智能化纯办公楼(1F不规划商场)。大楼规划总建筑面积近5万㎡,地下3层,地上23层,其中单层1700㎡左右,层高4.3米具体规划:1、纯办出租型精装修写字楼,为租户提供宁波真正符合未来国际5A甲级写字楼标准的办公环境;2、打造真正的绿色生态办公,将室内外的绿色有机结合,特每两层设置空中花园,每个空中花园高约9米(可以种植高大树木);3、配备7部进口高速电梯和2部货梯,并是宁波市第一个配有梯外呼叫系统的智能化电梯群;4、VAV(变风量)中央空调系统。物业类别:写字楼、购物休闲中心、商铺装修部分:公共部分精装修物业地址:海曙三江口毗邻乐购超市和天一广场开发商:银亿房产容积率:8.2楼层状况:23层、27层、40层车位:机动车位705个用地面积:17014平米总建面积:170000平米单层面积:标准层面积1200平米景观设计:德国GMP美国HBA销售代理:银泰销代价格:23000-28000环球中心配套卖点:VRA式样中央空调、品牌电梯。银泰国际开发商:宁波华联地产物业形态:1F商铺,2-4F商场,5-20F写字楼项目位置:海曙天一广场乐购正对面价格:20000-30000元/平米物业费:1.5元/平米/月开盘时间:2008年05月交付时间:2009年总建面积:3.2万平米车位数量:200个卖点配套:外立面中空玻璃幕墙与石材大堂和洗手间四星标准装修2-4层配备观光电梯电梯和空调按国际标准配备中信银行大厦(金隆国际)占地2万㎡,总建4万㎡左右,主楼为一幢26层塔式结构写字楼,单层面积1400㎡,层高3.7m,得房率70%;另有总面积为6600㎡的商铺,分为两层,挑高5.4米,可租可售。面积:单层1400㎡,单位面积:120-160㎡综合分析:本案的主力诉求是地段和品质,但本案定价过高。给当时销售造成一定压力,已售的单位折扣率均较大。优:地理位置优越档次、配置高;劣:价格高,客户面小。主要客户群体:金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群。销售状况:中信银行大厦由于定位高端,销售一直并不理想,直到2007年市场一片火爆的情况下,才得以去化,但07年相对于别的写字楼项目去化速度较慢。卖点配套:绝版地段1.空中花园广场和景观大堂2.近1200㎡的露天空中花园广场,200㎡景观艺术喷泉广场3.近700㎡精装挑高9.5m豪华大堂4.6部进口奥的斯电梯5.美国麦克维尔分户计量集中式中央空调6.由第一太平戴维斯执行顾问,亚太酒店物业进行管理,物业费为9元/㎡·月7.智能化设计:包括网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音、机电设备监控系统、智能家居系统等,达到5A智能化标准卖点配套:以绝版地段为主推卖点项目占地38700㎡,总建62151㎡,其中办公楼面积24724㎡,共39层,其中办公楼4-19层。单层面积1400㎡,层高4米。共有地下车位634个。户型面积:整层1400㎡,目标为整层客户面积范围:338平米-1400平米(其中包括单元面积338平米-388平米)销售价格:18000元/㎡综合分析:地块景观性强,而且商业优势明显,周围交通便捷,拥有良好的商务支持,其地段在写字楼产品中具有不可比拟的优势。客户分析:区域位置得天独厚,基本为整层销售,面向高端客户销售情况:相当火爆,销售一个月就剩下四层了万豪国际商务中心1.地处宁波商业核心地段2.外墙双层中空玻璃幕墙3.120平方米挑高11米精装修大堂4.瑞士迅达电梯;3米/秒,5部客梯1部货梯,电梯等候时间30秒5.VAV变风量空调系统6.5A智能化7.宁波城市广场物业,10.0元/M²·月卖点配套:以五星级酒店为核心卖点五幢组成,1#楼为26层商务大厦,9#楼、10#楼为25层写字楼,11#楼、12#楼为21层写字楼总建12万平米,其中1#楼建面55000平米,每层面积2250平米,层高3.7米,配大型中央空调、5A智能化管理系统;其余四幢总建约60000平米(9#、10#楼层高3.2米,11#、12#楼层高3.2米,单层面积均705平米)景观设计:绿化率为40%(如中庭花园、中庭广场、屋顶花园、游泳池等)1#楼租金1.3元/平米/天,物业费4.8元/平米/月;98%出租率,大都为外贸型企业,数家政府单位;9#—12#租金1.1元/平米/天,物业费3.8元/平米/月;1#楼设8部LG原装进口电梯(6部为客梯,2部货梯)空调系统:1#楼采用大型中央空调,9-12#楼只给客户预留了家用型的空调机位车位配比:共计约460个,总体来说车位比较充足新天地商务大厦地理位置锦寓路开发单位浙江新中源建设有限公司标准层面积1000㎡主力面积70-600平方米软硬件设施电梯:5台中央空调:美国开利保安系统:24小时监控物业管理名称:永成物业物业管理费:3.8元/㎡车位情况地下:一层车位:280个月租金均价1.2元/㎡/天空置状况已经全部售完备注贸易,服饰,金融,设计名汇大厦注:精装单身公寓暂留,可能作酒店经营。在对江北、江东、海曙老三区的写字楼租赁客户类型调查中发现,受特殊地方经济影响,国际贸易所占比例较大,三区中的比例分别为26.55%、42.93%、28.98%;国际货运所占比重也较大,分别为33.72%、12.68%、27.54%;管理咨询类公司由于受地域影响较小,所以区内分布相对较均衡,且比例较小,分别为6.45%、6.59%、8.1%;广告类和管理类咨询公司分布也较均衡,分别为7.06%、2.44%、3.27%.江北区写字楼租赁客户类型比例显示表33.73%26.56%6.45%7.06%26.20%国际货运国际贸易管理咨询广告信息其他江东区写字楼租赁客户类型比例显示表12.68%42.93%6.59%2.44%35.37%国际货运国际贸易管理咨询广告信息其他海曙区写字楼租赁客户类型比例显示表27.55%28.99%8.10%3.27%32.10%国际货运国际贸易管理咨询广告信息其他写字楼租赁客户分析区域分析:主要的客户来自于海曙、江东、郊县及部分外地客户。客户具有较强的流动性,各个区域的客户比例较为平衡。面积偏好分析:主要以小面积为主,但大面积客户也具有相当的消化能力。可见宁波的写字楼购买实力较强,并且这种比例正在上升。金隆国际客户区