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安化东坪大桥南侧项目整体策略报告2010项目营销与推广攻略项目自身分析与定位项目规划设计建议项目市场背景分析项目广告风格示意报告结构项目市场背景分析宏观政策分析区域市场分析宏观经济分析住宅市场调查商业市场调查壹宏观经济分析房地产行业与国家经济的关系密不可分，了解房地产，必须要了解中国经济！没有房地产，就没有中国经济30年的高速发展。从上表可以看出，在过去的12年中，我国每年平均以9.19%的GDP增长率高速发展，GDP总量在过去的12年中，实现了4.35倍的增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，同时也使得我国2009年GDP总量位居全球第三，稍微落后于日本800亿美元（中国4.985万亿美元日本：5.068万亿美元：），2010年，中国将跃居全球经济总量第二大国。1998-2009年我国GDP总量及增长率递增表01000002000003000004000000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%系列2783458206789442109655120333135823159878184937216314265810314045340507系列17.8%7.1%8.0%7.5%8.3%9.5%10.1%10.4%11.6%11.9%9.0%9.1%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年宏观经济分析宏观经济分析年限开发投资额（亿元）占GDP比重（%）2000年49005.80%2001年63006.50%2002年79007.40%2003年101549.40%2004年131589.64%2005年159218.70%2006年192649.20%2007年2528912%2008年3058010%2009年3623210.8%近年全国房地产投资额占GDP的比重：宏观经济分析分析：从左表中可以看出，GDP从08年一季度10.6%到09年6.1%，再到2010年一季度11.9%，中国经济在全球金融危机的大背景下，走出了一个完整的”V”字型经济走势，其主要的依靠的就是国家固定资产投资的大量投入，尤其是房地产的开发拉大，从中亦不难看出中国房地产对经济的重要性，但过高的GDP增长率，也充分表明中国经济存在一定的“虚胖”过热现象。但近几个月有明显下滑趋势。近年中国各季度GDP增幅情况10.60%6.80%6.10%7.90%8.90%10.70%11.90%10.30%9.60%10.10%9%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度2009年一季度2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度房地产行业和基础设施建设等投资发展过快过分依赖出口，贸易顺差成为常态，外汇占款过多货币发行量过大国民经济依靠投资、出口迅速发展严重通货膨胀宏观经济分析货币发型过量，直接导致流动性过剩，引发通货膨胀货币供应量是指某个时点上全社会承担流通和支付手段的货币存量。现阶段，我国将货币供应量划分为三个层次：一是流通中现金（Ｍ0）：即在银行体系外流通的现金；二是狭义货币供应量（Ｍ1）：即Ｍ0+企业活期存款+农村存款+机关团体部队存款+个人持有的信用卡类存款。三是广义货币供应量（M2）：即Ｍ１＋企业存款中具有定期性质的存款＋居民储蓄存款＋外币存款＋信托类存款。（A）M0是我国居民消费品购买力实现的主要媒介手段，对全国零售商品物价指数产生重要影响；其余的活期存款部分是生产资料市场购买力的主要媒介，与生产资料价格水平和工业生产情况都有密切关系。（B）M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，对M1的严密监测与调控对抑制通货膨胀和实现经济的健康增长具有十分重要的意义。（C）M2可用来作为观察和调控中长期金融市场均衡的目标，通常M2的增幅应控制在经济增长率、物价上涨率、货币流通速度变化程度三者之和的范围内。宏观经济分析宏观经济分析1998—2009年我国MO增长情况表05000100001500020000250003000035000400000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%M0112041345614700156891727819746210002400027000300003400038000MO增长率10.0820.109.24%6.73%10.1314.286.35%14.2912.5011.1113.3311.76199819992000200120022003200420052006200720082009流通中的货币供应量（M0）：在过去的12年中，每年以平均11.66%的增长速度发展，12中的流通货币总增量为:2.68万亿，2009年是1998年的3.39倍。而过去GDP年均增长是9.19%,MO每年平均高于GDP是2.47%。宏观经济分析1998—2009年我国M1增长变化情况0500001000001500002000002500000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%M138954458375300059872708828411996000107000126000153000166000220000M1增长率11.85%17.67%15.63%12.97%18.39%18.67%14.12%11.46%17.76%21.43%8.50%32.53%199819992000200120022003200420052006200720082009狭义货币供应量（M1）：在过去的12年中，每年以平均16.75%的增长速度发展，12中的狭义货币供应量共计增加18.1万亿，2009年是1998年的5.65倍。而过去GDP年均增长是9.19%,M1每年平均高于GDP是7.56%。宏观经济分析1998—2009年我国M2增长情况变化表01000002000003000004000005000006000007000000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%M2104499119898135000158302185007221223253000299000346000403000475000606000M2增长率14.84%14.74%12.60%17.26%16.87%19.58%14.36%18.18%15.72%16.47%17.87%27.58%199819992000200120022003200420052006200720082009广义货币供应量（M2）：在过去的12年中，每年以平均17.17%的增长速度发展，12中的广义货币供应量共计增加50.15万亿，2009年是1998年的5.8倍。而过去GDP年均增长是9.19%,M2每年平均高于GDP是7.98%。宏观经济分析2010年9月CPI同比上涨3.6%，10月CPI同比上涨4.4%，涨幅创25个月新高！2010年11月，CPI预计将在5%左右。严重通货膨胀时期来临——2009年-2010年10月CPI同比走势图1%-1.60%-1.20%-1.50%-1.40%-1.70%-1.80%-1.20%-0.80%-0.50%0.60%1.90%1.50%2.70%2.40%2.80%3.10%2.90%3.30%3.50%3.60%4.40%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月宏观经济分析抑制投资、振兴内需，首当其冲！房地产调控不断……加息不断……存款准备金率上调不断……随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言，有关房地产的政策相继出台。国务院总理：温家宝“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”宏观政策分析2009年房产宏观调控政策回顾2009年01月，北京二套房贷政策放开，二套房贷比照首套房执行。北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合发文，购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。二套房贷放开2009年6月，银监会《通知》重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”严控二套房贷2009年11月28、29日，温家宝在上海、江苏考察工作时，提出保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。温总理提出抑制投机性购房行为宏观政策分析2009年房产宏观调控政策回顾2009年12月7日中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给，中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。中央经济工作会议增加普通商品住房供给2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。调整个人住房转让营业税征免时限调整12月14日，国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。国务院提遏制部分城市房价过快上涨宏观政策分析2009年房产宏观调控政策回顾12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。打击囤地炒地：拿地首付不低于50%12月18日，住房和城乡建设部召开全国住房和城乡建设工作会议，住房和城乡建设部部长姜伟新再次给出明确信号：遏制商品住房价格过快上涨，将成2010年房地产市场的调控重点。同时，将更加严格二套房信贷管理，抑制投资和投机性购房。住建部提出遏制商品房价格过快上涨12月23日，财政部规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。五年内住房转让全额征收营业税宏观政策分析2010年房产宏观调控政策回顾2010年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。（简称国十一条）促进房地产市场平稳健康发展1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者宏观政策分析2010年房产宏观调控政策回顾3月11日，国土资源部发通知（简称国十九条）：一、加快住房建设用地供应计划编制；确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地二、促进住房建设用地有效供应,确保保障性住房用地供应;土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过一年。三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。3月至7月，在全