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目录第一部分市场第二部分产品第三部分定位第四部分产品建议第五部分营销推广市场篇二、京沪高铁带来的机遇五、片区类比项目分析及价格展望四、片区整体规划解读一、济南宏观经济分析三、济南房地产市场概述济南地处山东半岛中西部，距离北京340公里，距离上海680公里。城市地位：环渤海经济南翼，和黄河中下游的中心城市城市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。行政区划包括市中、历下、天桥、槐荫、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和一个县级市，章丘。市区市中、历下、天桥、槐荫、历城、长清远郊县平阴、济阳、商河县级市章丘京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件城市地位提升至环渤海经济南翼，和黄河中下游的中心城市充足的城市发展空间强劲的城市发展动力环渤海经济圈南翼，发展前景巨大2009年，年末户籍总人口603.27万人，下降1.18‰；2009年，年末全市从业人员372.25万人，增长1.33%。安置就业再就业14.84万人次，比上年多安置0.42万人次，增长2.91%。济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大。预计到2020年常住人口达到840万人，城镇人口达到670万人，城市化率达到75%。2007年济南市GDP和GDP增长率分别达到了2554.3亿元和16.90%；2009年济南市实现生产总值3351.4亿元，比上年增长12.2%根据城市GDP与房地产发展关系模型，济南市房地产处于高速发展时期。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展济南户籍总人口呈现小幅波动态势，人口中心向东部移动济南增速GDP表明济南的房地产市场已经进入到高速发展阶段宏观视角2009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%，达到22721.7元；农民人均纯收入也达到7804.8元，同比增长了8.7%。2009年，在国家一系列拉动内需、刺激消费政策的带动下，省城城市居民人均消费性支出同比增长了6.2%，达到14764.3元，并由此带动全市消费品零售总额同比劲增19.3%，达到1617.9亿元，超出预期2.3个百分点。城市商业发展与消费增长基本匹配收入和消费的增长以及消费习惯的变化将带来商业质和量的新需求商务区商业区随城市扩张变化宏观视角人均可支配性收入和支出继续增长GDP及增速：济南市房地产处于高速发展时期。人口增长数据：济南人口的增长主要以外来人口为主，直接促进全市总户数的增加，人口和家庭户数的增加将必然促进房地产市场需求总量的加大城市居民可支配收入和消费：济南市居民保守的消费习惯使得济南楼市不会出现爆发式增长济南房地产市场处于高速发展期，但济南人的保守使房地产市场保持理性宏观视角宏观数据显示济南城市及房地产均处于平稳高速高速发展阶段《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》《〔2008〕131号文件—15条优惠政策》《关于开办二手房个人住房组合贷款业务有关问题的通知》国务院常务会议：研究完善促进消费的若干政策措施《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》12月1月2009年主要政策《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》11月2月4月5月5月9月9月《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》10月《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》7月政策试探性出台,先松后紧，打击投机,支持保障房2010年主要政策上调金融机构存款准备金率0.5个百分点《关于促进房地产健康发展的通知》（国十一条）关于加强房地产用地供应和监管的有关通知（国十九条）《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点1月2月3月4月5月新政接连出台坚决遏制房价过快上涨《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁版新政）6月时间出处政策名称内容作用4-2财政部财政部通知财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策抑制投资的政策4-7发改委国家发改委2010经济社会发展工作重点进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序供给政策调整4-11银监会刘明康发言银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平银监会对房地产收紧4-14国务院国务院常务会议（“国四条”）(二)要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款风险。(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度4-15国务院国务院常务会议（“新国四条”）（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。，差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。4-15国土资源部国土资源部发言公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上增加供应近期政策回顾时间出处政策名称内容作用4-17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）（三）实行-为严格的差别化住房信贷政策。,.买试自住房且型建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷宽试付宽比例不得低于30%；,贷宽.买第二住房的家庭，贷宽试付宽比例不得低于50%，贷宽利率不得低于基准利率的1.1倍；,贷宽.买第三0以上住房，贷宽试付宽比例和贷宽利率应大幅度提高，要严格限制-种名目的炒房和投机性.房。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万、-类棚户区改造住房280万的工作任务。(一)停发第三房贷宽(二)遏制外地炒房者(三)物业税渐行渐近4-18国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可-据风状况,暂停发放.买第三0以上住房贷宽;,不能提供一年以上当地纳税证明或社会保缴纳证明的非本地居民暂停发放.买住房贷宽.强调第三房的贷宽发放4-19住建部《关于进一布加强房地产市场监管完善商品住房预;制度有关问题的通知》今候未取得预;许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认.、预订、排号、发放VIP卡等方;?买受人;取或变相;取定金、预定宽等性质的费用。房地产开发企业应将取得预;许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准;房源0每房屋价格，并严格按照预;方案申报价格，明码标价,外销;。规范市场正常持续4--.21银监会二套房以住房套数为准，不在以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。改变以往二套房判定方法5--2央行央行年内第三次上调存狂准备金率5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。抑制流动性过剩6-18省政府《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》一是增加面向城市普通居民的住房供应；二是深入推进保障性安居工程建设；三是切实加强房地产市场监管；四是合理引导住房消费增加住房供应近期政策回顾新政小结山东房地产市场从09年10月份—10年3月底，房价一直保持较快速度上涨。从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣誓了控制房价的决心，整体房地产价格调整已不可避免。此次政策出台预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。从主流市场来看此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制了各种改善名目的炒房和投机倾向购房，按揭业务将承压，有效遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。当然随着市场的演变成交量下跌必然造成价格下调，本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有较大的影响，未来一段时间房地产很有可能进入到价格调整，和成交量较大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。优势济南人均收入水平较高，消费能力较强，尤其对商业和住宅类物业的需求大山东省的交通枢纽中心，政治中心、文化中心劣势外商投资较少，外商投资额比较小，市场不够开放，引资力度不够。写字楼的整体市场不好。西客站区域人气尚不足，长期以来经济发展落后于其他区域。机会西客站的修建，必然带动西部经济大发展；各种市政配套的建设会提升西客站的区域印象；西客站投入使用后会带来大量的客流及外来人口。威胁新政出台以后，市场成交量大幅缩水，本项目也难免受新政影响面临省内及沿海城市对优质企业优质行业及外资的竞争近期内有大量的产品入市，对区域市场的售价形成压力宏观市场分析小结总体来说济南市经济发展还有较大空间，各类型的物业市场相对来说发展相对滞后，在房地产开发时可以充分借鉴先行者的经验和教训市场篇二、京沪高铁带来的机遇五、片区类比项目分析及价格展望四、片区整体规划解读一、济南宏观经济分析三、济南房地产市场概述□目前济南市区南北方向的交通要道主要有历山路、英雄山路、二环东路（正在改造）；东西方向交通要道有经十路、和平路-泺源大街、解放路、北园大街等，但直接贯通济南市东西方向的只有经十路以及其东西延长线，经十路已经是济南市东西方向的交通大动脉。济南市交通现状□目前济南市周边的交通南北方向主要有有京沪高速公路，并且路段经常处于饱和状态，事故频发。另外还有106、104国道，虽可满足不同人群需要，但费时较长，即将建设的京沪高速铁路会在很大程度上缓解京沪高速公路的压力。由此，在几年后，京沪高铁也将成为济南连接周边地区的南北交通大动脉。济南市周边交通现状□京沪高铁全长1318公里，共设置北京、天津、济南、南京、上海等21个客运车站。预设350公里/小时，最小发车频率一次/5分钟，最大通车量12对/小时，车体为6节，每列定员600人，年单方向预计输送旅客8000余万人次。□2008年1月18日开工，全线建设总工期约为5年，预计2011年4月竣工。京沪高铁建设情况□京沪高速铁路建成后，济南到北京和上海用时分别仅为1.5小时和3.5小时，比目前京沪铁路缩短2小时和5.5小时，西客站客流量将达到2700万人次。□这些数据充分表明京沪高铁对济南尤其是济南西部将有重大影响。京沪高铁对济南的影响□京沪高铁建成后，济南成为连接我国的两大都市圈（即京津唐都市圈和长三角都市圈）的枢纽中心。□济南市区的东西方向交通动脉是经十路及其东西延长线和北园高架，但我们的项目恰恰就在京沪高速和经十路的交界处，由此本项目会成为济南的一个枢纽中心。济南西部一个新的枢纽中心将形成单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副