搜索
一个好项目，可以改变一个区域，甚至改变一个城市目录1234市场竞争营销大纲项目目标市场定位01企业及项目目标？项目营销目标的解读1.品牌：确立静安项目品牌知名度和美誉度2.地位：树立项目的市场领袖地位，让客户认可项目的品质，形成良好口碑3.热销：首期开盘形成热销局势，为后期销售打好基础4.价格：逐步实现销售均价的区域标杆地位销售节点：2012年9月，现场营销中心开放，10月首批单位公开审定项目所处的市场环境，解析竞争态势02市场趋势和竞争淮北概述：资源优势突出，为城市的发展提供了良好的基础淮北大唐电厂淮北：以能源为基础发展起来的现代工业型城市重要煤城、全国重要的煤炭基地之一，安徽省主要产煤基地刘店煤矿城市空间结构扩张，提升了城市在区域间影响力市域内的城镇空间布局层次出现分化的趋势：以相山为核心的城区正逐渐成为全市的生产服务和生活服务巾心，并大量吸纳周边城乡经济活动加入。在全市域范围内，经过多年的发展，各城镇之间在规模和功能上也出现了分化，开始逐步形成了一批发展势头良好的重点城镇，如临涣、百善。相山城区宿州市百善镇临涣镇资料来源：淮北规划局网站对外交通日趋完善，城市辐射能力进一步增强公路:合徐高速连霍高速311国道、206国道铁路：淮北铁路航空：徐州机场淮北与周边主要城镇距离：宿州：52公里，徐州：62公里，萧县：40公里，宿州百善萧县徐州临涣至京沪高速连霍高速淮北铁路淮北用地发展方向分析图淮北城区远期用地规划图东扩南进推动城市规模扩张，城市空间迎来改造升级机遇由于受到采掘塌陷、自然山体等的限制，目前淮北市的主要发展方向为东扩南进，而对于旧有老城区侧以改造升级为主。老城区由于人口密集，配套也较为完善，但是形象较为老旧，主要以旧城改造升级为主。——淮北规划局中心塌陷地刘桥煤炭塌陷地塌陷地相山市中心完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心。城市规划：东进、西延、南扩城市规划：“东进、西延、南扩”的城市发展思路，使中心城区规划建设面积扩展到235.5平方公里。“东进、西延、南扩”的城市发展思路，三个城市组团和一个城市绿心在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区。在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置工业园，陶瓷、建材和化工工业。根据淮北城市规划，可将城市划分为六大功能组团，居住组团：相山组团；濉溪组团；烈山组团；工业组团：矿山集组团；景观组团：中心景观区域；东部景观区域；各组团发展水平比较：最成熟的组团：相山组团最具发展潜力的组团：濉溪组团、烈山组团六大功能组团延伸城市发展布局，以相山组团功能最为完善相山组团：居住、行政、商贸、文化娱乐、商务会展城市绿心——中心景观组团；生态、景观、旅游区矿业集组团：工业、文教、休闲旅游烈山组团：工业、居住、物流濉溪组团：居住、商业、工业老龙脊风景区——东部景观区老城区市级功能区规划图新城区市级功能区规划图老城区商业氛围浓厚，是沿着淮海路、古城路、孟山路及相山路发展的井字型商圈；其中火车站商圈尚处建设之中新城区功能区处于淮北市经济技术开发区，并于市政务中心区域中。在近年发展较为迅速，是淮北新兴的居住区域，区域内住宅档次较高。新城区快速发展，新老城区各有所长老城区老城区新城区新城区老城区商业氛围更为突出新城区重点注重居住、生活氛围的营造，同时兼具政府办公等功能徐州都市圈规划范围淮北徐州沿淮城市群分布淮北市位于皖北部，地处苏鲁豫皖四省交界，与皖东北经济协作区、徐州都市圈相邻。受到江苏经济圈影响，并处于上海辐射第三圈层的边缘位于淮海经济区中心，占据重要的商业地位上海南京淮北上海辐射第三圈层徐州都市圈淮北地处徐州都市圈辐射范围内，受徐州影响较大城市规划小结城市东扩南进，城区面积不断扩张，城市影响力不断提升，辐射能力不断增强；六大功能组团拓展城市空间，区域职能出现分化；新、老城区发展各有侧重，老城区重视商业功能的提升，新城区突出行政、教育、居住等功能的体现；淮北地处徐州都市圈，在城市南进的过程中，商业分布也存在南移的倾向。淮北住宅竞争格局中心城板块新城板块火车站板块东郊板块新濉河板块目前淮北市场可以划分为：中心城板块、火车站板块、东郊板块、新城板块、新濉河板块中心城板块价格：5500-6000户型：偏舒适，较为中规客户：金融、银行、机关置业类型：二次购房、投资新岁河板块价格：3300户型：较为中规客户：矿区客户、濉溪客户置业类型：首次、自住东郊板块价格：3230户型：较为中规客户：原有居民、矿区客户置业类型：首次较多火车站板块价格：4000户型：较为中规客户：市区、矿区置业类型：二次购房等新城板块价格：3500户型：较为中规客户：公务员、矿区领导、私企老板置业类型：二次购房、投资较多区域职能城市建设区域形象房地产市场特征中心城板块•老城区，主要商业核心区•城市建设较为完善，但由于时间较为久远，为当前淮北重点改造的老城区域•区域形象正在积极，且人气充足•高层为主，价格最高火车站板块•新兴城区，居住•城市东向发展的必经之路，区域正在积极改善•淮北重要的交通枢纽，区域前景看好•高层居多，价格较高东郊板块•政府办公、企业等主要聚集地•城市的发展方向之一•道路宽阔，形象正在改善•多层为主，价格处于较低水平新城板块•政府办公、企业等主要聚集地•城市的发展方向之一•为目前政府主要发展的区域，形象良好，但是离市区较远，人气有待提升•高层兴起迅速，价格也较高新濉河板块•企业职工生活小区为主•发展缓慢•建筑密度大，但配套齐全•价格较低，多层为主区域特征总结相山组团是住房供应量最大的功能组团，总供应量近400万方，其中商业住房建设计划为283万方烈山集组团计划的住房建设最少，仅占总量的16.3%淮北市2008-2012年住房建设分区比例（单位：万方）28373.69998.426.232.8050100150200250300相山组团烈山组团矿山集组团商业住房经济适用住房淮北市2008-2012年住房建筑结构比例中小套型商品住房,46%普通商品住房,28%保障线住房,26%根据淮北市2008-2012年住房建筑结构比例规划，中小套商品住房供应量最大，占总量的46%普通商品住房及保障性住房各占28%和26%数据来源：淮北市住房建设规划2008-2012年住房建设计划相山组团商品房供应最为充足，中小套型渐居主导户型配比29.1%20.6%19.9%15.0%8.7%4.9%1.8%0%5%10%15%20%25%30%35%100-120M280-90M2121-140M291-99M240-65M2120-160M2160以上M2紧凑性三房占整个市场的主导地位，面积区间在100-120M2的紧凑性三房占比29.1%,舒适性三房121-140M2占比19.9%。就整体市场而言三房占主导地位，占整个市场的49%，两房户型占比35.6%。160以上M22%80-90M2紧凑性两房21%100-120M2紧凑型三房28%91-99M2舒适性两房15%121-140M2舒适性三房20%120-160M2阁楼5%40-65M2一室一厅9%三房户型占市场主导地位户型配比131平米4室1厅95平米2室2厅资料来源：据淮北房地产信息网备案统计发展阶段需求层次功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群，匀质化等因素品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度定制化产品充分契合个体客户的功能特色化产品开始对位客户个性特征和精神需求可以看出淮北消费者的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变从安居向社区化、品质化转移提升购房需求整体：淮北房地产市场全面发展，以品牌发展商为龙头引领住宅进入品质时代；分布：淮北中心城板块是商业分布密集区域，新城板块是高档住宅竞争激烈区域户型：户型设计多为中规中矩，创新较少销售：畅销单位为80-95㎡以及120-130㎡户型；价格：整体价格在09年有较大提升，中心城板块价格突破6500市场小结东湖公馆位置淮北市龙山路中段消防队北侧规模占地面积：90000㎡总建筑面积：110000M2建筑类型小高层、电梯花园洋房、独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅户型区间卖点晨兴.东湖公馆项目位于龙山路中段，该项目毗邻东湖湿地公园，外部环境条件优越，路况好，道路宽畅，由此进入中心城区仅数分钟时间。我们贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个高品位和生态居住为一体的高品质混合型社区，创造一个低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体，打造淮北市最顶级的住宅项目。销售状况销售中心现现接受来访咨询。样板间璀璨面市。价格配套市场标杆项目推广形象：项目形象百变，线上线下各自为阵，没有形成规范有序的鲜明品牌个性和价值。首府位置长山中路55号（长山路与南黎路交汇处）规模占地面积：218亩总建筑面积：32万余M2建筑类型高层别墅户型区间78-136㎡两房、三房卖点首府位于长山路中路55号（长山路与南黎路交汇处），项目集高层洋房、别墅、公寓及商业于一体，拥有城市鼎级资源配置，打造淮北居住的头等舱。项目倚靠城南新城CBD核心区以及在建的大润发南黎店购物中心，同时毗邻已迁入的淮北市重点中学新局中；社区配套完善，规划有风情商业街、社区活动中心、幼儿园、小学、菜市、超市等一应俱全；同时打造有近3000平米的五星级水岸会所，拥有淮北首个室内恒温游泳池，以及雪茄吧、红酒吧、健身馆以及棋牌娱乐室等高端生活元素。项目在园林景观设计上更是斥巨资打造，两轴、一环、四园规划体系，采用简欧园林风格设计；一期创新全地下智能停车体系，人车分流与无障碍通行，双入户豪华大堂，让您和家人安全顺畅出行；此外，项目在细节的打造上更是用心到极致，不放过每一处细节，项目高层电梯采用的是与上海金茂大厦、新中央台共同的选择——上海三菱电梯，国际级品质品牌门窗用材——德国霍曼门及德国墨瑟窗，同时项目还配置了中德合资品牌力诺瑞特太阳能热水系统，让您和家人拥有享之不尽的温暖。此外，项目不惜重金礼聘中国一级资质物业管理精英——深圳开元国际，担任社区物管顾问，东方管家服务全面提升淮北物业管理品质。销售状况在售一期1、2、4、6号楼，面积82—155㎡高层瞰景洋房，准现房•全城热销中！一次性付款优惠5%、按揭优惠2%。价格均价：￥5350配套学校：局中，实验小学（淮北一小）商场：海容商业广场、盛世商贸城银行：中国银行医院：瑶海医院院市场标杆项目推广相对混乱，不同媒介和物料颜色变化太大，现场营销中心打造相对精细。温哥华城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以东规模占地面积：35公顷总建筑面积：349294M2建筑类型多层小高层户型区间88/91㎡两房、103.82㎡三房卖点温哥华城，淮北乃至安徽最大之社区，地处淮北新城市未来发展方向的核心区域，集合了居住、行政、商务、金融、服务等功能于一身，以其无可替代的地位集万千宠爱于一身，引领淮北“城市东扩”之大势。以温哥华为主题规划建设，225万平米的城市镇生活。目前一期二期已经建成交付，三期以教育人文社区的理念、更优的规划将成为新的耀眼明珠。温哥华4期，金水河畔，位于安徽省淮北市温哥华城E5，E6地块。用地北面紧邻一期景华苑，距离温哥华城中心CBD区仅500米，它作为全区中心担负着居住区中心的职能，同时也部分地承担着城市副中心的职能。而新的行政中心和城市发展建设新区的逐步成长，也为项目的发展带来了巨大的潜力和良好的区域前景。项目坚持“以人为本”的设计思想，强调人性他设计，提倡健康住宅的设计理念，强调小区的归属感和认同感，精心规划，经济合理地利用土地和空间，营造“公园就在家门口”的人性化的居住景观环境。销售状况多层在售29、33、34、68#楼80—137㎡户型房源，点式