搜索
PART1淮南商业市场概述1、主要商街淮南市的主要商业集中在龙湖中路、朝阳中路、国庆中路、人民路、学院路等。其中，龙湖路、朝阳路是最主要的商业街，集中了商贸文化广场、百货大楼、新百购物广场、金色巴黎、华联商厦、苏果等一系列的购物中心，为老城区商业中心。2、代表性商业物业淮南商业的业态相对还比较落后，以传统商场、购物中心为主体，专卖店、零售店为补充。老商场/购物中心主要包括：华联商厦、白马国际购物中心－国美电器、商之都－红府超市、苏果、商贸文化广场、淮南百货大楼等。此外，部分新商场/购物中心开始崛起：如大润发、新百购物中心、金色巴黎购物中心等已经开始营业，金大陆财富中心、国庆广场、家乐福、金地数码广场包括我们项目会陆续入市，掀起新一轮的商业发展热潮。3、淮南市商场经营方式落后从楼层业态分布来看，淮南市的商业物业楼层业态定位普遍比较模糊，商业供给层次模糊，主要表现为市场细分化不明确，低中高档次界限不清晰，中高端品味需求无法满足（虽有如新百将总体档次定位于中高档，但由于经营管理存在一定缺陷，其实际经营与商场定位相错）。主要表现为以下几点：1）、商场不成规模，这是淮南市现有商场的先天缺陷之一。2）、缺乏统一的经营管理，难以保证商场的档次。3）、缺乏严格的物业管理。4）、配套设施不完善，交通、经营环境不好。淮南市目前很多商场极少考虑周边的配套设施和交通状况。如停车位等情况。4、淮南市商铺投资活跃淮南市商业以街铺为主，主要商业街区商铺基本上是供不应求。因为近年来，居民对房地产投资的逐渐升温，尤其是对商铺投资更为明显。商铺投资的观念为绝大部分投资者所接受，商铺较稳定的收益大大吸引众多投资者的眼光，同时对商铺本身素质的要求也逐渐提高。5、市场期待大型商业项目的出现淮南市的商家和消费者都很期待淮南市有一个现代化的大型商场。并且根据市场供不应求的现象所表明，有相当大的一部分商家准备在未来买铺，这为我们推出商铺进行销售提供了市场机会。6、综述朝阳路商业区的人流量和车流量比较大，在经营内容上也有不同的偏重。以整个淮南市来看，目前最缺乏的是商圈的龙头，档次较高的商业广场成为本地市场的缺口。随着人们生活水平的提高，多功能、综合性的购物中心已呈呼之欲出之势，本项目正好填补了这一市场空白。如何突出本项目在规模、商业价值上的稀缺性以及综合性档次性；如何改造周边环境和交通；如何引入核心店驻场；如何推行统一的经营管理，将成为本项目营销的重要工作。PART2客户分析1、目标客户群定位第1类是投资者（购买商铺用来出租商铺取得回报）；第2类是经营者（购买商铺自己经营）；第3类是连锁品牌店。2、目标客户类型分析冲动型：有些目标客户属于初始投资，由于金钱到手较易，造成消费较为冲动。理智型：本项目的目标客户以理智务实型的也将会有相当大的一部分群体。3、目标客户群个性分析A、专业投资型这部分客户群已经过了前期资本积累，属于“先富起来”的一批人，大多文化程度不高，但投资经验丰富，投资心态成熟，理智务实，相信实实在在的、逻辑性强的投资分析，同时由于市场因素等问题，需转向投资以获取更大的经营利润空间。B、周转资金较充足，但不知如何使用的投资者这部分客户群具有充裕的资金实力，希望通过保障性较大的投资，获得稳定的升值与回报但欠缺投资经验，相信专家和朋友的建议，容易受外在因素影响，投资较为冲动。C、周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者这部分客户群知识结构和综合素质较高，意识观念略为新潮和现实，对新生事物能给予较高关注度，相信自己的眼光和判断，会结合政策等因素对投资目标作详细的考察，出手谨慎。4、目标客户特征描述投资需求（关注点）a、区位地段b、人气c、项目本身的特点、优势d、发展前景e、政策背景购买力a、理智型的投资者一旦考察显示有利，即会选择与自身资金实力相匹配的面积进行投资。b、冲动型的投资者资金无虞，易犹豫，但受煽动后将会比较冲动。信息来源受淮南市整体气氛影响，其主要信息来源为：a、报纸媒体/b、电视媒体/c、朋友口碑相传PART3项目SWTO分析项目优势1、发展商的品牌优势淮南知名开发商，有商业成功案例，具备一定的品牌知名度和信任感。2、地处传统商业旺区家乐福时代广场处于朝阳路这个经济带，与人气鼎盛的商贸文化广场隔路相望。可以受整个板块的带动效应。3、独一无二的规划优势项目总体规划在淮南属最高档次，业态布局清晰完善4、国际500强企业家乐福、东方好莱坞横店影视的强势入驻项目机会点1、市政府的支持淮南市政府对家乐福时代广场比较重视，在项目运作过程中可以获得一些政府的支持。2、有利的发展趋势淮南市这几年的经济发展迅速，而大型商业项目还不多，市民的消费欲望没有完全被释放出来。3、具备成为商业龙头的条件家乐福时代广场从规模、区位、综合性等方面来看，都具备成为商业龙头的条件。4、商铺投资热情和商家的经营热情不仅是淮南市，从全国范围来看，目前人们进行投资的方式，商铺是首选的几种方式之一。项目劣势与威胁1、因为商业业态的复杂性造成本项目工程节点的不确定2、周边其他商业项目对本项目部分客户的拦截3、招商固有的困难性现在各大商业企业对选择商场入驻经营越来越慎重，要求也越来越高。4、商业市场的不确定性PART4推广篇战略纲领2008中国看奥运，淮南看家乐福！家乐福时代广场作为垄断淮南最核心商业地段以及市内稀缺配套资源的地产项目，本身就具有了不可再生、不可复制等天然优势，同时其庞大的资金投入和复合性的物业构成也决定了它的霸主地位。商场如战场，所以，毋庸置疑，2008，家乐福时代广场既然以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势，集合优势兵力进行火力联战，从而达到对战争总局进行全面控制，短期内迅速占领目标的终极目的。项目核心要素1、本项目位于淮南市市中心板块的核心地段，紧邻人气鼎盛的商贸文化广场，核心商圈地位冠盖淮南；2、本项目在前期推广中已经确立的高端品牌形象；3、消费者趋势为国际化、品牌化、高档化、休闲化；4、投资者对商场式商铺投资意愿上升，对中小商铺和成长型地段情有独钟；项目核心要素●休闲化、生态化、娱乐化、体验式；●国际的、全新的、高档次的商业模式；●中心的、空前的、具有创新性的；总体定位国际休闲购物中心淮南核心都市MALL定位阐述：将家乐福时代广场定位为“淮南核心都市MALL”，除了表明项目身处核心地段所具有的强大增值潜力外，顾名思义将“MALL”的形式真正引进到淮南，成为了家乐福时代广场与众不同的重要举措。核心概念的提炼与阐述家乐福时代广场淮南核心都市MALL足值升值三大指标：地域条件：地段具有优越性硬件条件：既物业的硬件价值含金量高，物有所值商铺售价：性价比具备强劲竞争力五大资源：一、地段的稀缺性二、规划的前瞻性三、与政府发展规划的吻合性四、经营的持续性和发展性五、与周边房地产发展的协同性保值七大条件：一、项目所在地有足够的人气；二、项目所在地有良好的商业环境；三、项目所在地有发达的交通四、有专业的前期规划；五、面积适中；六、政府政策支持。七、企业的组市能力及经验。功能定位来家乐福时代广场就意味着——一站购足一站乐足一站满足荟萃全球商业精华，整合优势旅游资源，家乐福时代广场承袭顶级商业形态，一站式购物中心，集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游等一体的综合性经营模式，以完美的环境配套设施、人性化客流动线及购物氛围，吸引百万消费人潮，打造6万余平米财富帝国，实现庞大消费群体“一站式”生活梦想。形象推广定位欢乐世界购物天堂家乐福时代广场形象体系品牌购物之城主力旗舰店引进国际概念，世界知名品牌竞相汇聚商业帝国，构筑全球领先巨大销售网络，财富淮南，一个新的购物天堂正在呈现！休闲放松之都以人流动线为设计重点，营造“时间消费”，满足消费者的多样化的需求，使其更为愉快地获得物质生活和时尚信息，放松生活的首选之地动感娱乐之颠国际动感娱乐，通过动感的造型设计与适当的色彩渲染加强商业娱乐气氛.风起云涌的前沿时尚，无穷无尽的欢乐体验万国美食之国网罗中西美食及全国各地精选地方小吃，构筑充满新奇创意和无限休闲的自然轻松消费环境，满足全民休憩和美食品尝城市商务之都顺应城市中央商务区的战略举措，于商场内规划酒楼、商务公寓功能，满足区域和城市的商务需求以上涉及业态为初步设定，具体业态由最终经营情况决定销售、招商主打广告语淮南NO1财富跳板寓意：1、整体广告语简洁有力，指向明确，易于记忆。2、NO1——鲜明的表明了项目的霸主地位。3、财富跳板——形象的表明了项目巨大的投资、升值潜力，易于理解。品牌传播手段整合通过营销创新策略、新闻营销策略、活动营销策略三位一体的整合行销手段展开全方位、立体式的推广。品牌信息的有效统一有助于核心承诺更强而有力！营销创新策略活动营销策略新闻营销策略家乐福时代广场价值投资——淮南NO1财富跳板总体推广策略时间筹备期启动期开盘期知名度1月中旬—2月上旬2月下旬—3月下旬4月后持续期08年1月-3月3.15月—4月底5月—6月下旬9月—12月公关活动预热市场，名流会筹备期，老客户盘点及新客户蓄积期315名流会正式启动，报纸、户外、车体、围墙等广告全面出街；4.26日举办大型项目推介会暨主力店签约会招商全面展开，间歇性的硬性广告投放配合阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，全面实现招商计划7月-8月底强销期7-8月份推广“价值投资”理念，策划投资考察团活动，辅以强势的现场促销活动实现销售的火爆6.21日举办高峰论坛暨次主力店盛大签约，6.28日街铺开售同期举办旺铺拍卖，媒体盛大联动新闻炒作进程筹备期启动期“shoppingmall抢滩淮南”系列炒作1、决胜淮南财富之巅2、商圈炒作3、国际巨头抢滩朝阳路对淮南商业格局的影响黄金旺铺拍卖系列炒作1、拍出天价2、举牌踊跃3、成果巨大“商业投资推介会”系列炒作1、商铺刮投资风暴2、除了卖商铺，还卖赚钱方案3、将“价值投资”进行到底“价值投资”白皮书发布系列1、价值投资理论体系解读2、建立最具价值投资方式模板3、价值投资凸显投资价值开盘期强销期持续期投资考察团，买家追捧系列炒作1、无忧投资，快乐赚钱2、只想一次买个够3、投资考察实况报道全程整合推广策略时间筹备期启动期强销期知名度持续期7—8月底9月—12月底媒体费用比例基本遵循：筹备期：启动期：开盘期：强销期：持续期=1.0：1.5：3.5：4：1.0户外广告为常规投放,电台投放补充电视、报纸的不足1月-3月上旬3.15—4月底5-6月底开盘期媒介传播及行程2008年年度媒体计划媒体户外电视广播报纸DM、短信投放时间看板、车体全年投放淮南电视台1、电视标版全年2、阶段性字幕广告省台：安徽交通广播、安徽音乐广播市台：淮南交通音乐台省报：安徽商报、安徽市场报市报：淮河早报自创媒体投放策略户外更换五次：1、3.1日前更换为发卡、4.16日更换为推介会、高峰论坛、6.10日更换为高峰论坛和开盘，下半年针对招商主题更换两次2、车体更换三次。针对每个阶段活动主题进行适时更换重要活动前后半个月利用广播进行集中滚动宣传重要活动节点进行适时发布根据营销活动节点，适时推出1、持续性广告以户外媒体和楼体广告为主，产生长期宣传效果，强化品牌影响力；2、关键时间节点以报纸、电台、电视等大众媒体，提升项目知名度；3、活动行销是本项目的点睛之笔，贯穿各阶段关键节点；4、DM直邮、客户拜访、第二展场等为辅助宣传手段。PART5各阶段执行方案主要营销节点安排3.15日名流会正式启动4.26日大型项目推介会暨主力店签约仪式6.21日高峰论坛6.28日首批街铺公开发售、铺王现场拍卖会名流会阶段工作重点及进度1、名流会相关章程、积分计划细则确定（已提交）2、名流会礼盒设计，包括会员章程、会员卡等设计确定。（已提交）3、项目介绍总体手册，已完成文字编辑，正在设计，3.10日前完成。4、项目内刊，已完成文字编辑，正在安排设计，3.15日前完成。5、完成户外、车体、报纸设计。6、完成电台广告、电视字幕广告文字编辑。举办名流会目的：针对目前项目前期已经有一定的客户积累情况，所以计划筹备成立以意向客户为主体的客户组织——名流会。通过名流会，吸引意向客