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首府·印象首期商业推广构想大地·策划Dadi·Cehua2序言本着对项目的商业价值最大化，选择最恰当的商业主题；现根据项目自身优势、规划设计构想以及市场结论等结合开发商意愿，我部建议尽早着手对本案的商业部份进行形象包装、推广宣传，主基调按打造特色餐饮街作为噱头引导市场优质客户群的关注。同时为了成功打造特色餐饮文化街，科学的对本项目商业部分进行合理布局以促进本项目后期的商业部分趋势热销的场面，达到提高市场的占有率、影响力和关注度。在不影响住宅销售的前提下，本着客观、全面、深入、有效的原则对吉首市商业市场，特别是文艺路区域的商业市场和吉首餐饮行业进行了针对性的调查研究分析，并结合项目自身特点和市场需求等因素，最终形成的《首府·印象商业营销策划方案》。本方案旨在对项目定位的厘定，为营销推广提供决策参考依据。3首府·印象SHOUFU·YINXIANG商业营销执行项目解读项目区域商业分析项目商业定位商业价格建议整体营销思路4第一部分项目解读首府·印象SHOUFU·YINXIANG5开发投资商：吉首市宏远房地产开发有限公司。项目所处位置：吉首市文艺路北吉新路8号（原市人武部）。绝佳的地段：北临北吉新路、南邻南吉新路，东临新开市政路，上马坡岭可到人民路主线、过市政路可至环城路、交通便利地理位置十分优越。完善的配套：周边名校呵护如州幼儿园、实验附幼、实验小学、艺校、一小等；医疗健康如市医院、妇保站、中医院、多家药房近在咫尺；便捷生活菜市场、银行、商业城步行街、和盛堂、家乐福全在10分钟的生活圈，享你所想。项目特点：占地11525平米，总建筑4740平米，近共521户，由3栋19—30层的高层组成，其中A栋为一期，其1—3层为商铺，4—19层为住宅，另有2000平米的市政广场，和近100个地下停车位；商住‘宜居’中心城。首府·印象SHOUFU·YINXIANG一、项目资料6二、A栋商业面积及分布情况首府·印象SHOUFU·YINXIANG商业总面积临街铺面个数临街铺面面积二层商业面积三层商业面积6094平米8-10个1840平米2127平米2127平米7首府·印象SHOUFU·YINXIANGA栋商业图纸A栋一层商业平面图A栋1层平面图纸：面积为1840平米，可分6大间和6小间，最小面积38平米左右，最大面积140平米左右，最小开间3.5米，最长进深24.8米。8首府·印象SHOUFU·YINXIANGA栋商业图纸A栋二层商业平面图A栋2层平面图纸：面积为2127平米；可引进2-3家大型餐饮行业、休闲娱乐行业。9首府·印象SHOUFU·YINXIANGA栋商业图纸A栋三层商业平面图（与第二层同）A栋3层平面图纸：面积为2127平米；可引进2-3家大型服务行业、娱乐行业等10首府·印象SHOUFU·YINXIANGA栋商业的评析项目商业所占优势：1、项目地段优越,周边商业成熟。2、拥有近2000平的广场集聚人气的优势。3、近100个停车位的停泊车优势。项目商业不足之处：1、商业体量较小，周边的交通和业态落后。2、首层商铺进深长达25米，过半商铺的面积超100平方米。3、二、三层室内有柱网过密。11第二部分项目区域商业分析首府·印象SHOUFU·YINXIANG12首府·印象SHOUFU·YINXIANG目前吉首房地产市场面临的几个主要问题：部分企业经济实力较弱，市场竞争力不强，经不住规模经济的冲击；市场运作机制不完善，房地产开发企业的开发经营理念和管理体制滞后，阻碍了行业发展；投资环境有待优化，行业管理还需统一；开发项目布局不合理，结构性矛盾日益突出；开发企业自有资金短缺，开发项目的前期物业管理落实不到位。13•吉首商业中心现有大型商业设施17个，营业面积超过20万平方米，有建材、电器、电脑等专业市场12个，9条特色商业街，集中了目前全市70%的宾馆酒店，目前为吉首市商业的核心地带，未来商业将蓬勃发展，更趋理性、规范化。•吉首城市商业中心主要由武陵路、人民路、团结路合成的区域，该商圈内和盛堂百货、家乐富超市、梅尼超市、湘泉商业步行街、吉首商贸城等核心商业物业，为吉首老城区的核心商圈，交通便利、人气旺盛。而位置相对偏离商业中心区域的八月楼、火车站、红旗门、大湘西、武陵山、等商业中心，虽然地处城市核心商业中心的延伸区域，但其对老城区商业的支撑性、其本身的价值也是不可忽视的。•吉首老城区“峒河污水治理，河堤改造”的实施、峒河花桥及东环大桥的建设，“恋爱桥”、“新桥路”附近众多餐饮、夜市商家的落户，吉首这个以商贸为主流的商圈更是潜藏着无限商机。但老城区过于密集的商业网点以及每小时5000人的人流量，给核心商业区域交通造成了巨大的压力。•值得注意的是不论时势如何变迁，吉首老城区作为核心商圈的地位将不受动摇，通过扩大、提升商业企业的规模和竞争实力，老城区将有望成为“不可超越的贸易购物天堂”。首府·印象SHOUFU·YINXIANG一、老城区的商业14•“开发乾州新区，再造一个吉首”，随着这个决策的提出，乾州商业中心的发展状况也逐步被人所关注。乾州商业中心以乾州中央商务广场2公里半径区域，世纪大道、人民路、乾城大道、建新路和吉首大道形成合围，使乾州新区成为城市内环中心区域，建成的和在建的世纪山水、湘泉纯水岸、湘洲阳光、香桂园、教师花园等高尚居住小区、乾州古城和州医院，积聚城市重要的核心元素，如银行、星级宾馆、大型超市、医院、知名品牌连锁店、娱乐服务等迅速提升乾州新区人气。如：‘世纪山水’商铺的销售单价已达到28000元/㎡；‘中央尚都’商铺均价高达29000元/㎡.但乾州新区以及居住区网点偏少，社区商业功能较弱，商业网点重复建设的现象仍然存在。•随着乾州商业中心的发展，其辐射力将不断提升，未来必将发展成为具有购物、游览、观光、休闲等功能的核心商业中心。首府·印象SHOUFU·YINXIANG二、新乾州的商业15目前中心城区作为老的商业区，商业发展成熟度高，但横向发展空间日益狭小，由于受到城市地形的限制，仅以旧改项目为主，而乾州新区地域开阔，吉首未来的发展方向偏向乾州新区，大量机关单位和服务机构南迁，住宅迅猛发展将加速该区域的商业发展速度，已成为吉首未来发展的重点区域。首府·印象SHOUFU·YINXIANG16三、项目周边业态分析首府·印象SHOUFU·YINXIANG项目周边商业经营种类繁杂，主要体现在：农资销售店：农药、种子、肥料等；好吃街饮食：大碗饭、火锅、快餐等；通过调研，项目周边设有医院、学校及农村客运车站；人流量大，积聚人气。由于项目本身所具备的停车位及市政广场的优势，及对市场的考察分析，项目一旦投入市场，将填补市场在其他商业经营种类的市场空白。经调查，目前项目周边最为稀缺的商业种类为：银行：各种银行储蓄网点稀缺；移动网络：移动、电信、联通代办点分布不均；生活配套：干洗店、摄影室、蛋糕屋、彩票中心、水果超市、学生早餐等生活配套还不完善。文艺路南北吉新路原本浓郁的商业气氛（主要为餐饮）近年来一直较为平淡，通过调查走访主要原因归于停车受限，路面较窄，特别遇学生放学、大型就餐宴席、下班高峰期，道路更是难行。随着各种大型特色餐饮的推出，特色名店远离闹市，新生餐饮重新整合扩大规模场地，改善就餐环境，提升空气质量，特别解决了停车问题，将消费热情冲淡，从而使原本有名的‘好吃街’出现了冷场，生意每况愈下致使多家店铺无法营利纷纷贴出转让另谋出路。从而使其名气逐渐淡出了消费者的视线。加上政府机关企事业单位、州医院等搬迁后，大部分商家将眼光瞄向了新城乾州。17•通过对周边商业的走访调研统计：老城区商业裙楼空置率仍然较高，如：广华沁香园、湘域中央、红旗门大市场、体育星城、武景家园等项目都出现商业待售的情况。•财信商贸中心、边城国际广场、湘西一号几个核心板块商业的推售；步步高、太丰广场等项目的启动，导致商业的入市量将大幅增加，势必对本案的目标客源造成直接的冲击和流失。•影响商业销售的因素是多方面的，商业自身的位置、交通、价格、升值空间等是其一；而投资者现有市场的估量，对投资风险、投资大小、投资时间和投资回报的估算，也是影响其投资与否的参考因素。首府·印象SHOUFU·YINXIANG四、项目周边在售商业18五、老城区点型商业分析首府·印象SHOUFU·YINXIANG百货、超市商铺（场）名称）经营主题地段商业氛围工程进度经营状况备注新一佳超市人流量中经营中良好新起点超市人流量中经营中片区经营家乐福百货、超市人气旺、流量大经营中商业中心和盛堂百货、超市人流量大经营中商业中心19首府·印象SHOUFU·YINXIANG主题商业商铺（场）名称）经营主题地段商业氛围经营状况备注湘泉步行街步行街人气旺，流量大二、三、四层相对冷清关厢门生活用品、服装、鞋批发人气旺、流量大经营种类多，品种齐全，人流量大苏宁电器家电连锁一般与新一佳超市并列，能带动部分人气红旗门批发市场各种副食、百货批发人流量较大批发为主大湘西商贸城家俱、建材批发零售装修季节人流量大成规模经营红旗门家电市场家用电器一般苏宁电器的品牌吸引手机街通讯设备、器材、照相器材较好消费人流量大五、老城区点型商业分析20文艺路周边相继出现的财信商贸中心、红旗门大市场（即将来临的步步高大型商业中心）都有比较大的商业体量。该两项目与本项目顺延形成一个三角地带，加之体育星城、广华沁香园和一个正在启动的小项目商业推出，使整个文艺路区域形成一条不间断的生活圈，并改变了文艺路区域以前商业不成规模，不上档次的旧形象，区域内的商业价值也将获得一定的提升。虽然文艺路区域的商业繁华程度与吉首市中心的传统商业圈不可同日而语，但是周边庞大的消费群体以及几所学校、医院、餐饮行业、四季游泳馆的开放将为区域内的发展起到很大的带动。首府·印象SHOUFU·YINXIANG六、文艺路次商圈正在形成21第三部分项目商业定位首府·印象SHOUFU·YINXIANG22一、形象定位3+1BLOCK街区“文艺”广场、停车、私有市政路+主题餐饮、时尚休闲为主的商业首府·印象SHOUFU·YINXIANG3+1BLOCK街区“文艺”广场私有市政路连通南北吉新路停车场近100个停车位主题餐饮湘西风味餐饮为主、其他为辅时尚休闲量贩式KTV、休闲茶座、咖啡厅其他业态银行网点等商业业态首府·印象SHOUFU·YINXIANG24二、形象定位解析：3+1BLOCK街区：集主题餐饮、休闲、娱乐、停车、购物众多功能区于一体。引领城市区域吃、喝、玩、乐、购的新商圈。大湘西风味主题餐饮：本案将打造以湘西特色为主，各地美食为辅的主题餐饮广场在这里人们可以尽情享受到最丰富、最美味的饮食。一站式时尚休闲中心：充分利用项目配套“休闲广场+停车”的先天优势，规划时尚休闲类的服务商业（茶座、KTV、洗浴、网络会所等），必将达到“立足地缘，辐射全城”的运营目标。强调一站式休闲购物功能，强调满足消费者循环消费，强调商业物业的高端形象，强调商场特色吸引力，强调新时代时尚元素，强调具有湘西传统特色的商业文化，强调商场包装特色、经营特色、以及休闲购物吸引力。打造文艺路首家一站式娱乐休闲时尚中心。首府·印象SHOUFU·YINXIANG25首府·印象SHOUFU·YINXIANG楼层面积经营主体可经营项目数量其它F32127平米洗浴、健身休闲娱乐2-3家网游、培训学校、儿童室内游乐场F22127平米中、西式品牌餐饮2-3家咖啡、茶座、德克士F11840平米以银行、超市、洗染、移动电信代办点近12个铺面水果店、早餐店、学生用品专店三、业态定位：26•一层（1F）：生活园地、购物消费•街铺：连锁便利店、中式餐饮（入口）、西式餐饮（入口）、面包店、银行、影楼、洗染、邮局、彩票、移动、联通、网通营业厅等。•二层（2F）：美食天地、主题餐饮•中西主题餐饮。•三层（3F）：魅力新都会、时尚休闲•量贩式KTV、网吧、SPA养生馆、咖吧、健身中心、棋牌茶座、酒吧等首府·印象SHOUFU·YINXIANG三、业态主题：27四、业态行业分析银行储蓄网点项目本身近2000平米的