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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。全面超越市场，树立片区标杆宝丽地产西区地块整体定位及营销策略报告六年雕琢，今始现世报告内容页码A.宏观市场研判B.项目分析C.项目定位D.项目营销策略E.项目外销策略F.项目售价及销售期预测G.中原团队组织架构及沟通机制43863106175187197一级土地市场PartA.1一级土地市场2010年较09年量价齐升由于09年楼市利好，2010年中山市一级土地市场成交量较09年大幅上涨。09年月均成交面积37.9万㎡，10年月均成交面积68.5万㎡，涨幅80.7%。中山市土地成交面积及成交金额单位（万平方米、万元）：2009-2010数据来源：中山国土资源局网站2010年中山市土地成交单价月均价910元/平米，较09年月均价727元/平米，增长183元/平米，涨幅25.2%中山市土地成交单价单位（元/平方米）：2009-2010一级土地市场2010年较09年量价齐升数据来源：中山国土资源局网站二级商品房市场PartA.2成交及存量规模2010年前4个月，中山市一手商品房市场表现活跃，月均成交量6634宗，成交面积69.4万平米。对比09年月均成交量4801宗，成交面积53.8万平米，分别增长1833宗、15.6万平米，涨幅38.2%、29%。商品房网签成交宗数单位（宗/万平方米）：2009-2010全市商品房2010头四个月成交活跃，较09年平均水平有增长数据来源：中山国土资源局网站中山市连续6各月城区一手商品房月均成交面积1182宗，成交面积12.25万平米。2010年由2月份春节所在月份开始，对比1月份之前三个月呈较明显的走低。中山城区连续6个月城区成交宗数/面积单位（宗/万平方米）：2009.11-2010.4城区及镇区商品房2010年2月起，成交规模进入走低通道中山镇区区连续6个月城区成交宗数/面积单位（宗/万平方米）：2009.11-2010.4中山市连续6各月镇区一手商品房月均成交面积5528宗，成交面积58.6万平米。10年2月起逐月走低。数据来源：中山国土资源局网站数据来源：中山国土资源局网站截至10年4月30日，中山市一手商品房存量为26207套。区域供应不均，城区存量5133套，占总量19.6%。区域存量（套）比例区域存量（套）比例东区19537.45%民众镇2781.06%南区4821.84%南朗镇5842.23%西区12024.59%南头镇4851.85%石岐区14965.71%三角镇830.32%阜沙镇1750.67%三乡镇25569.75%港口镇10534.02%沙溪镇275210.5%古镇镇12014.58%神湾镇4781.82%横栏镇9773.73%坦州镇341713.04%黄圃镇6852.61%五桂山2961.13%开发区17346.62%小榄镇6232.38%板芙镇5282.01%东凤镇10564.03%大涌镇7022.68%东升镇14115.38%数据来源：中山国土资源局网站市场存量主要集中在镇区，城区主要集中在石岐区、东区、西区三个主要区域全市商品房存量统计表中山市中心组团一手商品房各面积段供应不均，主力面积为90-144㎡单位，占总量的51%。中山市西区一手商品房各面积段供应不均，主力面积为小于60㎡、90-120㎡、大于180㎡单位，占总量的72%。中山中心组团各面积段存量单位（套）：2010.5西区各面积段存量单位（套）：2010.5西区市场存量按面积段分为90-140㎡中大户型占半壁江山，预期未来竞争仍集中在这一区间市场售价情况自09年2月至10年4月，全市一手商品房价格稳中有升。4月份成交单价5369元/平米，创历史新高。全市商品房成交售价情况单位（元/平方米）：2009-201009至2010年，全市商品房售价稳中有缓慢增长，四月创历史新高10年4月中山市城、镇成交均价均打破历史最高记录，城区成交均价6690元/平米，镇区成交均价5104元/平米。中山市连续六个月城、镇区成交单价情况单位（元/平方米）：2009-2010城区镇区齐头并进，均创新高在此之前，我们接触到的是一连串的美好景象：经济喜人增长，客户热情高涨，楼市屡创新高…在所有开发商都在准备密锣紧鼓迎接五月丰收盛宴的时候，突如其来的新政却给了我们一个别样的五月楼市新政PartA.32007、2010新政回顾及对比2007年政策回顾2007年调控政策的出台，关键调控点在于金融和税收方面。随后，楼市迅速降温，投资客户纷纷退出市场。并且，受整体经济环境萧条的影响，信贷政策的收紧，买家进入观望时期。2008年，万科率先全国各项目价格下调，随之其它项目也进行价格调整。2009年政策主基调：扩大内需，全力保增长2008年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2009年实施适度。宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有之大，其中包括四项主要任务：1.大规模增加政府投资，实施总额4万亿元的两年投资计划，其中中央政府拟新增1.18万亿元，实行结构性减税，扩大国内需求；2.大范围实施调整振兴产业规划，提高国民经济整体竞争力；3.大力推进自主创新，加强科技支撑，增强发展后劲；4.大幅度提高社会保障水平，扩大城乡就业，促进社会事业发展。经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策，房地价市场出现“报复”性反弹，09年下半年，政策开始逐步收紧2010年宏观调控主基调：“稳增长、调结构、促消费”增加商品房有效供给1支持自住与改善型需求，抑制投资、投机2加强市场监管力度3继续大规模建设保障性住房4“国十一条”政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头购买第二套（以家庭为单位），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。90/70政策严格执行。力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。去年的131号文件提到2011年末解决747万户，现增加至1540万户，比例大大增加。加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，土地拍卖可能会作出一定调整2010年，在“稳定”房价过快增长的基调下，短短4个月时间出台了多个项目涉及土地、行政、税收、金融等手段一月新政一览二月新政一览三月新政一览四月新政一览四月新政一览2010年1至4月，国家新政频出。措词一条比一条严厉，一条比一条更具针对性。由此可见国家对房价过快增长调控的决心指导督导规范剑指二套房贷款比例不少于40％，大部份仍属于指导意见保障性住房供应量激增至1540万户公布2010年新货币政策，审批虽收紧，但仍然利好继续执行相对宽松的货币政策上调存款准备金利率0.5个百分点严厉势行，各项政策央企退市，表明决心严格规范土地出让对一线城市影响较大，政策逐步向二、三线城市拓展调控制直指投资、投机性购房，三套停贷异地购房贷款停止，抑制异地购房物业税出台“呼声”渐近一月二月三月四月新政频出，严厉程度远超07年与2007年9.27新政所面临的仅仅是行业的不正常发展不同，保增长、保民生、保稳定的前提下，乱世出重典再一次成为现实07年市场调控与2010年调控基调对比新政下的市场现象07~10年来房地产市场调控频繁，“415”史上最严厉新政初显政府调控决心，预示着楼市将进入较长调整期07年9月之前常规调控：在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快速度的发展，市场供需总体两旺。“927”新政大力调控：从“927”政策出台至08年11月，楼市低迷调整，恰逢国际金融风暴来袭，政府为保经济增长，10月开始救市。“415”新政重拳出击：楼市迅速回暖，大量资金流入房地产行业，使房价快速上涨。政府决心打压投机性购房，市场观望情绪浓，楼市进入较长调整期。07年08年09年2010年“415”新政初显成效，城区及主要镇区成交量均有不同程度下跌10年1~4月城区及指标镇区网签成交宗数均有不同程度下跌，其中坦洲、三乡、沙溪等镇区表现尤为突出。原因1：由于此类镇区成交客户多为外地置业者，受新政影响，不能提供当地户口及相关证明，成为购房瓶颈。原因2：镇区供应多为自住型住房，其面积多在90方以上户型，首期至少3成，限制了许多刚性需求客户。每日网签数据显示，市场在政策出台后反应敏捷，预计将在较长一段时间内处于买方主导市场1、“415”新政前，中山市日均网签数约200套/天。2、由于网签有一周左右的滞后性，受政策影响，4月20日左右显现出成交量骤减，至5月5日全市日均成交量为70-80套。3、新政过后一个月左右，市场逐步调整为买家主导市场，刚性需求客户占成交客户主体。全市日均成交量在110-120套左右，预计市场将在较长一段时间处于买方主导市场。2010年第一季度全国GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，这是与07年市场调控经济背景上最大的不同1、2008年，政策撤出市场时，经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激策略；2、2010年第一季度全国GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因此次调控时间也将长于2008年的调控周期；3、一旦经济进入下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。城市广州北京上海深圳中山GDP（亿元）9112.7611865.914900.938201.23702.9人均GDP（元）8883466788731249300084245房价水平（元/平米）102821781318186191244386房价/人均GDP0.120.270.250.210.052中山市09年户籍人口人均生产总值84245元,房地产一手商品房均价仅为4386元/平方米，房价/人均GDP数据仅为0.052，在人均GDP相近的情况下，比值仅为一线城市的1/4甚至1/5。从房价水平与人均GDP的比值来看，中山市的购房压力相较一线城市仍处低位市场总述市场成交活跃，楼市被推至高点过去在整个09年份及10年第一季度，各级市场表现均极为活跃，数据全面向好随着市场的看好，一级市场成交量较大，预期在市场未来竞争压力仍然较大调控压力巨大，市场下滑成必然现在在严苛的市场调控之下，楼市已出现全国性的逆转，各大城市各项指标均迅速下滑，中山市场虽然不是处于风口浪尖之上，但由于市场心理预期的干扰影响，中短期内的成交规模及局部区域售价下滑势成必然售价下跌，成交低位企稳，持续的买方市场成为常态未来根据新政的“民生”“政治”基调，同时结合目前较为良好的经济基本面，预计本次新政的调控持续时间将远长于07年应景式调控通胀压力之下，加息预期及其它更为严厉的调控压力仍然很大根据市场惯性及实时监测，预计未来12个月内将进行常态的买方优势市场，售价下跌，成交量在中低位趋于稳定预计地未来12个月内，市场将以消化本地客户需求为主，外地投资者将面临全面收缩的局面。特别是邻近如深圳、广州、外省市等地投资客户将大面积撤出市场。报告内容页码A.宏观市场研判B.项目分析C.项目定位D.项目营销策略E.项目外销策略F.项目售价及销售期预测G.中原团队组织架构及沟通机制43863106175187197项目区位PartB.1项目片区规划为城市居住区，同时配备商业金融功能中山市彩虹片区控制性详细规划（200911）资料来源：中山市规划局片区规划情况根据片区控规显示，片区内用地基本以居住用地为主，同时在各个地块当中安插医疗、教育、市场、警务、行政办公等城市及生活配套用地，片区周围以城市绿地围合除居住用地之外，沿彩虹大道两旁安排商业金融业用地城市居住为主、商业金融为辅的传统城市发展模式项目所处彩虹片区的地理位置及区位现状西区彩虹片区中山西北部镇区城