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正准正准··凤凰阁凤凰阁营销策划方案营销策划方案营邦地产营销企划机构PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION年汗水辛劳，240月奋斗历程，7300天兢兢业业。“正准”以创业人的精神一路走来，从最初的经营，成长到现如今的先进私营企业、规模型示范企业、省内知名公司。凭借脚踏实地的作风、雄厚的资本、敏锐的市场洞察力，开始进军房地产行业。“正准·凤凰阁”是“正准”的转型首作，营邦公司与“正准”公司携手，共同创造崭新篇章，为城市建设添砖，为事业发展加瓦。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION综观大庆市房地产市场，东城区是具备吸纳全市新贵的城区，与西城区相比较拥有良好的生活环境与繁华时尚的氛围。进入2007年，东城区（未含龙凤区内）新开工项目，仅为维也纳音乐花园、大庆科技港、澳龙新城；06年后续开工项目仅为绿色家园Ⅳ，湖滨花园Ⅲ--尚品家；另外，还有06年住宅部分开发完毕但07年在售的沿湖城；和06年开始预热宣传，07年开始销售的巨鹰国际。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION此七个项目中：澳龙新城，位于万宝南侧，属低价住宅，受地段影响，不具备与本案抗衡的实力；沿湖城、绿色家园Ⅳ，位于城市北侧新开发地带，虽有较好的生态环境，但区域配套还需有待完善；大庆科技港，位于大学城区域，项目以商务为主，商业为辅的，业态形式与本案不存在直接竞争；巨鹰国际、湖滨花园Ⅲ--尚品家，与本案的区位关系较近，但湖滨花园Ⅲ--尚品家仅能辐射至大学城区域，相对离区中心较远。巨鹰国际虽处于金融街区域，但产品形态与各案均有明显差别。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION维也纳音乐花园，位于本案东侧，虽目前去化已接近80%，但仍与本案有较强的竞争关系。会在客户心理产生价值比较。因此，在价值观念上是否能产生超越，将是本案未来的重要工作。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION、毗邻新村黄金地段，街区功能配套比较完善，未来发展前景较好。2、面积适中、户型合理，主推80平米左右两居室。3、交通便利，周边公交路线较多，紧邻世纪大道及多条交通热线。4、业态丰富，扩大目标客群涵盖范围。5、邻近机关三小、祥阁小学、大庆69中学，教育配套丰富。1、本案虽然临近多条主路，但住宅与路间多了绿化带、水渠等隔离，较维也纳音乐花园相比更有曲径通幽的宁静。2、维也纳音乐花园临近批发市场，环境嘈杂，而本案与各商业场所距离适当，既可享受采购便利，又免去环境嘈杂的困扰。3、维也纳音乐花园与本案虽同位于黎明河东，但本案距新玛特、龙宫更近。不同点4、相比较维也纳音乐花园，高压线距离本案更近。5、相比较维也纳音乐花园，本案地块分散，社区不够集中，整体形象受影响。6、本案由于部分住宅临近正大方盛，故影响视野开阔度及观景效果。7、本案无会所，影响项目品质。理性认识到本案的优劣势，能让我们更准确地发挥优势，规避劣势，针对市场需求来迎合消费者。那么，“超越”维也纳音乐花园，才是使本案在市场中成为佼佼者的关键。无论是从推盘理念的高度上，还是从产品力的深度上、广告表现的角度上，均要有所突破。以下将从，企划篇、产品篇、营销篇、广告篇，来对本案产品进行概念设计、细节规划、资源整合、媒介传播、广告包装。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION以本机构多年的操盘经验与对本区域各案的理解，本案具备诸多优势，但其并不是真正把高项目姿态的关键所在。我们不能像巨鹰国际那样，简单直白的诉说产品特性，不给消费者预留想象空间；也不能像湖滨花园Ⅲ那样简单的罗列卖点，平铺直叙的公关市场。如今的市场已不是当年的“井喷”时代。为了更好的适应未来市场，预防突变因素的出现。主题化、概念化，将是振动市场、提升消费者兴趣的有力法宝。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION维也纳音乐花园，有其自身的音乐主题会所，并且在建筑风格上“定义”为奥地利风格。因此“维也纳音乐花园”有其自身的主题性。而本案，除地段以外，在案名、建筑、景观规划、社区配套等方面并无足够打击竞争各案的特殊性和唯一性。因此，本案的概念主题将从市场上的稀缺性与消费归属性上入手，寻求适合于本案的理念。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION国际性·文化特色一个主题概念的成功运用，体现在以下三个方面：第一级.产品层面第二级.营销层面第三级.广告层面PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION产品层面的提升包含：•外立面•施工管理•社区环境•物业管理•安防系统PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION在产品层面上，外立面至关重要。既然外立面线条已进入规划定本，无法更改。那么只有从立面的材质与颜色入手。本机构建议开发商，采用高档项目所采用的赭石面砖，提高项目的色调气质。例如：北京的名盘项目CLASS，就是采用此种色调打造了一个地产神话。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION施工管理是一门学科，很多开发商在设计规划方面注入了很多心思，但在施工管理与细节表现上却差强人意。因此，在施工过程中给人以脏乱差的感觉；在后期入住交房时，产品的工艺细节又处理的不够仔细，最终导致交房困难。打造“花园式”的施工现场，是烘托项目气质的不可缺少的因素，且成本不高。例如：万科地产、中海集团，所开发项目的施工现场均采用此标准。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION社区环境，包罗万象。①从园林环境到小品设置；②从潜意识的文化环境塑造到外在的社区形象。均能让人从不同的角度去理解、认知项目品质的差异。建议，开发商应有效利用宅间绿地，打造良好的园林景致，并配合景观小品，突出项目的文化气质。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION在塑造潜意识的文化环境塑造和外在的社区形象这两个方面上，不用过多的投入成本就能达到良好的效果。人性化的休闲设施建设，和原有地块上成年大树的再移植，将是开放商人文关怀与国际化理念的重点体现。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION现代人居理念已经越来越离不开优良物业管理服务的支持。名牌物管是人们所崇尚的。本案如有国际化物管公司的加入将会大大提升项目的知名度与气质。建议聘请诸如“第一太平戴维斯”或“戴德梁行”做物业顾问（可在入住一、两后撤离），协助本地知名物业公司提供完善的服务。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION安防系统，如同建筑品质一样备受关注，是产品层面不可或缺的重要部分。目前大庆市场的中高档项目均采用六级安防措施。本案在此基础上，可进行细节提升，以在未来销售中提供给客户备受关怀、与众不同的尊贵感受。可配备：一卡通全方位出入系统、防盗电磁感应系统、居室急救传感系统等设备。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION营销层面的提升包含：•售楼处、销售物料、现场道具•现场执行力•样板示范区另外，在此篇概述营销计划。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION售楼处的选址，与装修、包装至关重要，是客户初次接触项目的第一印象。任何主题概念都要在这里应用到极致。国际化的印象、文化情调渲染将重点体现在LOGO墙、沙盘、装饰物件、销售工具的设计及品质、家具调性、精神堡垒、文化墙，等方面。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION现场执行力，一直是本机构在大庆房地产市场能够力压群雄的一大亮点。优秀的现场执行力，不仅仅是销售好产品。其中还包含高素质的谈判手法、敏锐的市场反应、快速应对危机公关、与开发商对接部门的高效配合、及时传递信息等方面。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION样板示范区，不仅仅是样板间，还包括局部园林样板、社区引导系统样板、绿色看房通道，等多方面的组合。PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION营销计划概述：销售任务分解PRODUCEBYENABLETOOORGANIZATION月份月份工程结点工程结点营销结点营销结点销售任务销售任务2007年8月项目开工住宅认购2007年10月部分封顶，取得预售住宅开盘去化多层3万平米2007年12月多层去化完毕2008年10月高层交工，入住商业开盘2008年4月住宅二次认购2008年6月住宅二次开盘去化高层2万平米2008年8月多层交工，入住高层去化完毕2008年9月商业认购2008年11月商业去化完毕中国