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1-601大足县广电大厦营销策划方案2-602目录一部分：市场解析1、宏观政策解读.................................................................................................32、重庆房地产市场解读.........................................................................................63、大足房地产市场状况........................................................................................15二部分：项目解码1、项目区位背景分析..........................................................................................202、项目经济技术指标..........................................................................................263、项目SWOT分析...........................................................................................28三部分：项目定位1、项目市场形象..............................................................................................292、物理定位...................................................................................................293、精神定位.......................................................................................304、产品定位...................................................................................................315、目标客群定位：城市精英生活群........................................................................32四部分：推广策略1、推广执行计划.............................................................................................372、项目LOGO及VI秀稿...................................................................................43五部分：销售解析1、定价策略.................................................................................................472、销售执行................................................................................................49六部分：公司介绍...........................................................................................543-603第一部分：市场解析一、宏观政策解读：2011.1.26新国八条：第一条：地方政府要确立房价控制目标。第二条：加大保障房供应。第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收。第四条：二套房首付比例提高。第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量。第六条：全国范围内的限制购房套数。第七条：约谈地方政府。第八条：加强舆论导向。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”)；中国人民银行18日晚间宣布，将于2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点大中型存款类金融机构存款准备金率达到19．5％的历史新高位。2011年“限”字当头4-604促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。2011.01.28重庆房产税内容征收对象：存量的独栋商品住宅；个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上；5-605同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。计税依据：房产交易价，待条件成熟时按评估值征税；用于出租的应税住房，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征；独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变。税率：独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价：3倍以下：0.5%，3倍（含）—4倍：1%，4倍（含）以上：1.2%“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房：0.5%免税面积：之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米；一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。计算公式：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。2009年重庆九城区新建商品住房成交均价4179元/㎡，2010年重庆九城区新建商品住房成交均价5762元/㎡；两年均价4970.5元/㎡，目前的征税价格起点9941元/㎡。6-606恒安易居观点：遏制房价过快上涨，抑制投资性购房将成为2011年楼市“主基调”；2011进入楼市调控年，从“新国八条”到地方政府控制房价过快上涨的具体政令出台以及沪、渝等地房产税的出台，无不传递着中央政府调控房地产，抑制房价过快上涨的决心，2011年房市在诸多压力之下变得更加扑朔迷离。二、重庆房地产市场解读：重庆，一座不易征服的城市！这里是最考验开发实力的中国城市。中国地产界应该深度研究“重庆现象”。重庆已经成为中国商品房供应量最大的城市，成为中国供求比差最大的城市，成为中国房价最敏感的城市，成为中国商品房消费者要求最苛刻的城市，成为中国地产企业盈利能力相比对同类城市最弱的城市。但同时，重庆也成为了中国刚性需求量最大的城市，成为了产品供应最丰富、最创新的城市，成为营销方式最多样化、最务实的城市。所以，重庆成为中国最考验开发商综合能力的城市——“重庆能生存，到哪里都能发展”。城市发展规划：7-607根据重庆市2007-2020年城市总体规划（于2007年9月20日经国务院正式批准实施），重庆市的城市定位确定为——“我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地、综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。”“一圈两翼”城市发展战略“一圈两翼”区域发展战略是新形势下重庆完成胡锦涛总书记“314”战略使命的现实要求。“一圈两翼”区域发展战略，打造“1小时经济圈”，扩大了长江上游地区经济中心的承载主体并加速其城市化工业化进程，带动以万州为中心的库区和以黔江为中心的渝东南少数民族地区的“两翼”共同协调发展。该战略的提出，将有利于我市由“小马带大车”向“大马带大车”的转变。两路－寸滩保税港区规划占地8.37平方公里，其中，空港保税港区2.37平方公里，水港保税港区6平方公里，预计到2015年分三期全部建成。经分析评估，以重庆保税港区为中心，500公里半径划圈，辐地面积约80万平方公里，加之局部经干线交通辐射吸引区域，预计重庆保税港区辐地总面积约100平方公里。中国第三区－两江新区“两江新区概念规划的范围包括江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复盛片区;渝北区的北部新区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区;北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区，总面积约947平方公里。8-608恒安易居观点：随着十二五重庆战略规划的实施，重庆将逐渐完成从全国二线城市向全国一线城市的战略转变，中国西部唯一直辖市、中国西部唯一全国五大中心城市，长江中上游地区经济、政治、文化中心城市…重庆的未来城市价值无可限量。2000－2009年重庆市GDP发展状况重庆市2010年GDP8528.72亿元，增长幅度14.9%。受外部环境影响，重庆GDP增长速度低于2008年和2009年，但GDP仍保持了两位数的持续增长，预计2011年GDP将以13%增长率平稳发展,达到2010年，GDP有望突破10000亿元。2000－2009年重庆市财政收入变化情况01000200030004000500060007000800090002000200120022003200420052006200720082009201020128.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%22.00%24.00%26.00%GDP预计GDPGDP增幅(%)重庆市财政收入变化情况104.46126.41157.87206.93302.39394.96529.46788.56577.24681.8316.2%21.0%26.9%31.1%40.5%30.6%30.5%48.9%30.4%18.1%01002003004005006007008009002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%一般预算性财政收入（亿元）同比上涨9-609重庆市一般预算性财政收入从2000年104.46亿元增长到2009年681.83亿元，增长了近6.5倍，从2004年到2007年每年以30%-40%幅度增长，由于受国际金融危机影响，2009年初，重庆市财政收入出现下滑，后通过积极的财政政策实现全年增长的目标。2002－2009年重庆市城镇人均可支配收入变化情况723880949221102441157013715143681574902000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入全市人口就业情况1605.451620.861646.441668.831707.621715.621726.361710.54.10%4.10%4.10%4.10%4.00%3.98%3.96%3.96%154015601580160016201640166016801700172017402002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年3.85%3.90%3.95%4.00%4.05%4.10%4.15%全市就业人口（万人）城镇登记失业率10-6010全市就业人口维持在1660-17