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山西三星凤凰府项目整合定位营销报告商业秘密声明本文内包含的资料属于商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于西安浩之华置业顾问有限公司对山西三星凤凰府项目作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本项目西安浩华所做的工作第一阶段市场调研第三阶段终稿汇报第二阶段报告撰写工作内容•客户沟通•地块考察•政府部门访谈•收集基础资料•典型项目调研•专业人士访谈•客户访谈工作内容工作内容•确定研究思路•撰写主体报告•公司评审•建议修改•中期沟通•反馈调整•终稿汇报项目思考架构开发背景客户目标属性界定目标分解核心问题功能和形态选择别墅市场反馈格局和趋势发展方向案例研究争夺客户业态选择别墅发展战略和定位形象定位住宅高层市场反馈自身分析住宅发展战略和定位布局规划研究别墅、高层及景观的协调规划研究项目位置项目定位整合建议让环境告诉我们，我们处于这样的市场环境中，我们应该怎么做？向哪个方向去做我们要做一个什么样的项目，才能真正意义上是一个当地经典的项目要建造符合市场的产品，而不是符合我们自己想法的产品我们的题目是否做得正确，要让客户说在什么样的时间我们去做，做什么，并且怎么做才能卖好项目的问题客户验证怎么做wherewhichwhatwhowhenhow所以说，要做好这个题，是一个解决5W1H“的过程的问题项目的进驻板块的变化交通的发展政府的开发促进商业发展以及配套设施完善大规模的项目新型规划理念吸引大批客户人口数量增加政府对本区域的发展规划将吸引更多的企业入驻项目所在区域，发展前景大好道路的拓宽和人口数量的增加会形成以项目所在地为中心的商圈开发目标周边竞品市场空缺全方位地挖掘项目领跑市场的机会低密度市场下项目快销支撑点的问题开发商对项目的期望以及项目品牌本身的地位寻找市场竞争的空白，研判项目的物理属性项目是一个什么样的项目，它的特点是什么？项目属性界定周边竞品现状项目的开发目标一个“世界观：找到项目物理属性的概括确定项目类型的方法论目标物理属性市场明星产品周边竞争对手我们的目标掌握关键词项目的物理属性特点分析对手我们的目标是什么？周边的项目告诉我们应该怎么做是一个盖成什么样子的项目现实的总结我们的机会点走丰富产品线的领导者领先市场的综合社区永远比他们快一步密度、容积、物业类型卖点大框架项目类型金字塔，埃及的标志性建筑，充满神秘的色彩。长城，代表着中国的文化体系，是世界上最伟大的建筑之一。空中花园，巴比伦的建筑奇迹，亦真亦幻的花园，好似悬空而造现在，我们确信，开发公司进驻本地和项目的建设落成是可行的。本项目将会成为区域的标志性建筑，不仅开发商的投资回报有保障，而且还能拉动区域的发展，这样企业不仅得到了利益，同时也使企业的名声得到提高，开发商有百利而无一害。我们的建筑也许不会超越它们，但我们可以在房地产界成为里程碑式的符号，引领行业发展潮流。规划景观风格项目科学合理的规划时尚前卫的风格以人为本的景观前景展望1.属性界定项目本体——规划条件项目地块指标：总用地面积为171688平方米（包括道路面积）项目用地现状标高：433-449米总建筑面积：540741.9平方米容积率：2.2居住面积：157260平方米商业面积：14428平方米项目本体——地块区位分析•行政区位上划分本项目处于尧都区，位于临汾市主城区•核心建设区为中大街以东与东大街区域•距离滨河游乐场较近，浩瀚的汾河位于本项目西侧，风景绝佳，视野开阔项目本体——地块交通分析•西侧紧邻城市主干道滨河南路•东侧紧邻鼓楼南大街•南侧紧靠迎宾大道•北侧距离信合西路较近•根据日后的市政道路规划情况，将形成“一环,两弧，六横，七纵”的立体交通路网本案项目本体——地块四至环境东：东至东大街西：西至中央大街南：规划路北：西赵路项目本体——周边生活、商业配套餐饮金都花园大饭店东来顺饭庄楚湘情临汾总店北京羊蝎子鑫盛宴会厅医疗市中心血站临汾市微显外科医院鼓楼社区卫生站山西师范大学医院尧都区第一医院娱乐：滨河游乐园永泰酒店尧丰农副产品批发市场华门尧庙尧庙海洋馆教育：山西师大实验中学市农干校市委党校市技工学校庆云画室临汾市的城市现状：尧都平阳，膏腴之地。本项目位于临汾市主城区范围之内，浩瀚的汾河位于本项目西侧，风景绝佳，视野开阔临汾市不仅仅是中华民族最早发祥地之一，且临汾市资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”，是山西省能源重化工基地之一和麦棉生产基地之一。临汾自2000年8月撤地设市，现辖1区2市14县和2个省级经济技术开发区。现已形成以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。2006年，临汾市当年关停淘汰473家落后污染企业，环境质量初步改善，同时，临汾汾河万亩公园一期工程竣工后，汾河万亩公园将向市民开放，市民将能观赏到一川清水、两岸锦绣的优美景观。项目所处的尧都区交通便捷，尧文化资源丰富，是未来临汾市重点发展区域，政府的一系列政策保障促进了尧都区的发展尧都交通发达，通讯便捷。同蒲铁路复线贯通南北，大（同）运(城)高速公路横跨全境。发达的公路网不仅直通临汾市17个县市，而且连通陕、豫、冀等临省。尧都区传为五帝之一的文明始祖商尧陶唐氏诞生、建都之地。尧都区地处黄河中游、汾水下游，历史悠久，文化积淀丰厚，人文、自然资源众多，旅游业发展优势明显，潜力巨大。尧都区把旧城改造作为社区建设的一项重要内容，由办事处和社区居委会牵头，本着“你挣钱、我发展”、“以房养路”服务居民的原则，大力招商引资，改善投资环境，建设智能化住宅小区。五年来，尧都区以治理城市脏、乱、差为重点，实施了社区环境整治工程。尧都区区位优势地理位置优越：尧都区地处黄河中游，汾河之滨，是临汾市政治、经济、文化中心，西依吕梁，东屏太岳，全区东西长65公里，南北35公里，总面积1304平方公里。文化历史悠久：尧都是华夏文明发祥时之一，4700多年前，帝尧建都于此，统一华夏，开创中华文明，被誉满全球为“天下第一都。交通运输便捷：同蒲铁路、大运高速贯通南北，三小时之内可达西安、太原、运城机场，连通京、津、陕、豫、冀、蒙等省，形成四通八达的旅游网络。临汾市城市总体规划（2009-2020）规划中心城区形成“两带三轴、三城九区”的空间发展结构。1）两带城镇发展带：是承接山西省城镇体系规划、临汾市城镇体系规划、规划区城乡统筹规划所确定的城镇重点发展带，形成一条贯穿临汾市中心城区南北的城镇发展带，并且向北沿续到屯里——甘亭组团、联系洪洞县城，向南延续到邓庄组团、联系襄汾县城。汾河景观公建带：依托汾河、在汾河两翼布置行政中心、文化中心、会展中心、医疗中心、教育园区等大量的区域性公共服务设施，进一步提升临汾市的区域性服务功能2）三轴老城区—河西新城城市联系轴：依托鼓楼东西大街——西关大桥联系主城区和河西新城的城市生活服务轴。南部新城—河西新城城市联系轴：依托高铁站前路东延而形成的联系河西新城和南部新城的城市商贸、产业轴。东部产业联系轴：串联起以临钢为代表的传统产业区和南部重点发展的以新兴产业区，并且向南联系邓庄循环经济园区、向北联系干亭工业、物流园区。3）三城主城区：由临汾老城区、铁东片区共同构成，起到承担城市以及市域服务职能，包括城市的生活服务中心、市域政治文化中心。河西新城：位于汾河西部、临汾市近期重点发展的新城区，主要依托高铁站场地区带动作用，通过加强老城区的有效引导，达到疏解老城人口和发展其他规划功能的作用。南部新城：位于临汾市南部、是临汾市远期重点发展的新城区，南部新城近期的发展将依托尧庙旅游区的开发和高教园区的启动，形成临汾市南部的专业功能区；远期随着军用机场的搬迁，将本地区建设成为辐射晋南地区、重要的商贸服务中心和产业升级示范地区。4）九区根据各片区主导功能的不同，为管理方便，将临汾中心城区划分为九个功能分区。同时，为避免“钟摆式”交通效应，每个片区都应配置相应的居住和服务设施用地。这九个片区分别为高铁站场片区、行政中心片区、老城区、铁东生活片区、传统产业提升片区、尧庙旅游带动区、南部新城区核心区、循环产业示范区、文化教育园区。临汾市总规道路结构图城市道路规划针对集中紧凑的团块状布局和大城市的用地规模，采用以方格网为主、适当结合环状道路的网络布局形态，形成“一环、两弧、六横、七纵”的整体网络结构。1）一环“一环”即一条高等级公路过境环，由108国道和309国道的市区段组成，是串联城市各个对外公路出入口，组织城市过境公路运输和对外进出交通的重要功能环暨城市保护环。2）两弧“两弧”是两条外围组团间的弧形联络线，贯穿河西、尧庙组团，未来进一步延伸至铁东组团。3）六横“六横”是六条横穿城区东西的交通走廊，分别为北外环路、河汾路、解放路、鼓楼东西大街、五一路和迎宾大道-南外环路，起到沟通城市中心与河西、铁东城市分中心、组织城市功能布局的作用。4）七纵“七纵”是纵贯城区南北的七条运输通道，是各片区功能布局和南北联络的重要支撑，包括滨河西路、滨河东路、鼓楼南北大街、迎春街、二中路、铸钢路和环路西侧路1）高铁站场片区位于河西新城，规划以高速铁路站场和体育中心作为启动的双核心，并依托高速铁路站场本身以及对周边地区的辐射带动作用，重点发展商贸、商业、旅游接待及中转等相关功能，规划需进一步疏解临汾市旧城人口压力。2）行政中心片区位于临汾市区北部。规划将老城区内的市委、市政府以及各市级的局委办等机构搬迁至本片区，形成临汾市面向全市域的行政办公集中区。3）老城区位于临汾市区中部,是临汾市城市核心。规划依托周边新建片区的拉动，逐步疏解老城区内人口；加强历史文化名城的塑造，保护老城墙遗址，建成城墙遗址公园，利用城墙遗址公园串联起老城区内的铁佛寺、财神庙等历史文物古迹，结合师大的搬迁恢复人民公园；通过建设高品质商业中心、精品购物街等措施，进一步强化老城区市级商业中心地位。4）铁东生活片区位于临汾市区东北部。现状为临汾市老工业基地，规划确定为临汾市东部的重要的生活居住组团，起到疏解临汾市旧城人口压力、为东部产业片区提供生活服务。5）传统产业提升区位于临汾市区东部。规划将临汾市钢铁公司中污染较为严重的产业迁至邓庄，将本片区建设成为具有示范意义的传统产业提示地区。6）尧庙旅游带动区位于临汾市区南部。规划依托尧庙旅游区、华门等文化旅游资源，逐步增加临汾市文化博物馆、游客接待中心、并改善旅游商贸区的形象，形成以尧文化、根祖文化为代表的旅游区，并以本片区为未来临汾市南部新城的启动和带动区。7）文化教育园区位于南部新城的南部。规划将主城区内的山西示范大学、临汾学院、临汾职业技术学校、山西管理职业学院、党校等高校、职业教育学校搬迁至教育园区，以达到各项公共性资源和师资力量共享的目的。8）南部新城核心区位于临汾市区南部。规划以尧庙军用机场的搬迁为发展契机，规划借助该片区东临产业区、西联尧庙旅游区和高教园区的区位优势，形成教育与产业之间的纽带地区；规划着重培育面向区域的商务服务职能和宜居生活职能，形成临汾市未来重点发展的核心片区。9）循环产业示范区位于临汾市区东南部。规划重点培育新兴产业集群，将形成具有示范意义的循环产业园区，并成为城南新城启动的重要动力源临汾市城市布局规划地块区位优势本案根据临汾市城市总体规划来看，本项目地块位于新老城区交汇处，横跨尧庙旅游文化区及文化教育园区。这不仅有利于本项目地块商业部分的销售，更是为项目日后的升值带来无限空间与可能。同时本项目的交通区位优势也尤为明显，项目紧邻滨河南路及迎宾大道，随着城市规划进程的逐步进行，项目南侧的规划路，随着城市路网的完善，“一环、两弧、六横、七纵”的整体网络结构的路网系统会使得本项目更具有竞争力及卖点。本案本案本案本案本案本案地块SWOT分析优势——三面临路，交通组织，便捷流畅。项目地址距离汾河较近，视野开阔，风景优美