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23421521576希望密碼【唐郡】：天津唯一中式別墅,面市6個月銷售業績為0,帝十三接手後2個月內銷售34套,創造當期所有別墅項目銷售冠軍【犀地】：見報2天,創造1521組來電576組來客2600【紅磡香水灣】：推廣2個月銷售600套海景房如何理解旅遊地產05年推出天津首個旅遊地產投資項目實現薊縣每坪米7500均價,且造成熱銷地產價值及議題創造地產價值及議題創造地產價值及議題創造如何理解旅遊地產成功因素1.將國家資源納為我用2.故事性懸念推廣手法引起廣大凡響地產價值及議題創造地產價值及議題創造地產價值及議題創造如何理解旅遊地產成功因素1.率先導入互動式信息,讓項目與消費者產生微妙對話關係地產價值及議題創造如何理解旅遊地產成功因素1.線下媒體巧妙運用,讓本項目得到觀光客的高度青睞如何理解旅遊地產海南3500畝旅遊生地在天津開花結果地產價值及議題創造地產價值及議題創造地產價值及議題創造地產價值及議題創造地產價值及議題創造地產價值及議題創造如何理解旅遊地產成功因素1.互動式式推廣再現驚人成效,短時間內快速引起市場討論及關注2.高反差式創意策略,快速形成市場熱門話題【策劃觀】2.策略先行1.充分理解產品屬性及產品價值3.策劃永遠是為品牌與銷售服務永泰红磡—海南香水湾/亚资发展—犀地CLASSDREAM、城市别墅3新加坡仁恒置地—海河广场/北京中房集团—京津时尚广场仁爱集团—团泊温泉酒店/新华集团—滨海国际新干线、滨海总部浩天集团—水上天娇园、梅江红了天娇/顺驰集团—18亿酒店公寓、山倾城、东方商业街精瑞置业—唐郡/大通建设集团—山水郡、金谷大厦亚得置业—欧派商务大厦/乐康开发—海河大道/华纳集团—华纳豪园金威创展—睿智理财/北京燕莎集团—天津水牛城OUTLETS台湾蓝天科技—百脑汇/温州东泰世纪—天一MALL浙江阳光集团—新南马路五金城/津汇广场【客戶群】先考慮三個問題1核心問題研究1-1核心問題研究1.106平方公里是什麼概念?2.薊縣如何開出超高價物業?3.如何在旅遊地產領域拔得頭籌?1-2核心問題研究再考慮三個突破點1-2核心問題研究挖掘撼動人心的項目價值展現前所未有的地產新格局跳脫一般地產產品概念123營銷邏輯梳理1-3不可能可能可以薊縣要賣高價物業6大中心度假村嘉年華遊樂園納薊縣所有觀光資源為我所用坐擁國家自然寶藏的度假別墅國家級的旅遊地產營銷邏輯梳理1-3可能可以6大中心度假村嘉年華遊樂園納薊縣所有觀光資源為我所用坐擁國家自然寶藏的度假別墅國家級的旅遊地產1-4盤山操作路線梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區1-4操作路線梳理盤山6大中心度假村森林遊樂區1-4操作路線梳理實現客戶積纍,發揮口碑傳播的平台盤山別墅1-4操作路線梳理短期收益最大化獲取來自於別墅別墅明線集客、提升價值暗線操盤、利潤中心1-4操作路線梳理盤山6大中心度假村森林遊樂區1-5核心價值梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區尊貴1-5核心價值梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區回歸1-5核心價值梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區自我實現1-5核心價值梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區自我實現回歸尊貴1-5核心價值梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區1-6外部操作梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區話題1-6外部操作梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區互動1-6外部操作梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區體驗1-6外部操作梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區體驗互動話題1-6外部操作梳理盤山別墅6大中心度假村森林遊樂區體驗互動話題自我實現回歸尊貴1-7項目加值總體結構格局觀2策略方針策略線索2-1□山□盤山□數十處著名旅遊景點從地方級晉升為國家級□森林嘉年華遊樂園□6大中心度假村□國家地質公園□乾隆國家旅遊公園品牌核心格局2-2項目自身品牌項目自身國家旅遊公園策略邏輯2-31.盤山將升格為國家級旅遊區2.這是全國唯一的國家旅遊公園3.天津總算將有一座國家級旅遊景區建設國際宜居的度假別墅建設國家旅遊公園第一步國際化度假商務設施的加入打造自然景觀與老少皆宜的遊樂平台概念與項目自身的結合點分析2-4建設國家旅遊公園第二步建設國家旅遊公園第三步森林遊樂區6大中心別墅區產品對應市場口徑營銷策略2-5旋風式贏銷三月“國家旅遊公園”即將落戶天津四月五月項目與國家旅遊公園的連結點說明在國家旅遊公園里的最移居項目大盤面市產品推出市場預熱市場方向確立2-5國家旅遊公園與盤山巧妙連結step1今生最宜居項目的價值引導以新聞事件炒作國家旅遊公園議題step2step3營銷戰術佈局2-6高認同度、高話題性、高品質感3核心策略操作原則視覺新概念:科學化視覺3-1Market第一圈層:大天津地區目標市場第二圈層:大北京地區3-2Target35-60age都市高級白領、地方士紳、企業家、藝術家目標人群绝对價值,绝对稀缺广义上的阶层认定,少数人的自我映像感官上的瑰玮气度,身心灵的深度认同EYE→I→MINE3-3Concept創意概念3-4Language□平緩漸進溝通語調□引導教育□溫馨感動□自信篤定□強烈唆使□攻擊對比□改善建議□輕鬆活潑□叛逆不羈3-5Color色彩規範□主体色调以具有高穩定度高質感的中性高級灰為主基調□輔助色调颜色基调以庄重，沉稳，内敛，气质感强的中性淺鵝黃为輔助色调3-6Tone國際度假调性VS項目高度气质表現調性3-7Layout置身其中，心临其境人-情-境視覺衝擊力結合主題畫面完整性平面佈局STEP1:三月市场预热期議題營銷讓盤山成為唯一國家旅遊公園新聞事件點□3大全國之最,2項世界唯一的盤山□邁向2008,天津需要國家級旅遊度假景區□早再乾隆時期,盤山就已經是國家旅遊公園□奧運之後,讓世界重新認識天津輔助互動活動發起百萬天津市民連署申請國家旅遊公園活動STEP2:四月大盤面市期主題營銷國家旅遊公園計畫輔助新聞事件與境外名山締結為姊妹山STEP3:五月項目推廣期乾隆本項目最佳推銷員互動營銷誰了了乾隆未了心願?輔助新聞事件國際最移居旅遊項目票選STEP4:六月之後產品推廣期人生最高境界本產品著力點進一步…項目樓書設計線下推廣部分線下推廣渠道3-8□外商(美、日、韓、台)協會□四星以上酒店□飛機上刊物(國航、日航、韓航)□天津各高爾夫俱樂部及球隊□國內其他高端俱樂部會員□VISA金卡會員□天津台商………□國際線飛航票務單位一本書1.冬天大家買大衣,北美高級百貨私人購物專員會幫客戶預先準備一件泳衣及與泳衣搭配的浴巾高端消費心理分享2.美國高級百貨面對頂級顧客,其贈品不是商品,而是義大利古堡七日遊,或是一套最高級的SPA療程41.高端消費者會用心計較服務及品味2.高端消費者要的不是更多的商品,而是更多的體驗高端消費心理分享4-1外賣場專櫃化包裝外賣場建議4-2神秘感、時尚感、體驗感為什麼盤山需要帝十三因為帝十三是旅遊大盤的專屬品牌