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天骏花园营销策划案2001.5.14第一部分中地行能提供什么样的专业服务1.1先看一下中地行的项目广州奥林匹克花园保利花园新城海滨花园龙湖大厦荔湖明苑、富景花园等在全国各地的地标性建筑广州奥林匹克花园——运动就在家门口广州奥林匹克花园——运动就在家门口小资金大项目概念的独特性与唯一性品牌的成功塑造品牌营销的典型案例成功的大型项目推广手法新城海滨花园——荣耀与梦想之城新城海滨花园——荣耀与梦想之城提前销售及充分借势及造势产品的强大支持以最小的广告投入获取最大的经济收益荔湖明苑——明丽之居、微笑家园富景花园——中大新港城、地铁新生活荔湖明苑——明丽之居、微笑家园富景花园——中大新港城、地铁新生活提前销售的典型案例针对性较强的特色化个性包装成功的销售推广策略保利花园——国家示范小区保利花园——国家示范小区优秀的产品设计推广上的成功造势城区里罕见的低密度高档精品小区龙湖大厦——唯我，坐享东湖龙湖大厦——唯我，坐享东湖火爆的销售业绩1999年广州十大明星楼盘唯一单体项目龙湖大厦拥有最精彩的系列宣传推广龙湖大厦拥有最精彩的系列宣传推广东湖小区压轴豪宅光荣问世；龙湖大厦——开门见湖；日夕间东湖完全拥有；东湖之上，莫非我景；江湖地位、笑傲江湖；龙湖大厦业主就是东湖公园园主；龙起东湖傲千禧；龙年龙湖大厦双龙会；我本属龙1.2中地行的代理优势我们的品牌——中国优质物业专业代理中国优质物业专业代理我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的市场接受度。在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立我们期待的是与发展商的长期合作我们也是发展商，在北京，中地行开发了著名的项目“阳光广场”；我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益我们坚决抛弃所有短期行为。发展商的利益就是我们的利益大项目的成功启动不一定需要大资金无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们都强调以最小的投入获取最大的经济效益；发展商应确立长远的地产发展战略目标；我们经常帮助我们的客户完成上述目标好的营销推广不需要卖现楼我们不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提前卖楼，为发展商确立资金的回收计划，树立项目的信心，提早抢占市场；我们的项目在交楼时应达到90%以上的销售率，天立大厦、广州奥林匹克花园、荔湖明苑、保利花园达到100%的销售率；成功的品牌营销与做势成功的推广策略最终要达到“奥林匹克花园又有楼卖了”的品牌营销；在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势能，形成市场热点，营造出每次开盘必排队认购的势头。我们对项目的理解我们的信心广州城市中心东移概念已在人们心目中确立；紧邻暨南大学有着明显的人文与文化氛围；九运会的马场赛事，项目所处的位置将是最直接的受惠者；在天河区或珠江新城内小区型住宅可谓凤毛麟角，唯一性较强；我们的目标创建珠江新城的门户之作！我们拥有的，值得我们骄傲—项目优势位置优势（黄村/南村）九运会的借势社区内/外的配套设施品牌/客户积累自身规划户型设计四面开阔景观优势（马场/暨大）推广阶段加以积极有效的引导，有机组合强化卖点，必能吸引目标客户的关注。不会回避的问题—项目劣势分析噪音及污染设计陈旧容积率高5.0形象展示区内配套项目及发展商的知名度小区未成型项目面临的威胁区域竞争客源分流华南板块强势出击虽然项目在多方面存在隐忧；但我们应该认识到优劣共存的道理，而必须做到瞄准机会及时出击认清时局，找准机会正对马场小区型住宅提前销售塑造为该区绝无紧有的精品楼盘，真正铸造为珠江新城的门户之作。制定玄妙的项目定位体系产品定位原则：塑造理想的人性化生活居所定位参照内容：-小区住宅-精品概念市场定位确立项目位置，填补该区空白。珠江新城楼价高企豪宅领袖宣言高不可攀的形象亲善、和谐、绿色、便利作引导思路。目标客户天河区原区居民驻足广州的外来人口改善居住条件向往高质素生活辐射其他区：东山/黄埔高薪科技区买家想要些什么？环境偏好-规划完善良好的物业管理，安全系素-具备先进严谨保安系统休闲享受-康体、娱乐设施近在咫尺Ø产品偏好-面积取向为中偏大的花园式豪华府邸地段偏好–方便来往穿梭与市区内外，交通方便向往近郊–有碍于碧桂园及祁福新村路程较远不方便如何扬长避短抢占先机？我们怎样推广?前车之鉴，争取提前销售为什么？抢占市场先机，争取市场分额；有效巩固客源，阻缓竞争对手对客户的吸纳消化；加快资金回笼，缩短开发周期，节省开发成本；前期的市场测试为项目的市场知名度作必要有效的铺垫；避免条件的济后最大限度地积累客源提供了充足的条件然后我们该怎么做？确定提前销售的时间确立推广价格制定严紧的销售策略售楼部/示范单位雏形销售资料的确定天骏花园7月强势出击！我们的推广原则紧扣文化内涵营造文化概念；提升品牌高度，营造市场热点；把握市场机会，抢占市场先机。