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威海家天下项目报告目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论项目SWOT研究项目定位投资分析可行性结论广告秀稿何谓家天下？我爱我家。以家的概念构筑社区的温馨和牵挂，使社区赋予了传统的美德。家天下，承袭中古时代的韵味，强调项目与众不同的文化概念，使现代原本松散的家庭结构，有了一丝丝温暖。“伦理社区”，从现在开始！家概念的传播家天下——充满阳光的亲情社区。家天下——尊老爱幼的文明社区。家天下——与业主共同协造的威海生活典范。家天下——为生命而喝彩。家是永恒的胜局，是传播神圣的美。“家天下”正是传播了这种美，传达了社区的文化品位。家天下，从现在开始一切从家国开始，方有梦想天下！目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论项目SWOT研究项目定位投资分析可行性结论广告秀稿项目概况位置：威海旅游度假区长江街南侧工商行政管理周边。规划设计：多层、小高层、商业网点。项目地块占地面积：80040平方米总建筑面积：128064平方米其中：多层：70840平方米小高层：47224平方米商业网点：10000平方米容积率：1.72绿化率：39%停车位：280个其中：地下停车位：130个地上停车位：150个威海环翠省级旅游度假区(张村镇)位于威海市区西海岸，是距市区最近和最有发展潜力的行政区域之一，是一个以工业为主体、商住旅游业为两翼的新型工业新区，其发展定位是“威海市环翠区的新城区”、“韩国加工制造业的集中区”、“国内转移资本的聚集区”、“高新技术产业的密集区”和“休闲旅游度假区”。项目地块的区位价值——区域定位环翠区新城区、韩国加工制造业的集中区、高新技术产业密集区、休闲旅游度假区。人均财政收入、引进国内外资金、出口创汇、固定资产投资、居民纯收入等多项经济指标位居威海市前列，是威海市经济发展速度最快、最具发展活力的区域之一。项目地块的区位价值——经济现状项目地块的区位价值——发展潜力从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路将开通，及直接从经济技术开发区至度假区的穿山的公路也在政府的规划中，将度假区与中心区和经济技术开发区联系更加紧密，特别是据传环翠区政府将向度假区迁移，这对本项目的所在区域的提升将起着非常重要的作用。区际联系逐渐加强，形成城市发展互补优势。项目所在区域商业比较成熟，沿长江路商业繁华，分布了大量专业市场和大型商场超市及沿街商铺，形成该区域最有价值的商圈，商业价值优势也十分明显，这对本项目开发部分商业物业将有重大的意义。项目地块的区位价值——初级商圈价值项目所在区域配套相对成熟，商业、学校、医院林立，度假区医院、众康堂大药房、建城购物广场、威海第七中（初中）、利百佳超市、三联家电、威海糖酒超级市场、威海国际渔具城，为项目开发奠定一定的生活配套基础。项目地块的区位价值——城市配套正逐渐形成项目价值标号分析价值指标优一般较差很差区位地位配套设施交通状况商圈价值景观环境生活条件周边环境项目价值标号分析我司初步认为本项目宜开发中低档综合项目，以住宅为主，兼顾商业项目开发，最大程度上创造利润空间。本项目不具备做高档住宅的条件；本项目商圈价值较为明显；本项目周围开发的大多为低档项目；目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论项目SWOT研究项目定位投资分析可行性结论广告秀稿项目优势因素区位优势项目位于度假区的中心位置，生活配套齐全，生活圈已经形成，大环境相对较好。旅游资源丰富（里口山自然风景区、中央电视台威海影视城、世界渔村等）。商圈优势项目周围成熟商圈已经形成，商业价值非常明显。如渔具城、百货超市等。项目优势因素规模优势项目占地面积120亩，规模较大，一方面降低开发成本，另一方面有利于市场造势，也有利于打造精品项目。地价优势本地块地价相对低，若结合商业项目开发，价值相对较高。同时也反应了本项目的开发潜力及可塑性。项目劣势分析项目外围基本上没有什么景观优势，因此项目内部景观配套必须做好。项目所在区域建区不久，各项城市建设尚未成型。除40亩外，另80亩需拆迁，拆迁成本过高，阻力过大，建议由政府出面解决。紧邻长江街，污染、噪音比较大，规划时注意住宅的安排。项目机会点分析环翠区区政府将加大对旅游度假区的建设，这将大大提高本项目的区位优势，也刺激了该区域的房地产市场。从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划，加快了区域与区域之间的紧密联系，为旅游度假区的发展带来新的机遇，同时一定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资置业随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻，带动该区域的人口发展很膨胀，同时也刺激了房地产市场的需求，为本项目的开发带来无限的机会。该外来务工者居多，大多是东北人，特别是黑龙江的打工族最多，他们在旅游度假区工作多年，有一定的积蓄，喜欢在此定居，因此未来房产市场需求依然巨大。项目机会点分析根据我们定向调查的结果表明，希望在威海购房者占到70%以上，说明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高，外地投资置业者的数量将不断增多，因此开发旅游型地产在该区域还有一定的机会。张村过去是个乡镇，如今建区后，面临着城市化改造，必将有大量的农业人口成为城市居民，因此他们对商品房有一定的需求，这对本项目开发无疑是个有利的机会。旅游度假区较之威海其他几个区域商品房价格相对低得很多，在房价上有很大的优势，增长潜力也较大，因此吸纳大量的中低层消费者，另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。综合分析：威海旅游度假区的房产开发在外部环境上存在很大的机会点，但必须把握时机和开发定位，方能将这些机会很好的利用。项目困难点分析近几年来，威海房地产开发速度过快，市场承受能力相对较小，未来开发存在一定风险。威海市人口较少，其本市人口消化力不够，特别是度假区，因此市场必须向外转移，结合旅游地产的开发模式，吸引外地投资置业者。本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征，但市场风险依然存在，从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功，因此必须对商业这一块需要一个准确的评估和判断。旅游度假区空置房较多，市场泡沫成分很大，因此开发时宜走精品路线和特色路线，避免市场上的产品产生雷同，化解市场风险。目录家天下的诠释与演绎区域环境研究结论项目SWOT研究项目定位投资分析可行性结论广告秀稿准确定位制胜在先从4C的角度来把握客户需要，从4P的角度来制定营销工具企业的市场战略企业营销系统4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市场占有率投资收益最大化打败竞争对手企业营销实战C&P定位系统•市场定位-orientationC&P营销定位系统-Customer是否有购房意向？只有实施多项定位，寻求郊区项目上的突破，开发符合市场的产品，才能从根本上规避本项目的开发风险。郊区化房地产开发伴随着城市发展的进程，针对郊区项目的开发定位，应从多个方面进行考量。升值潜力，乃是制胜的法宝。挺进郊区化“郊区”是中心城市行政边界以外的邻接地域，主要是城市化地区核心以外的城市边缘。30分钟车程的称为城乡结合部，30分钟车程以上的称为远郊，一部分为景区等。位于这些区域内的住宅统称为郊区住宅。何为住宅郊区化？距离市区30分钟车程左右郊区住宅远离城市，大大避免了城市的噪音、尾气污染，有的高端化郊区别墅住宅更位于风光秀丽的景区，空气清新，视野开阔、风光媚丽，是具有田园气息的住宅。何为住宅郊区化？空气清新，环境优美郊区住宅由于土地供应充足，土地价格低，使得开发商成规模化开发成为可能。目前，国内郊区化住宅的规模主要在20万平方米以上甚至数百万平方米，聚集着数以千计乃至更多的住户。何为住宅郊区化？社区规模大，人口多因为远处郊区，为满足住户的日常生活需求，社区的配套设施譬如学校、银行、超市、邮局、会所等成为开发商必备的开发内容之一，而大面积的土地也为配套设施的建设提供了可能。何为住宅郊区化？配套齐全由于郊区住宅首先是城市中高产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所作的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此环境优美，布局分散，低密度和户型舒适是这类住宅的特点。何为住宅郊区化？低容积率、低密度郊区化经典大盘赏析名称：星河湾规模：占地约80平方米；国际大师亲手设计交楼标准；星河湾番禺执信中(小)学占地8万多平方米。类别：别墅、小高层、高层位置：番禺迎宾路沙溪大桥南岸总户数：7250户郊区化经典大盘赏析名称:西安紫薇田园都市立地位置:长安科技产业园内项目背景:2002年中国住宅创新夺标评审会上获：“社区规划示范楼盘“，在2002年全国人民环境住宅规划设计评比中荣获环境金奖。规模:2200亩总占地面积类别:多层、小高层、高层、别墅郊区化经典大盘赏析万科-东海岸郊区化经典大盘赏析名称:广东.碧桂园.凤凰城立地位置:离广州市中心３０公里坐车30分钟时间项目背景:碧桂园集团的第九个楼盘规模:1.2万亩定位:中产阶级经济型别墅住宅郊区化趋势判研究城市化进程已经完成郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊区化的国际标准之一根据地理学家诺瑟姆“S”形曲线原理，中国沿海率先进入城市化增长期全国正处在城市化中期加速发展阶段，2003年，全国城镇人口达6.7亿，城市化水平达47.6%住宅郊区化趋势判研究城市中心房价下降，郊区房价上升城市发展到一定阶段发生的逆城市化现象——“城市空心化”“城市空心化”结果——城市中心住宅贬值、郊区房产升值当前的“住宅郊区化”不是国外的“城市空心化”目前国内一类城市还未达到，全国更不可能——完全住宅郊区化的国际标准之二城市空心化现象首先出现在西方城市化水平较高的发达国家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速发展的同时，出现了日益严重的“城市病”，交通拥挤、住房紧张、污染严重、社会秩序和治安状况不良等等，燃起了人们对亲近自然生活的渴望；其次，高速公路、地铁、地下管网等城市基础设施向外延伸并进一步完善，使城市空心化成为可能。美国20世纪50年代“城市空心化”现象中产阶级耗不起，成功的富人更耗不起，只有闲人花得起。距离市区车程1.5小时左右(国际标准)在国内，对于白领或富人而言，时间都是最大的成本，每天1-2小时的往返车程，输掉的是时间、金钱、效率和商机——完全住宅郊区化的国际标准之四住宅郊区化趋势判研究试看中国城市发展“八大病症”城市发展理念缺乏可持续性绝大多数城市特别是大城市正在走一种高成本低效率的“逆城市发展一般规律”、无法持续的发展道路。住房群体在城市的分布结构不合理高收入者或社会经济地位相对高的居住群体集中在城市中心区，而中低收入者被逐步向非中心区特别是郊外分散。而在国外，中低收入者多数居于中心区的外围，离工作地方较近。对汽车进入家庭的速度预估不足在城市建设时考虑的是只走公共汽车和少数的作为奢侈品的小汽车，根本没有预估到家庭汽车将会成群结队地拥上大街…市中心房屋密度过低在世界大城市中，中国是单位国土面积的人口密度较低的，几年前北京仅2000人左右／(km)2，上海也不过4000人左右／(km)2，这种房屋建设的低密度破坏了城市进化的正常秩序。市中心建许多封闭式小区这是一种“移花接木”的错误，“封闭式小区”是西方郊区化的产物，国内房地产商们的原版移植、拿来主义，使城市的住房间道路阻隔，阻碍了交通网络高密度的过程。把公交优先等同于公共汽车优先公交优先是指公共交通运输的各种工具优先，其中在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的作用的是地铁，中国的大城市发展地铁严重滞后，且一些地方上的地铁项目多是修轻轨为主。“病”之危害不及时改变以上高成本低效率的城市发展模式，中国的大城市在交通上将面临普遍性危机，将对中国的城市化将产生巨大的负面影响。●一是应对市中心区楼房和道路实施一揽子“加密计划”。●二是应建设较多的由中心城区向郊外辐射的大路，把推进市区的高密度化与郊区的相对稀疏化结合，优化居住结构。●三是集中化休闲的场所(如绿化带\森林公园\大广场)应向中心区的外围、郊区化转移,以引导人流动向，从而纾解中心区的交通拥堵压