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北仑红联君临江南项目营销策划提案报告柏业地产。2010。1——————目录contents———————————————123识局[市场篇]区域定位战略辨局[产品篇]自我价值辨析破局[策略篇]营销推广策略[市场篇]区域市场研判一、市场解读二、区域研判1识局宁波整体楼市解读：2009，开发商做梦都会笑的一年楼市解读2007—2009年宁波住宅销售情况（单位：套）0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年2008年2007年1：成交量疯长经历过08年楼市的“深寒”之后，09年的楼市在宏观政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短时间内在全国各大城市迅速蔓延，形势直追07的辉煌时期。2：成交价格激增自2009年年初，宁波楼市价格一改2008年颓势，一路飙升。截至至2009年年底，宁波市四区住宅均价达到15000元/平米，成交价格激增，。成交价格050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交价格北仑市场环境成交量0500100015001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009年0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交均价北仑区在这股暖流的波及下同步回升，观望气氛渐淡，压抑许久的刚性需求不断入市，住宅成交量逐步上升，同时进一步刺激了投资型客户的入市，拉动了住宅成交均价急剧上升。注：小港区一直以来都以安置房项目为主，商品房供应极少。镇海市场环境0200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交价格020040060080010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量随着大市火爆及镇海商帮公园地王拍出，风景九园、南熏别院等房产项目热销，成交量稳步提升，成交价格突破万元界限。高新区市场环境020040060080010001200140016001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交均价高新区逐步取代鄞州区成为宁波房产热点区域，皇冠花园、ART蓝海等项目出现开盘即脱销的局面，房产价格一路飙升，目前已达到18000元/平米的均价，个别高端楼盘均价超过20000元/平米。出让时间地块位置出让面积（㎡）用途容积率绿化率楼面价竞得单位2009-7梅墟新城南区SA-12-2地块47380住宅2.030%8170金地集团2009-12高新区研发区2#地块105858住宅2.030%9920宁波雅戈尔高新区09年地王频出，区域价值被认可市场环境图示镇海区均价：9000—11000北仑区均价：8000—10000小港区二手房价:7000—8000高新区均价：17000—20000宁波主城区均价：25000—35000一路东延，两翼齐飞皇冠花园二期项目地址高新区东邻科苑路开发商绿城集团物业类型高层开盘时间2009年10月总建面积14万㎡规划套数924面积因素75—90110—170㎡产权因素住宅价格因素15600元/㎡精装大户170—230㎡18000元/㎡销售因素90%备案其他描述位于宁波市国家高新区核心位置，东临创苑路，南临甬新河，西接院士路，北接江南公路界。皇冠花园总占地近300亩，总建面积近70万平方米。皇冠花园传承绿城新古典主义建筑风情，三河环绕，绿海为邻，约22公顷科技公园、碧水堤岸合围。全视野景观高层公寓，格局科学，户型考究，五星级酒店；绿城物业园区生活服务体系全程护航，共创理想生活佳境。参考案例——皇冠花园（高新区）ART蓝海项目地址高新区北靠新晖路开发商浙大网新物业类型高层开盘时间2009年7月总建面积9万㎡规划套数519面积因素170-200㎡产权因素住宅价格因素高层22000销售因素95%备案其他描述ART蓝海在近千米东、南双面稀缺纯水岸旁优雅舒展，紧邻23万方城市生态公园――院士花园，御水平台等典雅景致，为ART蓝海倍添优雅气质。ART蓝海高层公寓配备五星级酒店标准挑高单元入户大堂，“蝶馆”规划室内恒温泳池、健身中心、超五星级大堂、斯诺克房、红酒雪茄吧等高档配套设施，为财智阶层打造高端社交平台。参考案例——ART蓝海（高新区）参考案例——金地项目（高新区）经济技术指标项目备注总建设用地面积（㎡）47380总建筑面积（㎡）149407.9其中地上建筑面积（㎡）96286其中住宅建筑面积（㎡）94821其中架空层建筑面积（㎡）1526公建配套建筑面积（㎡）865其中商业建筑面积（㎡）200物业管理用房建筑面积（㎡）285物业经营用房建筑面积（㎡）360其他建筑面积（㎡）599地下建筑面积（㎡）53125其中住宅部分地下面积（㎡）18266地下车库面积（㎡）34855计算容积率建筑面积（㎡）94760容积率2.0绿地率30%总户数588机动车停车位（辆）744其中地上停车位（辆）10访客车辆地下停车位（辆）734人防面积10056参考案例——南熏别院（镇海区）南熏别院项目地址镇海招宝山街道南大街东侧、城河路北侧开发商宁波维科置业物业类型多层、小高层开盘时间2009年4月总建面积6万㎡规划套数321面积因素45-55128—152㎡产权因素住宅价格因素尾房12000元/㎡商铺13000元/㎡销售因素95%备案其他描述【中心地位】雄踞镇海老城区正中心，尊者自当居正而立。【公园御景】坐观人民公园盛景，36000平方米绿色咫尺窗前。【生活中心】位于老城区黄金生活圈，享受流光溢彩的城市。【三进庭院】提炼中国宅院三进三出之境，围合三重溢美庭院。【空中花园】大量多阳台及入户花园设计，成就您的私家花园。参考案例——里仁花园（北仑区）里仁花园三期项目地址北仑中心区西端开发商远望华夏置业发展有限公司物业类型高层、小高层开盘时间2009年3月总建面积12万㎡规划套数762面积因素130—160㎡产权因素住宅价格因素精装10000元/㎡顶层复式12000元/㎡销售因素95%备案其他描述1、引入绿色环保节能概念，利用热电厂的蒸气能源，为三期提供24小时生活热水、并增加了全面积地暖系统2、里仁花园全面积菜单式精装修，提供超大规模样板房参考方案；3、里仁花园安全、舒适的家居智能化系统；参考案例——世茂世界湾（北仑区）世茂世界湾项目地址北仑黄山路北面，泰山路南面开发商上海世茂房地产控股有限公司物业类型高层开盘时间2009年6月总建面积项目总建70万㎡规划套数1075面积因素70—80㎡130—160㎡产权因素住宅价格因素住宅8500元/㎡商铺15000元/㎡销售因素整体备案90.3%其他描述项目规划建成集高端住宅、高档酒店、大型商业和办公楼为一体的大型综合体，主要以高层建筑为主。项目规划设计以体现江南柔美风情的曲线作为空间意境的主宰风格。项目地段优势明显，另外拥有较强的营销推广能力，其中在与业主互动的环节中，引入时下当红的娱乐节目，如此大手笔的营销活动在宁波引起较大的轰动，同时项目的品牌影响力进一步得到加强。参考案例——景泰家园（小港区）景泰家园三期项目地址北仑小港红联经一路开发商北仑联合房地产开发有限公司物业类型小高层开盘时间2006年总建面积5万㎡规划套数约500面积因素80—130㎡产权因素住宅价格因素二手房价格7500—8000㎡销售因素整体备案100%其他描述地处小港红联中心位置，生活配套成熟，产品品质在区域内较高。景泰家园市场政策1、二手房交易政策：2010年起个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年。2010年起个人将购买的普通住房不足5年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房超过5年（含5年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房不足5年转让的，按其转让收入全额征收营业税。（140平米以上为非普通住宅）市场政策2、央行发出明显紧缩信号：自从去年3季度适度宽松政策微调以来，大部分银行在去年底都积累了大量项目，这部分项目将在年初尽早推出。一是因为早放贷早收益，有利于银行业绩；二是由于政策紧缩预期明显，全年信贷增长目标仅7.5万亿，及早放贷有利于抢占份额。2010年1月份第1周，银行贷款增长达6000亿元。分析师认为，这主要源于强劲的经济增长带来的信贷需求，以及调控预期倒逼银行年初放量。预计央行将加大信贷政策紧缩力度，春节后或上调存款准备金率。1月7日，央行提高了三个月期央票的发行利率4个基点，同时提高了91天正回购的利率3个基点。这一举动被认为是明显的紧缩信号。市场政策3、“物业税”征收将限制房价1月5日，一则“今年物业税‘空转’将推广至全国”的消息造成沪深房地产股票大跌，也引起了社会各界的强烈关注。有媒体报道称，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，今年将推广至全国。新政出台后市场动态1、宁波二手房交易全面走低从21世纪不动产宁波了解到，2009年12月21日至12月27日，宁波立得38家门店，共成交二手房64套，环比下降34.7%；成交金额1.15亿元，环比增加4%。本周二手房成交量再次下降，与前期的火爆交易相比，目前二手房市场呈现一派“过冬”的景象，成交低迷。政策方面，政府调控楼市的政策及表态再度密集出现，加重了购房者的观望气氛，致使二手房成交量全面走低。按住宅成交面积统计：本周90平方米以下的住宅占住宅总成交量的44.2%，90平方米-140平方米的住宅占住宅总成交量的37.6%，140平方米以上的住宅占19.2%。新政出台后市场动态2、北京、深圳等大城市成交量下滑1月份时间过半，曾经创下疯狂记录的北京市二手房市场开始萎缩，所有指标同比去年12月份出现严重下滑。北京市房地产交易管理网数据显示：本月上半月，北京二手房总成交量、住宅成交量分别仅为5839套、5248套，虽然依然超过了2009年一月同期的5483套、5212套，但是相比12月上半月的交易数据，下跌幅度分别达到了72.2%及73.6%。从成交面积来看，平均成交面积为92.6平米，相比12月初下降明显。2010，宁波楼市路在何方？泡沫破碎？继续坚挺？我们认为：1、成交量会有所减少，楼市略微降温。2、成交价格不会大幅下降，保持现有水平。3、二手房交易受到一定影响，特别是140平米以上非普通住宅。略有起伏，总体平稳市场小结1、北仑区在整体楼市火爆的影响下住宅成交量逐步上升，同时进一步刺激了投资型客户的入市，拉动了住宅成交均价急剧上升。2、小港红联区域一直以来都以安置房项目为主，商品房供应极少。3、新出台的二手房政策对宁波的二手房市场，特别是140平米以上的非普通住宅影响较大，二手房交易量出现下滑趋势。4、2010年上半年宁波楼市不会出现大幅波动，总体走势平稳。[市场篇]区域市场研判一、市场解读二、区域研判1识局小港区域（包括小港、戚家山两个街道）位于宁波市东北部，甬江口南岸。小港区域东联宁波市经济技术开发区和保税区，西接宁波市高科技园区，距离宁波中心城区和北仑港均为10余公里区域位置宁波、北仑、镇海交通枢纽，宁波东延区块宁波主城区镇海区高新区北仑区小港区轻轨：2号线与6号线三桥：招宝山大桥、明州大桥、甬江特大桥三路：江南东路、通途路、宁波东外环线、绕城高速、疏港高速公路二轻轨三桥五路，交通网络四通八达交通网络宁波宜居宜业的生活区、繁华的商业区、发达的工业区和繁忙的物流区宁波东延小港“西联动”规划宁波甬江南岸滨江休闲居住区西北面：以新棉、新模段为主要发展区域，安排商住区，成为最适宜居住区域。同时，发展旅游休闲为主发展产业，吸引人气。西南面：借助自然山水风光景色，以发展高档居住和休闲娱乐产业为主。紧密对接高新区发展高新技术产业、物流业中间的宽阔平原地带，以新兴产业的集聚用地为主，作为宁波市东部新城的发展留用地为主，融入宁