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营销推广资源提案华荣镇海金丰路项目宁波整体规划镇海区域规划项目周边规划项目概况项目解析项目优劣势分析项目核心卖点项目各层面诉求卖点卖什么第一部分宁波市整体规划1.1宁波市市城市总体规划城市性质：现代化国际港口城市国家历史文化名城长江三角洲南翼经济中心空间结构和用地布局：规划中心城呈“两带三片双心”组团式的结构。两带即滨海布置产业带，沿三江安排生活带；三片即三江片、镇海片、北仑片；双心即三江片三江口中心和东部新城中心。镇海片用地布局由居住和工业两大部分组成，其中滨江为居住生活用地；工业用地由后海塘工业区、镇海经济技术开发区及宁波市化工区组成；居住和工业之间以防护绿带作为隔离。1.2宁波市近期建设规划总体布局：近期建设分为旧城改造与新区建设二部分内容。新区建设以三江片和北仑片为主，三江片重点建设东部新城、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、镇海新区和北部新城；北仑片区重点建设北仑西片小浃江区域、北仑中片区大碶高塘区域及北仑东片区滨海工业区。建设重点：加快市政基础设施投入，提升城市公共设施服务能力和城市综合防灾能力；完善城市道路系统建设，改善港口的集疏运条件；加强城市环境建设与整治力度，全面改善城市环境质量；保护城市历史文脉，提升城市文化品位与档次；合理引导房地产市场健康发展，规划以二类居住为主，新增居住用地主要位于江北西区、镇海新城、北仑城区南部、镇海城区北部的后海塘地区。1.3宁波商业区域规划据宁波商业中心规划，宁波主城将形成以“两主”为基础，以“八辅”为补充，以“多点”为网络的结构合理、布局完善的商业体系。“两主”为三江口商业中心、东部新城区商业中心两个城市商业中心；“八辅”为鄞州商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新契商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、海曙姚江南商业中心、江北洪塘商业中心八个区域商业中心。第二部分镇海区域规划2.1镇海分区总体规划镇海区地处东海之滨，宁波中心城的东北部，甬江入海处，北抵东海，南临甬江，西南与江北区相接，西北与慈溪市接壤。距宁波市中心18公里，距北仑港12公里。规划结构：用地呈组团式发展，规划总体布局以生态绿地作为衔接各次分区联系的纽带，以生态带为自然界限，分为旧城次分区、滨海产业次分区、镇海新城南区次分区、镇海新城北区次分区、机电工业园次分区、澥浦次分区六个次分区及九龙湖风景区。除镇海新城北区和机电工业园次分区外，其他5个次分区之间均设置大型生态绿化带和楔形绿带，形成中央绿色空间，东西、南北串联、产业两侧布局的规划结构。2.4镇海道路交通系统规划高速公路:杭州湾宁波跨海大桥（杭甬复线）及其连接线，甬舟高速公路和绕城高速公路。快速道路:东侧的滨海快速路，世纪大道、东西贯穿本区的北外环快速路和南北贯穿本区的东外环快速路。主次干道：主干道与次干道以及支路系统在本区形成混合式路网。铁路：新城规划布局客运北站，预留洪镇铁路客货运线，延伸化工区货运专线。轻轨：规划两条南北向、一条东西向城市客运轨道线，在绕城高速南北预留轨道交通车场用地。港口：规划镇海港区从后海塘至大、小游山为散货码头区以及液体化工专用泊位区，以煤炭、液体化工、成品油、液化、钢铁、木材及非矿石等能源、大件杂货装卸服务为主。2.5镇海次分区规划说明澥浦次分区用地规划：澥浦次分区在现基础上适度发展为滨海产业次分区配套的产业和生活居住功能区；十七房作为历史街区予以保护。旧城次分区用地规划：延续旧城形态结构，以生活居住用地为主体，沿江和沿南北主要商业服务轴布置公共服务设施，形成“T”字型布局的区级中心。滨海产业次分区用地规划：布置后海塘仓储区和城关物流园区，沿海向北发展大型临港工业（二、三类工业）以及为港口配套的中小型工业（一、二类工业），其中化工区向东（填海）和向北重点发展重化工。同时适当配套服务于该产业次分区的居住用地。新城次分区南区用地规划：以宁波大学等现有的高校为基础，与城市和高校、科研机构的生活与服务设施综合布局，形成以教育、科研和绿色开敞空间为核心、生活居住围绕、公共服务设施带状串联的复合型次分区。新城次分区北区用地规划：规划为宁波中心城副中心，依托世纪大道和轨道交通线两侧发展，整合原有镇区的建设用地、基础设施和土地与环境资源，建设公共设施、生活服务配套完善的综合型城市功能区。机电工业园次分区用地规划：融居住、工业、高新产业及各类服务设施于一体，规划建设成为生态型工业园区。第三部分项目周边规划规划地块位于开发区主入口处，具体为：东信路以南，金丰路以西，绕城高速以东，宁镇路以北，总用地面积约30公顷。规划结构：一条轴线、三大区块。围绕开发区入口景观轴线，形成东侧的居住区；中部的商住、酒店、商业中心区；西侧的商业、行政办公、餐饮娱乐区。3.1规划范围与布局入口区：规划以绿地广场为主，配套部分停车设施，通过周围建筑的围合，形成地块的公共空间，用地面积约2公顷。在中心部位布置直径达约100m的圆弧形广场，穿过广场是宽66m的绿荫大道，大道两侧规划为商务办公或创意开发基地，大道尽端规划以商务酒店、大卖场作为对景。居住区：位于地块的东部，用地面积约9.5公顷,为本地块配套的生活性公共设施（幼儿园、小学）集中布置于北侧的金丰阳光居住小区。结合宁镇路、金丰路建筑底层布置商业设施，满足地块自身需求。商住、酒店、商业中心区：:位于地块的中部,用地面积约4公顷,规划为商住、酒店用地，建设公寓、酒店、大卖场等建筑，建筑限高80米，通过该地块的建设，成为整个开发区的地标和中心。商业、餐饮娱乐区：位于地块西侧,现状主要为工业用地,通过功能置换，规划为商业、餐饮娱乐用地，用地面积约11公顷。第四部分项目概况设计规模：1#2#地块现状用地为倾斜不规则矩形块用地组成，主要为居住用地。整个用地东临金丰路，西临金启路；东边地块南接宁镇路，北接东信路。1#2#地块建设用地面积为94820平方米。建设用地内地势基本平整，没有大的起伏高差。一期工程位于1#2#地块西侧，为不规则矩形，建设用地37169平方米。建筑总面积为69819.6平方米。一期主要建筑为三个住宅BLOCK即6幢多层住宅，一幢18层高层住宅，和一条商业步行街。开发概况：1#2#地块分两期开发，一期建筑总面积为69819.6平方米，其中地上面积57885.6平方米，地下面积11934.0平方米。一期：计划2008年03月开工；2009年09月竣工备案。二期建筑总面积121837.8平方米。其中地上建筑面积104064.1平方米，地下建筑面积：17773.7平方米。二期：计划2008年10月开工；2010年04月竣工备案。一、二期开工计划相隔7个月。整个开发周期为2年。第五部分项目解析5.1项目规划解析关键词：围合·街区·人性化规划设计上引进欧洲城市BIOCK街区概念，引入院落围合式＋步行商业街的模式，有意识的开放商业空间，将BLOCK街区做为规划单元，社区以街道为序列展开，营造出开放特征。邻里空间：项目总平面规划中将地块分为方正的九个方格，每个格子为一个“BLOCK”，由两幢建筑围和而成，利用建筑的围合营造良好的院落空间。利于业主与业主之间更好得交流。人车分流：各个“BLOCK”间形成了街区的力度，使小区既有自己的区域场所感，又能融入到城市总体环境中。其室外围合空间对于外部环境而言有一定私密性，车流只在小区主干道行驶，不进入内部空间，使得小区空间动静分明。丰富的层次空间：围合的规划设计使本项目的整体空间显得层次感更加丰富，小区拥有四个主轴空间，在此基础上又拥有九个组团庭院，这样的设计令项目规划独树一帜。更大的日照间距：围合式建筑的规划使得小区内部每幢楼宇之间的日照间距显得更大，这弥补了建筑兵营式排布日照不均匀的不足。人性化现代化管理：整个小区采取分级管理，在小区入口设置管理之外在每个“BLOCK”入口设置了二级管理设施，结合“BLOCK”入口设置了管理、休息活动、寄存等，服务空间，使小区做到真正人性化，现代化。5.2项目建筑设计三段式设计：建筑立面强调建筑比例处理，采用现代手法，划分为基层、中部墙体及上部屋顶三部分。用不同的色彩材料体现典雅、简洁、美观的建筑风格。层层退台：退台设计让花园庭院、花篷露台、北向退台、南向露台进行合理搭配，形成具有层次及人性化的多纬度开放空间。从目前镇海板块内所供应的楼盘来看，还未出现退台设计。多层错落设计：多层住宅分为5层和6层两种高度，在建筑的排布上不同于一般小区的横行排布，采用了错落排布，在空间感上比较有创意。走入式围合入口：九个组团入口采用走路式围合入口，这样的设计能更好的人车分流。5.3项目景观绿化多重景观：在建筑的BLOVK式围合规划理念下，项目形成了由公共景观、组团景观、入户景观等多重景观，整个社区不是简单意义上的公共景观空间，而是立体的、多层次的。四季花开：小区绿化植被的选择季度覆盖面比较广泛，力求每个季节都有鲜花开放的景观，呈现四季花开的美景。小品文化：通过系列文化环境设计，比如建筑组群、绿化及小品、雕塑等各个方面体现高层次的文化特征，使人感受浓郁的文化气息。5.4项目户型解析二室二厅一卫•全亮间设计，采光充沛•客厅与厨房、餐厅连成一线。形成穿堂风，带来自然清风•多阳台、露台，部分首层带庭院，活动空间充裕•总体户型小而精致，功能分区合理，动静分明•卫生间干湿分离三室二厅一卫•全亮间设计，采光充沛•客厅与厨房、餐厅连成一线。形成穿堂风，带来自然清风•多阳台、露台，部分首层带庭院，活动空间充裕•户型实用舒适，功能分区合理，动静分明•厨房带阳台增加了利用空间•卫生间干湿分离三室二厅二卫•多阳台、露台，基本全亮，采光好•4米多的超宽南向客厅，与厨房、餐厅连成一线形成穿堂风•主卧室配独立卫生间，私密性完全保证，部分主卧带阳光室•南北各有大面积生活阳台，宽敞明亮，工作空间充裕•户型宽敞豪华，功能分区合理，居住舒适5.5项目内外部配套5.5.1项目内部配套东地块公建配套图书阅览中心医务室文体活动室社区服务中心物业管理用房机动车位自行车库垃圾收集间公厕沿街商业3#商业地块，未来不仅是经济开发区重要的商业配套，也是项目未来最重要的配套。项目商业配套5.5.2项目外部配套公交线路371（招宝山－南站）；390路（卖德龙－镇海客运中心）；541路（招宝山－南站）农贸市场五里牌农贸市场、金丰农贸市场、双桥农贸市场、庄市菜市场银行交通银行24小时自助银行服务点、农业银行、宁波工商银行、中国建设银行、蛟川信用社医院蛟川街道医院、蛟川街道计划生育服务站、蛟川医院口腔门诊、个人诊所（爱君门诊、渡架诊所等）学校五里牌基础教育配套：五里牌培英幼儿园、乔梓小学、临江新村与金丰阳光内都有配套幼儿园；庄市高教园区：宁波大学、宁波科技学院、宁波轻纺服装技术学院、宁波工程学院、宁波公关管理营销进修学校、江北甬城学校；镇海新城教育配套：镇海职业教育中心学校、宁波万里国际学校；镇海城关教育配套：镇海中学；超市加贝购物五里牌店（营业时间：7：30－20：30）、乐乐购超市、世纪百联大卖场（临江小村门口）；还有几家便利小超市；宾馆有部分招待所和小宾馆；邮局中国邮政；政府机关蛟川街道开发区企业党员服务中心、镇海经济开发区管委会、人民政府蛟川街道办事处、蛟川派出所开发区警务区；5.6项目商业业态本项目商业东西两个地块总共有４万平方米，商业中将会配置一个５００强的超级市场。而除去大型超市剩余的商业面积还可以引入大型专业店、专卖店以及餐饮、便利店。超市市场大型专业店、专卖店餐饮、便利店规模(平方米)5000-200001000-300020-500商圈人口（万人）20401-2辐射范围（公里）3-55-81-2辐射区域服务于项目区域、庄市、镇海老城区为主服务于镇海区域服务于社区以及周边工厂第六部分项目周边优劣势分析6.1项目周边优势6.1.1地处镇海经济开发区，未来升值潜力巨大；6.1.2镇海，历史悠久文化浓郁，经济的高速发展以及大量企业的入驻为本项目提供了大量潜在客户；6.1.3杭州湾宁波跨海大桥（杭甬复线）及其连接线，甬舟高速公路和绕城高速公路,滨海快速路，世纪大道、北外环快速路和东外环快速路