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天津“天嘉湖”项目营销提报方案广州博智房地产顾问有限公司前言弹指之间，我司与星耀合作已有三年之久，在这过往的时间历程里，我们一同星耀经历了量变质的蜕变过程，感谢星耀不必言说，重要的是时间带来的感情沉淀，使我们自己仿佛星耀人一般，为星耀的繁荣而傲、为星耀的腾飞而竭；在这里我司还要非常感谢星耀，因为信任，而给与我司此此的提案机会，使我司有幸参与这个全国独有的、标志着星耀腾飞的“天嘉湖”项目的营销策划工作，望能为集团的强大和项目的成功铺就成功之路。引梦想没有极限，持续向前。——杜拜现任邦长穆罕默德没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，所以我们必须是第一名。——杜拜人名言一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！——博智对星耀说一、我们要什么？在云南，一个把公益放在心里的公司。——使命与责任（星耀）从集团企业的发展历史看,星耀集团经历了从小打小闹到高举高打,从合伙开发到独立运做,从昆明到天津,并且在2007年全国房地产地价价格飞涨的同时,并以63亿的价格一举拿下天津地王。这次突围、选择、跨越,都足够证明集团的决心。凡是有全国梦想的公司，北京必然是其追寻的市场。那么我们到底要什么?为上市融资?为增加势力?为感受京门风光?为在全国舞台有话柄权?还是其他?不,我们要进入首都·面向中国·誉满世界国内品牌国际影响打造“百年企业”天津“天嘉湖”项目的正式运做是星耀集团向着自己的梦想迈进的第一步，是星耀集团发展过程中的一个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，它所扮演的角色的成功将至关重要，那么它要成为什么？集团想要它成为什么？通过“五洲国际”的运作，跻身中国行业一流阵容通过“五洲国际”的成功，做一流的房地产企业让全国关注，让世界关注！二、我们有什么？天时地利人和产品天时北京奥运奥运会吸引了全世界的注意力资源、全世界眼球的集中点！以此为中心，旅游会展、文化体育、商业、餐厅、房地产的迅速发展是奥运经济的突出特征。同时，08年奥运会在北京的举办，使得北京投入资金高达2800万元之多，不禁加快了北京的建设，也使得天津也纳入了重点发展规划，并给与了丰厚的政策和金融支持。地利天津——北京的门户！京津之间还要建成146公里的第二条高速公路和115公里的京津城际客运铁路专线；天津房地产从05年到现在是处于健康发展趋势；本项目入市时机是正确合理的，再晚市场就会产生变化；天嘉湖是旅游休闲度假区，政府对该区发展很重视；现任区政府刚换了届，他们也要做出好的业绩来；今天的天津每天都有利好的消息，轻轨、公路通北京，住在北京6环的人还不如住天津；天津的起点低，所以房价相对处于健康时期，还会持续发展；现在的天津土地拍卖价还在上升，卖价就不可能下滑；“天津现在时，升值空间无限！”在全国房地产上涨的同时,天津房地产上班年涨幅超过10%;天津外来与投资性购买客户占到50%以上;随着京津大交通的引动，有关消息称目前从北京来天津置业的人群已又20—30%；津南区政府决定，2008年津南区着力建设滨海新区津南产业分区；人和规划设计开发商王志纲我们澳洲UA大盘开发经验责任地产公益地产实力雄厚创新能力丰厚的社会关系高度的前瞻思维中国策划开山鼻祖中国策划第一人城市运营专家新耀长期战略联盟伙伴，深刻理解星耀战略，在策划、细节操作及销售把控强势的博智公司•六大岛屿生活•全水域生活模式六大岛屿生活•全水域生活模式•世界建筑风情大观•世界桥梁建筑大观•齐全的居家配套•高尔夫•多元化国际品牌生活•滑雪场、死海•学校、医院产品三、我们的目标？销售40个亿在短短的：08年8月——08年12月通过我司对项目的了解和对星耀的理解，“天嘉湖”项目是星耀集团发展程中的个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，那么如何保证这一方向和结果呢？结合项目本身和市场情况，以及星耀集团战略对于项目战略的要求，我司仔细分析后发现其间有很大的障碍：四、我们如何做？一、市场对项目区域的接纳程度；二、市场及客户因素对项目回款要求的制约；所以我司认为，要想达到星耀对于项目的种种要求，必须冲出常规，以自身的优势进行基础市场的突围。市场有三种做法:1.跟随2．引导3．创造。我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：稀世大盘、中国首都奥运效应！这是最难而又最具有成就感的玩法！如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，我们必须拥有揽怀世界的眼光！要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，所以我们要跑第一，要做领路人。未来是星耀的，历史是别人的！不做则己，一做就惊天而动地！——杜拜效应用城市运营炒作项目用城市经营者的态度感动市场项目可开发面积达4500亩，无异于一个小城镇，一个城市的再造；“经营”代表用心，代表开发者对产品象对待自己的企业一样用心。通过用心的“经营”，树立“品牌价值”，大、小业主双赢。项目营销思路因为明确了项目的销售目标和集团公司战略目标对于项目战略目标的要求，结合市场本身，我司认为要想打赢这场战争，最重要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应用，也就是说项目一进市场就要引起市场强烈的关注和受众群体强烈的认知欲望，再通过有效的销售办法将之网罗殆尽。找到项目的灵魂也就是项目的核心价值价值也就是每个项目自身独有的灵魂然后用找到的这个核心价值辐射到它的客户群在用最到位的方式包装、推广营销成功！1、项目核心价值提炼（灵魂）任何项目都有它自己的灵魂，这个灵魂就是它的最大买点，想要成功就必须抓住这一个强有力的买点，打击市场。至于其他的优势则只是附属，是帮助项目成功而非主导项目成功的。我们来寻找一下本项目的灵魂，湖、规模、高尔夫？滑冰场？超五星级酒店？写字楼？不，因为这些都是人为的，是谁都可以抄袭的。那么是什么？什么是不可复制的？独一无二的？是我们有，而别人都没有的？就象是咱们的“新亚洲体育城”的体育配套（07年残运会指定场馆），不可复制。虽然“新亚洲体育城”的案名很白日化，但是却一针见血。就因为我们抓住了新体最大的买点，围绕它，全力传播给大众，所以狠狠地打击了市场，得到了空前的成功。回归到项目本源，我们发现：是“五洲国际”，是湖上的“世界岛屿”，是“世界建筑群”、是“世界风情旅游群”、是“世界桥梁大观”。我们整个的项目地是一个湖，我们是在湖面上起房子！就像颜董所说，今天有，而以后不可能再有了。湖是项目的天然资源，是不可复造原生态，更何况我们的湖上有整个世界！但是我们怎么去定义它，推广它，传播它呢？这时，我们要结合考虑我们已形成的整体规划设计方案——“五洲国际”，也就是“世界地图”。“项目灵魂”加上“项目规划”，我们惊奇的发现，它们的结合，成为了：“水世界”。这个项目的最大买点要最大力的推出市场，其最佳的传播方式就，由于项目整体推广方向，所以，我们卖的不再是房子，是岛屿！是“水上的世界”！核心价值提炼水上世界私家俱乐部私家码头私家别墅岛私家花园生态居所私人水岸私人领域假日生活私家水域身份标志建筑大观国际标志风情荟萃丰富配套私家游艇2、项目市场的形象项目的市场形象是保证项目后续一系列运作的基础，如客户群的选择、营销手段的运用、价格的制定、销售产品的组合等，同时由于项目所在区域和房地产市场的不容乐观，那么怎么样才可以保证效果的有效呢？所以我司在这里通过对项目所在的区位分析、项目的规划与核心价值分析来寻求一个可以打动市场，引起市场关注，并产生探知欲望的强大力量，同时通过对项目市场形象的塑造，完成企业的发展战略实施。交通动线（中）与主干道联系好与市区联系差区域认知（差）出城|远郊心理距离极远无可公识标志人文价值（差）有价值，无价格力属接受理由非选择理由城市关系（差）市政配套差城市形象差文教/医院基地评估板块价格（差）非第一居所远郊价低自然环境（差）无风景/荒地从生活方式分析岛·码头·私家游艇唯一可以拥有全水面生活天津唯一·中国少有五洲国际价值分析从规划形态分析私有化水面、别墅岛户户临水天津唯一·中国少有从产品风格分析别墅|高层|亲水|开放世界建筑风格天津唯一的水岛居所从资源价值分析稀缺不可再生湖面·岛屿天津唯一·中国少有项目·产品规划与核心价值分析核心价值水上世界私家俱乐部私家码头私家别墅岛私家花园生态居所私人水岸私人领域假日生活私家水域身份标志建筑大观国际标志风情荟萃丰富配套私家游艇通过以上三图显示，我们可以看到对于项目本身而言，我们拥有的只有项目自身的极具震撼的规划及景观优势，这是绝无仅有的；最大的障碍是客户对项目所在区位抗性，那么如何利用我们的优势来弱化劣势，完成市场的冲击呢？我司认为唯一的途径就是高度，通过对项目形象高度的提升和宣传，造成本项目对同市场内其他项目的傲视，最终引起受众群体对项目的欲望。终极高端不动产，缔造房事神话多元化国际品牌生活，向世界敞开大门！冲出中国，走向世界绝无仅有的居住家园全生态国际水域居住会所3、项目客户群项目客户群的定位是项目形象及品质的直观体现，同时客户群的定位也是保证项目销售目标完成的直接因素，面对着项目销售目标的压力（08年8月——08年12月40亿的完成），通过对项目产品的分析，因此我司将我项目的客户群定义为：（根据我们的项目战略及产品而产生）世界人群第一步——先要让全北京、全天津的外国人都住进来；（给他们优惠打造首个外籍人士专属社区）北京、天津城市富裕阶层第二步——全北京、全天津慕名而来的人群第三步——全国慕名而来的各类人士，包括外籍人员第四步——全球慕名而来的各类人士我们的设想具体包含在京津塘工作的外国人士、天津政府官员、公务员、附近企事业工作人员、私营企业主、企业经营承包者、承包开发科技成果科研人员、三资企业职工、紧缺人才（律师、会计、美容、厨师、运动员、演员、歌星、舞星、著名节目主持人、时尚模特、经纪人、设计师、美术广告）、第二职业人员、房地产行业人员、流通公司、非银行金融机构（炒股）、灰色收入、其他（家政、演讲师、教授、归国者、近郊有钱农民）在京津塘拥有事业的企业家及职业经理人将市场经济的游戏规则烂熟于心，拥有较高的学历和知识素养，事业上理性，生活上浪漫，懂得享受高雅、曼妙的现代情调。购房态度主要以享受成功，享受生活为主。在京津塘白手起家的实业家及私营企业老板白手起家，凭自身不懈努力奋斗半生，积累起巨大财富。性格刚毅，魄力十足，但价值观较为传统，时尚的触角相对迟钝，尽管也对如今流行的“高尚生活”充满向往，但一直处于潜意识里对前一类成功人士的跟风和模仿状态。购房态度感性成分较大，容易因为模仿前一种成功人士的“上流高尚生活”而购买特定住房。周边地区借助国家资源一举暴富的个体老板隐藏在北京、上海、天津、唐山以及附近二级城市，曾借助国家资源一夜暴富。从事较为简单的产业，却拥有常人难以比拟的财富。准备在后半生享受生活，并一定要将自己的子女送往大城市。喜欢高楼大厦。部分权力集团或政界人士政治上成熟，经济上成功，身居管理高位，掌握重要权力。在周围人群中拥有强大的影响力。经常应酬于高级场合。为人谦和却见多识广，不善张扬却要求极高的生活品质，荣誉对他们来说就是金钱甚至更胜于金钱。购房态度注重与身份相符、与社会地位相符。希望进入首都或靠近首都发展的二次购房者第一、第二代商品房早已占据，但因为人居项目的迅速更新，相对之下使得原本高档的住房日渐显得破败与落后。手有余财，希望为家人购买更高品质的生活家园，同时“首都情结”严重。4、项目营销手段考虑到项目的形象定位和销售目标的制定，同时结合项目所在区域的劣势处境，我司认为要想获得项目的运作成功，重点在于根据我项目的自身、我们的客户群、围绕我们的核心价值，进行最合适本项目的推广和推售；要敢想、要有新意、要最大整合的寻求有效的、实际的、到位的、合适的手段并展开实施。我们的思想生存于京津唐房产市地，跳升于国际资本市场立足京津唐---以项目辐射的天津区域及周边城