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骏景·理想城营销策划方案调控新政简析•近期新政日历•新政简析调控新政简析-日历时间措施2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（“国四条”）2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（“国十一条”）2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，暂停不能提供1年纳税或社保2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准2010.04.23中行将存量房贷利率分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍2010.04.30北京出台地方新政同一家庭限新购一套首提个人售房计税、限制外地人购房2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率2010.05.06深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款统计局14日公布数据解析不论是2009年12月7号的中央经济工作会议还是12月14日的“国四条”，又或者是打击囤地，领导层对市场调控的策略主要是集中在增加住房供给，同时支持自住和改善性住房需求。与之鲜明对比的是，在遏制信贷和勒令央企推出，收效不足的情况下，到了2010年4月份，领导层对市场调控的策略直接落在了打压人们的购房需求上，仅对首次置业且面积在90平米以下的自住购房支持改变甚微，而放弃了对于改善性住房需求人群的支持；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。政策解读：继续延续09年12月以来政策，严格差别化信贷，打压投机投资性购房；最主要的是向市场释放将可能出台更为严厉调控政策的信号，对投机炒房者予以警告性的提示；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。政策解读：在国家统计局4月14日公布3月全国房价同比上涨11.7%，达5年来最高水平。的背景下，国务院开始了正式严厉遏制房价上涨的一系列调控措施；这条政策对市场的影响是立竿见影的，不仅打击投机、投资性购房，同时对于09年一直支持的改善性住宅客户给予严重的压力；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读：仅隔两天，再一次出台更为严厉的打压市场购房需求的政策直指已有两套及以上住房的人群，从贷款发放上完全遏制其贷款买房的念头；首次提出打击异地贷款购房客户的措施，使得跨地区投资压力倍增；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。政策解读：继续延续高压的政策态势，给市场持续的压力及警示；联系和补充，15日及17日发布的两条打压政策；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。政策解读：继续补充、完善，15日及17日发布的两条打压政策，堵住各商业银行宽松执行政策的可能性；更为严厉的打击二次置业客户，进一步打压市场需求；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.04.23中行将存量房贷利率分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍中国银行宣布，根据与客户合同约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。（东莞分行截至4.27日暂未执行）政策解读：中行继首先终止7折优惠利率后有一次首先提出存量房利率调整步伐；其他银行很可能跟进调整存量房利率水准，使得已按揭购房人群按揭成本提高，间接抑制其再次置业的需求；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.04.30北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。政策解读：一线城市地方逐步落实中央调控政策；针对性提出适宜地方的执行措施；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。。政策解读：央行此次调整是配合为楼市降温；另一个层面控制信贷，督促银行执行调控政策；调控新政简析•2010年部分新政简析2010.05.06深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读：更多一线城市地方逐步落实中央调控政策；针对性提出适宜地方的执行措施；后期其他城市政策落实步伐将加快；小结时间政策要点政策出台目的效果2009.12-2010.02中央经济工作会议拿地首付50%二套房首付提高营业税免征期限回复到5年7折利率优惠调整到8.5折增加供给打击投机投资购房打击囤地保障自住、改善型住房消费一线城市，地王频现，楼价不降反升；二三线城市，小幅上扬；调控效果很不理想；2010.03-2010.05首套90平以上首付三成二套首付不得低于50%利率上浮1.1倍暂停三套房贷1年税票或社保提高准备金率“一刀切”，直接抑制购房消费，不再保障改善型住房消费一线城市，成交量锐减；二线城市，观望情绪浓厚；三线城市，影响滞后；六安印象PART1城市现状分析PART2城市规划分析15PART3六安市场分析六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”。六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与河南省信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经济最具发展活力的“长三角”腹地，是安徽省会经济圈的重要组成部分，也是承接东部沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。城市概况人口面积中文名称：六安市外文名称：LU’AN别名：皋城行政区类别：市所属地区：中国华东下辖地区：金安,裕安地理位置：东经115°,北纬31°01’面积：全市总面积17976平方公里人口：全市户籍人口约695.5万人方言：江淮官话著名景点：天堂寨,万佛湖,寿县古城和楚文化博物馆等机场：合肥新桥国际机场六安经济2009年，全市农业生产保持稳定增长，工业实现较快增长，投资增长强劲，消费品市场活跃，财政收入增幅平稳，金融贷款快速增加，居民消费价格小幅下降，全市经济总体保持平稳较快增长。工业：六安经济农业：农业保持稳定增长。2009年，全市粮食播种面积1012万亩，比上年增长0.9%；总产达到450.2万吨，增长2.9%。全年肉类总产达47.5万吨，比上年增长6.3%；水产品产量25.1万吨，增长5.0%。全年实现农业总产值249.3亿元，按可比价格计算，增长6.4%。城市生活城市经济分析小结1.消费额和收入双双大幅增加，居民消费力强劲；2.二产与三产比重增加，工业战略落实，从业人数比重迅速扩大，扩大房地产的消费者范围；3.伴随经济结构调整带来的人口结构变化，购房需求会进一步旺盛，4.随着经济的发展、产业结构的优化和人口素质提高，中高端消费群体在未来的几在房地产消费中的比重将大增；六安印象PART1城市现状分析PART2城市规划分析22PART3六安市场分析六安市的城市性质为：大别山北麓中心城市，安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。城市性质（1）大别山北麓的中心城市（2）省会经济圈副中心城市（3）区域性交通枢纽（4）安徽省加工制造业配套基地之一（5）六安市域政治、经济、文化中心城市职能“向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善”，构建未来六安中心城区的整体空间结构，将城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空间结构上保障城市布局的合理性，为城市发展提供充足的空间。城市发展方向本次规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”（1）一环：西环路—长安北路—佛子岭路（2）两心：城市中心、城市副中心（3）三轴：大别山路—皖西路老城东西向发展轴梅山南路—梅山北路南北向发展轴新城大道东西向发展轴（4）四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区规划空间布局结构着力打造“水城六安”、“绿城六安”和“文城六安”三大城市特色。城市建设目标展“一心两翼”谋“江淮同城”合肥携巢湖、六安构建“大合肥经济圈”省会经济圈建设以合肥为中心，以六安、巢湖为两翼，其指导思想为实施中心城市带动战略，推动经济圈内交通基础设施和政府公共服务平台等多项目的一体化。城市规划明确，发展思路清晰总结：根据六安城市规划，六安城市的发展重心向东、向北转移，项目为与城市北侧并处于淠河以西，城市老淠河以西，也将规划为以居住为主，依托优良的滨水环境，打造宜人的城市居住片区。北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团，依托城北合武高速公路的交通优势，工业主要以层次相对较高二类的产业为主发展综合产业区，并在东侧预留发展用地，辅以一定沿河商业、居住用地，形成城市北部新区。六安印象PART1城市现状分析PART2城市规划分析31PART3六安市场分析市区商品房、土地供应量4月(全市签约102套(其中住宅56套),备案408套(其中住宅252套),住宅成交均价3663元/M2,商业成交均价4475元/M2)；入网销售项目总数:150,入网销售总面积:656.1509万M2,可售套数:18970,可售面积:147.9431万M2入网销售住宅总面积:497.5789万M2,住宅可售套数:8109,住宅可售积:77.8721万M2市场现状及分析城东：以高新技术产业为主，基础设施还不完善，住宅布点稀，建筑类型以多层、自建房、片区厂房、排屋为主；城南：以长途交通为主，基础设施逐步完善，新开发的楼盘在规划设计中逐步提高，建筑类型以多层、别墅为主；城西：城西房产开发的时间较短，主要以自建房为主；建筑类是以多层为主城北：新的发展力量，