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《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一座城市的荣耀——鲲鹏·金色港湾营销策划报告方案提供：安徽三足置业投资发展有限公司《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网郎溪县市场宏观走势及供需调研分析郎溪县房地产开发涉及相关政策分析当地竞争项目个案调研分析对本案有参考意义的部分重点关注问题的调研居民消费心理及居住习惯区域市场现状分析第一部分：项目调研报告项目调研报告B项目开发建议CD产品定位E项目销售策略项目推广策略A《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一）郎溪县市场宏观走势及供需调研分析1）、郎溪县简介1、地理位置1、郎溪位于东经119°10′12″，北纬31°8′19″。地处安徽省东南边陲，长江三角洲西缘，东连常州，西有著名风景区黄山、九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显，素有“三省通衢”之称。2、人口面积全县总人口33.45万人，面积1104.8平方公里，耕地面积24390公顷。非农人口57506人。（其中郎溪县城人口约5万人）3、行政区划郎溪县辖8个镇、4个乡：建平镇、十字镇、新发镇、涛城镇、南丰镇、梅渚镇、东夏镇、毕桥镇、凌笪乡、飞里乡、姚村乡、幸福乡。4、交通环境郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头堡”，与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过，距南京禄口机场75公里，距常州奔牛机场90公里，距安徽最大的外贸码头——朱家桥码头90公里（该码头是集水路、公路、铁路联运，江海直达，国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头）境内芜申运河即将建成三级航道，具有常年通航300吨的能力。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、经济发展水平2008年完成地区生产总值33亿元，比上年增长16.5%。财政一般预算收入2.38亿元，增长56.6%，其中地方一般预算收入1.39亿元，增长52.8%。全社会固定资产投资34亿元，增长70%。社会消费品零售总额8.5亿元，增长19.5%。进出口总额5200万美元，增长11.4%。城镇在岗职工人均工资18115元，增长23%。农民人均纯收入3450元，增长27%。工业经济保持较快增长。预计完成规模以上工业增加值12.9亿元，增长23%。工业经济效益综合指数260%。规模以上工业企业发展到67户，新增21户。郎溪被评为中国民营经济最佳投资县，并在2007（无锡）国际徽商精英年会上被评为最具投资潜力城市（县）。6、城市建设按照“东拓北展”的发展思路，加快新城区开发建设，稳妥推进旧城改造，组织实施了郎川大道西段道路、日产2万吨城市供水二期净化区主体项目等一批重点市政建设工程。成立县城市建设与管理工作指挥部，抽调精干力量集中办公，强化舆论宣传，依法打击非法买卖土地等行为，非法占地和违法建设得到有效遏制。对县城区非法占用、非法买卖土地和违法建设进行了全面清理登记。强力推进伍员路、郎涛路、富裕路等区域拆违工作，拆除违法建设79处、建筑面积2988平方米，拆除乱搭乱建92处。2008年将加快推进“三大建设”,力争到“十一五”末开发区建成区面积达到10平方公里，城市建成区面积达到8平方公里，强力推进城市建设。按照城市总体规划和“东拓北展”发展思路，今年计划投资2亿元推进新城区建设，突出抓好“一拉开、三启动”：完成郎川大道西段和配套景观建设，实施郎川大道东段、亭子山路建设和伍员路、郎涛路拓宽改造“一纵三横”道路网建设，向东拉开城市发展框架；启动经济适用房、廉租房、住宅小区、农民新村建设，改善城乡居民居住条件；启动商贸服务区、星级宾馆、星级酒店、新汽车站建设，提升城市服务配套能力；启动污水泵站、污水处理厂、垃圾中转站建设，改善城市配套设施。同时，按照“成熟一块，改造一块”的原则，实施城关粮站等区域旧城改造项目。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网调研小结：郎溪县目前经济还不发达，城建还处于起步阶段。但发展姿态已经初步展现，未来的发展潜力及空间还是非常大的，这为房地产市场的进一发展提供了经济基础。县城城区面积较小，人口约五万人，市场容量比较小，但是随着经济的不断发展以及城市化进程不断加快，房地产市场的需求空间还是有的！《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网）、郎溪县房地产行业分析截至到2007年底，郎溪县的城镇化率为23%，全县住房总建筑面积为17.8万平方米。县城常住人口5万人，拥有住房建筑面积约125万平方米郎溪县的房地产行业在经历了5年时间的长足发展之后，目前已经成为了该地的国民支柱型产业。2007年，郎溪县的房地产供应总量约为6万平方米。但是到了2008年，受国家宏观经济的调控，一向较为红火的房地产市场发生的一些变化：2008年一季度郎溪县新建商品住宅销售面积为13319.8平方米,与去年同期相比涨幅下降了8.8%,销售成套住房共计75套,与去年同期相比涨幅下降了44%,从目前的数字分析上来看,郎溪县第一季度房产销售情况与去年同期相比增幅明显趋缓。经调查，我们了解到，郎溪县房地产的宏观走势及供需状况呈现以下特点：1、土地成本不断攀升当前，郎溪县政府部门推行的部分经营性商业、住宅项目用地实行公开的招、拍、挂的土地政策，这对于规范市场、提升土地利用价值意义重大，但这同时，也标志着开发商对土地的竞争变的日益激烈，土地出让的价格逐年猛增，从而使得开发企业在土地方面所耗费的成本也逐年递增。据了解，郎溪县城区稍好位置的土地市场价格已基本不低于70万/亩，部分黄金地段商住两用土地价格更已超过110万。2、企业品牌重要性日益突显郎溪县当地居民对陌生品牌的开发企业存有一定的戒心，尤其对外来企业更是如此，他们比较认同品牌形象良好的本土企业，青睐于选择一些有过成功项目开发经验的企业产品。这对于外来开发商来说是一个挑战，要求外来开发企业必须在产品上下足工夫，以产品赢得消费者，树立良好的品牌形象，对大盘后期的销售有很大的推动作用。在我们的问卷调查中，有很多被访者表示自己非常关注开发公司的经营实力。在未来的郎溪县房地产市场中，企业的品牌形象及实力情况如何，将在很大程度上影响着其最终的项目命运。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网和县居民对房地产产品的期望统计图55%45%30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%期待造型独特期待外墙保温期待景观和县居民对房地产产品类型的抗性统计图55%70%60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%拒绝电梯拒绝大面积拒绝高档物业3、具有一定品质的实用性产品更受欢迎目前，郎溪县居民普遍对过度创新的楼盘及其附属产品表现出反感，对功能实用但具有一定品质的住宅表现出了浓厚的兴趣。在有效调查问卷中，有70%以上的被访者直接拒绝电梯洋房、观景小高层，55%的人拒绝高价位别墅、大面积豪宅，60%的人拒绝高档物业管理；在房屋的其它配置要求方面中，有45%的人表示对房屋的外立面设计、色彩、内部配套非常关心，55%的人希望有外墙保温，30%的人希望景观做好一点。由此可以看出，品质较好的实用型产品是郎溪县市场的主流需求。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、房价仍将适度上涨据悉，郎溪县2002年的住宅均价为700元/平方米，2003年为900元/平方米，2005年为1200元/平方米，2007年达到2400元/平方米，预计08年新开楼盘的平均价格将会达到2400-2600元/平方米左右，09年之前，郎溪县房价仍会有一定幅度的上涨。和县历年房价统计及未来房价预测图表05001000150020002500300002年03年04年05年06年07年……09年据业内人士分析，主要有以下原因：一是郎溪房价与周边县市相比，价格偏低且幅度较大。二是随着农民收入的增加，特别是外出打工者以及在乡镇上班的工作人员，在县城买房人数大幅增多。三是06年以来，郎溪房地产投资明显不足，房产供不应求。四是随着城市土地市场整治的深入，城区私自滥建房屋等现象得到一定遏制。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、县城规划将拉动房地产需求按照“东扩、北延、南改”的总体发展思路（2007年-2020年），以规划为龙头，合理确定城市发展方向、功能分区和空间形态，向东拉开城市框架，向北建设新城区，向南进行旧城改造。用经营城市的理念，多渠道筹集建设资金，不断扩张县城规模，提升县城品位。到规划期末，县城常住人口达到8-10万人，人均住房面积不低于30平方米。划期内，县城住房总需求为80-144万平方米，根据规划蓝图，未来的数年里郎溪县的房地产市场需求非常庞大，前景广阔。6、非刚性购房需求占据主导地位郎溪县县城居民数量不多，而且很多有住房需求的县城市民在过去的几年里基本上都已经有过第一次置业的经历，这样的人不低于总消费群体人数的80%，且县城所能够提供的就业岗位是极其有限，因此，真正意义上的刚性住房需求来自郎溪县下属各乡镇，买房很大程度上是为了投资和子女教育，这也是郎溪县购房消费群体与其他县城不尽相同之处。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、年龄情况25岁以下：20%25岁~30岁：30%30~40岁：25%40~50岁：20%50岁以上：5%2、从业单位性质政府机关：10%事业单位：15%国有企业：25%私营或外资企业：30%个体经营：15%无业、自由职业：5%3、目前住房面积70~90m2：37%90~110m2：40%110~130m2：23%4、未来两年内购房意向情况是：30%否：20%不确定：50%3）、本次郎溪县购房需求消费者调查问卷的部分结果统计本次发放100份问卷，收回86份，其中有效问卷数为65份5、理想购房区域城东：8%城南：16%城西：25%城北：10%城中心商业区41%6、理想的户型结构3室2厅1卫：36%3室2厅2卫：45%其它：19%7、理想的户型面积80~100㎡：5%100~120㎡：80%120~140㎡：15%8、是否愿意另行购置一间位于一楼的储藏室是：66%否：0无所谓：34%9、理想储藏室面积5㎡以下：20%5-10㎡：50%10㎡以上：30%10、付款方式一次性付款15%分期付款31%银行按揭39%公积金贷款15%11