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本项目具有商业、办公、住宅、酒店等综合业态，呈现出区域地标性建筑的特征，很显然，这样的一个代表了城市精神气质的地标性建筑体，理所当然的应该成为区域的标杆性项目，那么，整体项目定位的高端性一开始就显得毋庸置疑。很显然，本项目归属于城市综合体，而城市综合体实现利润的操作方向和思路由于物业类型的不同而呈现多样化的特征，那么对于如何成功操作城市综合体，以实现项目的最大利润就是本次报告探讨的主题。前言Part1:开发模式阐述及本项目适应性引擎物业Part2:各物业形态市场现状Part3:营销策略实现利润目录开发模式阐述PART15观点·对城市综合体的认知商业办公综合体酒店对城市综合体的认知备注：城市综合体从产品组成上包含了商业、办公、酒店等物业，在某种程度上，城市综合体代表了商办项目开发的最高层级，因此，以下，我们着重阐述对城市综合体的理解。6城市综合体城市综合体发展的背景产品形态层面---是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续意识形态层面---城市形态发展到一定阶段的必然产物城市化进程层面---城市人口聚积、资源功能聚积、用地紧张到一定程度城市综合体发展的背景观点·对城市综合体的认知7城市综合体是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。具备现代城市的全部功能城市聚集催生城市综合体城市综合体——城中之城城市综合体的价值体系社会性催生：结束“摊大饼”模式，不再“钟摆式”生活精神性催生：城市“生态化”要求商业生态系统价值城市空间延续价值土地乘数效应价值商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合234城市综合体的四大核心功能1商务操纵着城市信息流、资金流和物流商业形成城市吸引力和支持其他功能为流动的人口提供舒适的居住环境酒店为城市街区提供安全的生活空间居住观点·对城市综合体的认知8HOPSCA最完满的城市综合体，集Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）于一身功能模型功能价值体系观点·对城市综合体的认知9城市综合体发展的特征城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。观点·对城市综合体的认知10对于城市综合体个案开发主体模式应建立在综合考量和权衡开发商资金实力、开发专业能力、政府支持度等因素后进行明确城市综合体开发主体模式11城市综合体发展的五种功能核心模式发展模式特征案例模式一商业功能核心模式城市核心区；主干道沿线区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理上海五角场香港新城市广场深圳华润中心日本福冈博多运河城合肥元一时代广场模式二酒店功能核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写字楼功能核心模式政策导向；客户（产业）支撑、产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善北京东方广场广州中信广场深圳信兴广场财富广场模式四住宅功能核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际金地国际城万科运河东一号模式五均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心城市综合体的规模庞大且功能丰富，在项目开发中，确定何种功能为主导，将为项目发展定性，同时将在很大程度上决定项目的成功与否。城市综合体开发主体核心模式12本项目核心引擎物业+建议发展思路业态类别体量（平米）可租售商业地下9600动漫办公楼4075公寓式酒店9300合计22975可租售写字楼动漫办公楼27720公寓式酒店3800主楼（21-27F）14700主楼（13-19F）14700合计60920可租售公寓公寓式酒店24800主楼（28-35F）16800主楼（48-52F）7300合计48900地下商业高6米，包含4700平米的餐饮大时代；3100平米的商铺+超市；1800平米的桑拿以及3700平米的酒店后场。动漫办公楼1F层高6米，2-3F层高4.5米，4-7F层高3.6米，8-21F层高4.4米。动漫楼其中商业面积2543平米。酒店式公寓共有384套，其中35平米南北小套为256套，50平米东面小套与55平米西面小套各为32套，90平米四面小套为64套。体量=办公酒店式公寓商业13作为城市综合体，我们再来回顾下本项目各类物业与模块的关联。项目名称高端酒店式公寓商业高星级酒店写字楼区位交通要求核心高尚地段，拥有便捷的交通区位和适当的生活氛围；核心商务区、独占景观资源的区域、高尚聚集区等市中心核心高尚地段，既有都市繁华，又有宁静的居住生活氛围；市中心或邻近产业园区，商务氛围浓郁；客源分析企事业单位中高层管理者、市场投资人士周边的居住人群和人流量商务人士大中型企业单位竞争格局综合分析后续市场供应较大，竞争激烈；总价少的优势有力促进销售速度；酒店式公寓品质良莠不齐；周边住宅配套的大众化商业非常充足，竞争异常激烈；人流量和商业氛围整体区域表现不足；区域酒店客房入住率较高区域内已经具有一家五星级酒店；但万豪酒店的服务质量和硬件设施也让客户非常期待写字楼发展迎来行业新机遇；行业整体销售速度较快，但销售价格偏低；新北现有写字楼硬件设施较差；地块适应性分析发展初期氛围较少，利润提升不明显，高端消费群体聚集效应不明显。商业体量无优势，可考虑差异化的精品路线良好的硬件设施和地标性建筑的影响力对客源有良好的吸引力。日报社和广电中心带动大量的商务人士，结合地标性建筑的影响力为企业撑足门面。地块适应度评级发展前景很好发展前景较好发展前景一般14基于以上各物业形态与地块的匹配来看，建议项目以酒店和写字楼作为项目发展的引擎物业项目名称高端酒店式公寓高星级酒店写字楼项目满足的客观需求点核心地段有一定的商务氛围硬件设施较好地标性建筑体有一定的商务氛围硬件设施良好产业园优势周边客源充足地标性建筑体有一定的商务氛围硬件设施良好适合大中型企业办公条件项目的未来塑造方向作为高级办公、精品商业的配套物业后期销售实现资金回笼，提高利润酒店的前期营运，带来高端商务人群带动办公物业的销售或出租为后期商业和酒店式公寓储备客源城市5A甲级写字楼配套利用办公楼销售入驻后带来的人气带动商业和酒店式公寓区域未来发展城市发展方向，新北区域CBD核心区域，核心商圈范围内酒店入驻办公物业酒店式公寓商铺销售各物业形态市场现状PART2常州城市及经济发展研究本项目各物业市场综合分析常州城市发展研究/地理区位分析便捷的空间位置，良好的区位资源，将加速区域资源的积聚和优化产出，给城市的发展带来了广阔的空间和前所未有的机会。常州市位于美丽富饶的长江下游“金三角”地区，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，是苏锡常都市圈中距长江最近的地级城市，南与浙江、西与安徽交界。与上海、南京两大都市等距相望，苏州、无锡、镇江、江阴等城市相邻。东距上海160km，西距南京140km。优越的区域位置，使城市的发展可以有很好的带动作用。世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级都市圈。上海都市圈：长三角的一级都市圈，对苏州、无锡、嘉兴辐射最强，其次是对南通、杭州、常州，对舟山、宁波、扬州、泰州辐射较弱。南京都市圈：长三角的二级都市圈，对镇江、扬州、泰州辐射较强，其次是常州、无锡、苏州等。项目地处长三角经济圈的中北部城市常州市，位于上海、南京两大都市圈共同辐射半径内，至上海都市圈3小时，南京都市圈2小时。高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区沪宁城铁：沪宁城际铁路从上海始发,经昆山、苏州、无锡、常州、镇江至南京,最高时速达300公里，上海至南京只需72分钟。公路：沪宁高速公路、312国道傍城而行，宁靖盐高速公路水路：全市水网纵横交织，连江通海，京杭大运河穿境而过。高速铁路带来的经济联动效应明显：高速铁路“新干线”，使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍；深港城际铁路的建成，实现对珠江三角洲经济区域内的资源迅速整合及经济实力的迅速提升……发达的内部交通基础设施，加强了城市道路与对外交通干线的衔接，进一步提升常州市的交通区位，拉开城市发展框架，从而扩大常州城市发展的范围。高架道路：总长约87公里的常州整个高架道路系统为“三纵三横”的布局。近期建设重点：龙江路，城北干道，长虹路；一期工程全面竣工，即将投入使用，届时，由城北至城南武进，只需40分钟。快速公交：快速公交一号线全程23.77公里，北起新北公交中心站，南至武进公交中心站，是贯穿常州南北的公交客运走廊。以及贯穿东西的二号线串起了市内交通枢纽。轨道交通：根据规划方案，常州的轨道交通基本线网包含4条，总长度127公里。从现有的轨道交通1号线规划情况来看，常州轨道交通1号线为南北纵向设置。北起新北区电子产业园，经过城市中心区域，南至武进区大学新村站，共16站。经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中。2005-2009年国内生产总值走势（单位：亿元）1832172119242573053140453405070%500%1000%1500%2000%2500%2005年2006年2007年2008年2009年增涨比例2005-2009年人均GDP走势(元)319973743543695502835686120052006200720082009城市苏州无锡常州常州排名2005541646194231997320066150057709374353200767387652034369532008746767305350283320099136081146568613常州与苏锡常人均GDP对比表（单位：元）经济发展十分强劲每年呈现强劲的增涨势头，年均涨幅在20％左右，但近年人均GDP在苏锡常三个城市中排名末位，与周边城市相比仍然有较大差距。*数据来源：常州市统计年鉴*数据来源：常州市统计年鉴*数据来源：各城市统计年鉴常州城市经济发展现状2009年常州市产业结构第二产业,147639第三产业,147642第一产业,35226*数据来源：常州市统计年鉴城市第三产业的比重呈波动性变化，最高达61%，整体稳定在37%左右，仍有较大发展空间第二、三产业均衡发展第一产业的产业几乎可以忽略不计，第三产业在最近三年内得到了突发猛进的发展，其中房地产行业占据投资总额的中坚力量。常州产业结构处于“二、三、一”阶段围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的方向，南北向成为城市发展主轴。中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设。城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西：产业基地、物流集散中心中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城产业发展新城建设常州未来城市规划与机会而本项目所处新北区核心区域，为城市规划发展的重点区域，产业功能的升级，为办公楼及商业的发展带来持续不断的人气。城市经济发展趋势总结常州优越的地理位置条件，为城市骨架的拉开与经济的长远发展奠定了良好的基础；日渐成熟的对内对外交通网络，有效地缩减了常州城市与周边发达城市的联系，更