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2019/10/212019/10/21金地九珑璧2010下半年营销策略2第二部分、余货盘点及目标分解第一部分、市场分析第三部分、整体营销策略本案目录3第一部分、市场分析4（1）佛山03-09年住宅年均销售面积为688万平米。（2）09年成交总面积创历史新高，全年总成交面积968.6万平米，同比08年（全年总成交面积496万平米）增长95％，超过07年（全年总成交面积764万平米）。全年销售均价5855元/平米，同比08年（均价5475元/平米）增长6.9％。（3）2010年1－6月销售面积336万平米，同比下降33％.佛山市商品住宅整体量价分析图5574604521334743101417750435552104682251926507760873487896710902040608010012012345678910111212345678910111212345678910111212345620072008200920100100020003000400050006000700080009000住宅销售面积(万平方米)住宅均价(元/平方米)佛山整体房地产市场表现5（1）禅城03-09年住宅年均销售面积为87万平米（1）09年成交135万平米，同比08年增长104%。全年销售均价7864元/平米，同比08年（均价7709元/平米）增长2％。（2）2010年1－6月销售面积36万平米，同比下降53％；5、6月连续两个月成交均价下降。2007-2009年禅城商品住宅市场走势10379939294249883116079809614302468101214161820123456789101112123456789101112123456789101112123456200720082009201002000400060008000100001200014000住宅销售面积(万㎡)住宅均价(元/㎡)禅城房地产市场表现6（1）政策对市场影响得到迅速体现，5-6月大范围观望情绪弥漫。成交急速萎缩。（2）在成交量大幅萎缩的影响下，开发商的推货节奏有所放缓.（3）至6月底，大部分楼盘价格无大幅度调整，以小幅度折扣为主要价格手段；部分楼盘小户型启动额外折扣促进销售；但销售速度没有明显增加,(4)目前出手的主要是刚性需求的自住型买家，以小户型走量为主。投资客户表现谨慎.但政策稍有松动,压抑的投资需求和改善需求即有释放。2010年上半年市场总结7竞争项目余货分析——近期中小户型相对缺货竞争分析项目户型剩余套数预计销售速度（套/月）佛山雅居乐95-109㎡3212中海文华熙岸85-111㎡506怡翠宏璟89-93㎡1310鸿业城市花园88-97㎡4115依云上城79-91㎡13210凯德·瀚城89-90㎡612恒福新城82-87㎡33星海岸82-89㎡326项目户型剩余套数预计销售速度（套/月）怡翠宏璟118-134㎡7915鸿业城市花园128-133㎡7920凯德·瀚城134-139㎡494恒福新城125-133㎡6510项目户型剩余套数预计销售速度（套/月）鸿业城市花园155-171㎡9410依云上城155-156㎡294凯德·瀚城182-185㎡192恒福新城171-188㎡625从竞争项目余货情况看，雅居乐、鸿业城市花园、怡翠宏璟、中海文华熙岸等几个项目最直接竞争对手近期内处于中小户型余货销售状态，中小户型处于市场相对空档期，大户型存货较大。8竞争项目新货分析——8月起有新货推出，普遍集中在年底推售竞争分析项目推售户型推售套数预计推出时间金地九珑璧81-89㎡10810年底或11年初怡翠宏璟89-93㎡1188月底鸿业城市花园88-108㎡869-10月依云上城79-91㎡20010年底凯德·瀚城89-90㎡31210年底或11年初星海岸82-89㎡18610年底或11年初怡翠世嘉74-109㎡1208月东江国际70-90㎡9010月项目推售户型推售套数推出时间金地九珑璧145-176㎡10810月怡翠宏璟118-134㎡14811月星海岸130-170㎡1867月保利东湾140-250㎡10010月从竞争项目未来新货推售情况看，普遍集中在年底推售，推售产品仍以中小户型为主，最早在8月份有怡翠世嘉新盘入市。9竞争项目分析——天湖郦都竞争分析17#18#19#13#14#15#16#21#22#23#20#在售产品：13-16#：250-265㎡，9000-10000元/㎡，剩余2套；17-19#：288-298㎡，低层10000-11000元/㎡，湖景单位15000-16500元/㎡，剩余22套；20-23#：263-271㎡，低层9000-10000元/㎡，湖景单位13000-15000元/㎡，剩余19套；独立别墅：834-923㎡，剩余3套，均价约30000元/㎡。未推新货：无结论：天湖郦都在售产品均为250-300平米以上的楼王及别墅，目前洋房剩余43套，别墅剩余3套，与本项目二期不存在直接竞争。10竞争项目分析——中海文华熙岸竞争分析目前在售：8座85-89平米二房，9000-9500元/平米（带装修），剩余11套；7座87-111平米三房，8000-11500元/平米（带装修），剩余31套；12、13座剩余单位（87平米）：12000元/平米，目前余货7套；6座210平米四房，均价9500元/平米（毛坯），目前余货5套；别墅单位，364-411㎡，目前剩余2套。后续新货：无结论：中海文华熙岸在售产品，以85-111平米二房、三房为主，洋房可持续供应量50套，下半年与本项目仅存在一定的干扰性竞争。因余货不多，预计下半年以自然销售为主。在国庆等重要节点可能会推出少量特价单位。7#8#12#13#6#11竞争项目分析——佛山雅居乐在售产品：6号2区3、4座：230-250㎡“心湖湾畔Ⅱ”组团，余货26套，9100元/㎡；6号1区1、2座：280-310㎡“领峰”组团，余货1套，9000元/㎡；6号2区1、2座：365-428㎡“空中1号”复式，余货1套，10000元/㎡；8号1区1、2、6座：“亚艺新地”，95-109㎡，剩余货量29套，均价9000元/㎡。未推产品：8号1区3、4、5座：130-160㎡，货量200多套，预计11年年初推出。结论：佛山雅居乐在售小户型产品，面积区间95-109㎡，可持续供应量仅29套，对本项目威胁不大，预计下半年不会再有重大促销措施。大户型剩余难消单位，不排除三季度会有打折促销，但因数量较少，不会对本项目造成直接影响。二期位置①③②④⑤⑥1区3、4座“心湖湾畔”1区1、2座“领峰”2区1、2座“空中1号”2区3、4座“心湖湾畔Ⅱ”4#3#3#4#2#1#1#2#竞争分析12竞争项目分析——怡翠宏璟在售产品：1、2座：90-130㎡三房，两梯四户到五户，总共270套，目前剩余约90套，均价8800元/㎡；5、6座：210㎡四房，共116套，剩余约40套，均价9600-10000元/㎡。未推产品：10座：两梯四户，90-130㎡，约120套；9座：两梯五户，90-130㎡，约150套；11、13座：两梯三户，约60套90㎡三房，120套140-150㎡四房；12座：两梯两户，200㎡，60套。竞争分析结论：怡翠宏璟二期在售产品，面积90-130㎡，可持续供应量约90套，与本项目二期小户型相冲突，存在正面竞争。第二批90-130㎡单位预计8月底推出。13竞争项目分析——鸿业城市花园竞争分析在售产品：3-4座：两梯三户，88-128㎡两房、三房，8000-9000元/平米，剩余30多套；5座：两梯两户，169-171㎡三房、四房，约9500元/平米，剩余22套；7-9座：两梯三户，133-157㎡三房，9500-10000元/平米，剩余150套。未推产品：1-2座：两梯三户，88-128㎡两房、三房，约127套；6座：两梯两户，169-171㎡三房、四房，约33套。128:3房88:2房108:2房108:2房88:2房64＋5964＋6388:2房97:2房97:2房88:2房65＋63169:4房171:4房170:4房171:4房133:3房155:3房142:3房156:4房158:4房142:3房157:3房133:3房结论：鸿业城市花园二期小户型剩余约30套，中大户型剩余货量较多，约170套，预计三季度推出1-2座小户型。14竞争项目分析——凯德瀚城竞争分析在售产品：30、31#：90㎡二房，均价约10000元/㎡，余货60套；15、16、19#：135-139㎡三房，均价约11000元/㎡，余货45套；14、17#：182-185㎡四房，均价约10000元/㎡，余货20套；22、23#：220㎡四房，均价约11500元/㎡，余货33套；2-7#：261-315㎡三叠墅，均价约13000元/㎡，余货31套。未推产品：后续产品供应：具体时间未定，前期余货较多，新货加推时间预计延长。结论：凯德瀚城，在售产品供应量较大，小户型余货约60套，中大户型约100套，产品长期滞销，预计四季度会有一定的促销措施。15竞争项目分析——依云上城竞争分析在售产品：1-3#：两梯三户，78-92㎡二、三房，均价约9000元/㎡，余货93套；4#：两梯三户，87-156㎡三、四房，三房均价约8600元/㎡，四房均价约9400元/㎡，余货63套；未推产品：5-6座：两梯三户，78-92㎡二、三房，约200套，预计四季度推出。1#2#3#4#结论：依云上城，在售产品供应量较大，且其户型实用性高，价格与本项目相比较低，是本项目下半年重点竞争项目之一，目前小户型余货128套，大户型28套，预计下半年陆续推出新货，不排除其再次采取低价开盘策略迅速走货。16竞争项目分析——保利花园竞争分析在售产品：目前项目在售三期产品。目前主推：32栋高层单位，两梯三户，共75套，143-187平米，均价13000元/㎡；36-40栋多层单位，130-170平米，目前剩余少量尾货。后续供应：无结论：保利花园目前进入尾货阶段，剩余货量仅约60套，后续以自然销售为主，无重大促销措施。17竞争项目分析——创鸿水韵尚都在售产品：在售产品：雅湖轩A、B座，郎湖轩A、B座，共计277套。户型：191㎡4+1房二厅；184㎡3+1房2厅；225㎡4+1房2厅；282㎡5+1房三厅。价格：9000-13000元/㎡郎湖轩A/B座雅湖轩A/B座结论：创鸿水韵尚都开盘销售不理想，至今累计销售约100套，下半年项目面临的资金回笼压力非常大，需要迅速出货回笼资金，现已计划把剩余的大部分单位作额外9折促销，预计后期将会有更多实质性的降价行为。竞争分析181、周边项目基本均处于持销状态，新政后主要走货的是中小户型，目前在售小户型货量相对大户型较少，小户型属于相对空档期；2、周边项目天湖郦都、中海文华熙岸、雅居乐花园因存货不多，不存在大幅度降价的可能。但怡翠、鸿业在三季度均有新货推出，尤其鸿业大户型存货较多，存在低价开盘的可能型，因此，对本项目产生重要影响的时间节点将出现在8月以后。竞争分析总结19第二部分、余货盘点及目标分解20物业类型余货数量（套）余货均价（元/平米）余货金额（万元）已认购未签约一期别墅15套1800085241套一期高层6套1000014553套一期商铺（不含会馆）6套180009772套二期高层497套96006107120套二期商铺31套16579709711套余货总值79124该数据截至2010年7月14日认购数据（截至7月14日，2010年完成认购额28828万元，签约额22932，回款额22338万元）总体余货情况21项目全年销售目标约6亿元，下半年销售目标4亿元根据市场情况，全年销售冲刺目标6亿元。根据上半年已销售金额，下半年销售冲刺目标4亿元；其中第三季度目标冲刺目标2.4亿元，任务艰巨，对推售节奏把握