搜索
拦江新城策划方案2013年3月28日杜生林概述•拦江镇自身情况分析•拦江新城自身情况分析•拦江新城目标客户定位分析•目标客户群体细则分析•竞争对手情况•项目SWTO分析•SWTO总结•项目定位分析概述•品牌策划（项目广告文案撰写、广告物料制作建议）•拦江新城推广方式（销售人员的专业知识培训、服务意识的培训、销售流程的培训、销售技巧培训、礼仪培训、电话追踪、沿街扫楼、售楼部的包装与现场的包装拦江镇自身情况分析•拦江在遂宁属于一个重镇，无论远古，还是现在，镇中常驻入口约为7万人左右，是乐至，大英和遂宁的一个枢纽，人口迁移也较为集中，主要经济来源为农业，棉花，脚板苕，田藕.红薯，菜仔等主要作物，全镇面积约62平方公里，全镇人口约为5万左右，镇中常驻人口约为3万人左右，镇中居民用拦江比作安居，镇中居民述说拦江镇可比安居城区，并多次申请将拦江从镇升级为区的想法，从这一个层次可以看出人口的集中性，镇中商业较为发达，一些知名企业也入住这一个小镇，从另外一个层次也反映着小镇的消费能力和经济实力，镇中有自来水公司，为小镇输送水源，拦江，水源丰厚，拦江镇自身情况分析•从不缺乏水源，在古时候，这个地方是知名的盐产之地，有着自身的码头，并且闹过洪灾，土地肥沃，很适合农作物的根植。在当地红薯种植较多，以红薯加工为粉条，在遂宁城区广受欢迎，赖二娃薯条，拦江镇，土石分布较为均匀，拦江镇中，前后都是丘陵山区，进出口为小镇唯一进出口，所以小镇拖得较为狭长，在进深后才向宽度转移。拦江镇自身情况•因为拦江位处枢纽，镇中商业较为发达，保险业，建筑业，制造业等行业都能在此看到身影，从另外一个层次反映，该镇的人均收入较为稳定，也较为活跃。•企、事业单位：安居区红十字医院、邮政银行、信用社、农业银行、镇政府、镇小学、镇中学等。拦江新城自身情况分析•拦江新城分为商业地产与住宅地产2种，商业地产含门市和市场两个板块，住宅房为纯住宅房，分为前后约5期工程，总占地面积65260.49平米，为97.988亩，目前开展的为一期工程，后期更有55921.83/平米建筑规模。在规划上，是拦江最大规模商业住宅配套用地。一期工程总占地面积9338.66平米，总建筑面积为31551.19平米，其中住宅房为262套，共28167.75平米，另外商业地产共71套，共3383.44平米，目前住房销售共70套，总面积7499.46平米，占住房总比例为26.6%。拦江新城自身情况分析•商业地产目前属于捂盘期，占时已售率为0%。•目前镇中门市所售单价约1OOOO元/平米，我司所售均价为6000/平米。•拦江新城位处位置非常优越，位处整个拦江镇镇中心，旁边是商业步行街，就后期升值空间而言，相比镇头与镇尾是最佳的位置，加上配套设施，升值空间巨大。拦江新城自身情况分析•拦江新城建筑材质一般，房间距较为拥挤，从整体建筑布局而言，地块规模较小•户型：户型设计4号楼，客厅稍显纵深过长，站在客厅中，感觉过于长，就消费者而言，如果在有选择的情况下，很少会选择。1、2、3号楼户型都非常不错，任何一套住房在采光也是较为优越的。•面积：在销售价格表中，发现一些价格对比整体销售价格而言，较为不合理，其中2号楼拦江新城自身情况分析•3单元6楼2号户型，面积125平米，在拦江新城所有建筑面积中属于最大面积，第2就是楼层稍显略高，而所定单价为2325.6/平米，其中最好的三楼所售单价为2373.10，其中单价差距为每平47.5平米，总差额5975元，就消费者而言，如果选择，肯定会选择三楼，而不会选择6楼。•建议：提升1-5楼层单价，降低6-7楼单价，区分差别，以补价差。拦江新城自身情况分析•拦江新城，距镇小学约7分钟路程，中学约5分钟路程，菜场1分钟到达，银行2分钟到达，医院10分钟到达，地理位置非常优越，在消费群体中形成效应，会很好的达到一个再次消费现象。•售楼部：拦江新城目前无正规售楼部，在宣传过程中，没有起到很好的有用效应，在镇中很多居民根本不知道一家家拦江新城的楼盘，很多已售房源都是亲戚朋友介绍买房。•建议：尽早建立售楼部，给拦江人们一个正面、直观的拦江新城售楼部。拦江新城自身情况分析•销量较慢所导致原因：•（1）无正规、当道售楼部，导致信息传输过慢。•（2）镇中无知名度，导致更多人根本不知道这个楼盘。•（3）楼层、面积、单价设置不合理。拦江新城目标客户定位分析•个体户：有经济实力，长期做生意，但为人谨慎。•农民：以长期务农为生产之道，一般为子女购房。•长期在外务工人员：一般为春节期间返乡，为父母，或结婚准备。•置换：生活环境较差，换取舒适的新环境。•占地赔偿：国家建设、单位建设所赔款项买房。•企、事业单位：周一至周五不需要长途奔波回家，可以有一个好的居住环境。•投资者：目前的投资者较少，特别是乡镇，但是也不排除这一类客户群体。目标客户群体细则分析•返乡务工人员：以此群体为重点核心群体，一般在外务工人员，都是每年的节庆前后会还回家乡，无论是男性，还是女性，一般都是到了适婚年龄，乡镇农村的父辈辛苦了一辈子，都希望子女过上好的生活，至少体面一点的生活，一般乡镇农村家庭都是以2个或2个以上的兄妹、兄弟组成，在城市当中购房压力过重，一般家庭无法满足，住在镇里，无论是购物、小孩上学、政府办事、医疗就医等都是与城市一样的生活方式，还有就是里家近，可以很快的返还，并且从家里带一定的物品到家里使用，都是一些最具购买力的一个群体目标客户群体细则分析•企、事业单位人员：这部分人员主要构成有，政府公务人员、学校教师、医院医生护士、民营企业务工人员、老板和管理阶层，目标群体因工需长期滞留，若长期租房肯定不是最好的打算，因为经济基础较为扎实，一般都会以买房为居家首选，但是该群体数量并不是最多人员，也是要求最高的一个群体，对房屋的质量，小区的物业服务，销售人员的服务意识等都具备较高的要求。目标客户群体细则分析•个体户：在拦江镇中，个体户也是非常庞大的一个客户群体，因为镇中商业较为齐全、发达，在经济实力上和必须购房选择滞留，目前在拦江镇，基本所有门市都无夹层，住在一楼不太现实，一般楼上是住宅，但是拦江很多商业房都是沿街而建，在镇中有很多，老房，危房，住宿上并不安全，加上环境较差，噪音大，灰尘大，沿街住宿不是很好的选择。目标客户群体分析•投资者：一般在城市中比较常见，但是也不排除这一类客户群体，这一类客户群体，资金量大，更加看好房地产这个行业的利润空间值，但是也无法亲自去修建，从而转为房产囤积，只要他们看重一个位置一般都是大批量的购入，但是他们更加谨慎，在销售过程中，无需多说更多，只需要详细解答客户所质询的每一个问题。竞争对手分析•目前拦江镇共4个建筑工地在动工。•其中进场口处是政府与企业合作修建，其中带有政务设施，暂时无威胁。•在中学旁边，有一栋正在修建的住房，楼下含约5个门市，靠马路，暂时还没有开始销售，据打听，均价约2500左右，楼盘名称，书香风景。•另外，在红十字医院旁，正在修建的一个规模较大的楼盘，楼盘名称，旧城棚户改造项目，该楼盘户型较好，方正，真正的无浪费面积，其中代表为98平米三室，定价约2700一平米，目前还无正式确定开始销售，只是收取协议金。竞争对手分析•当地居民，自建房，分布较为宁乱，水处理系统无法正常排污，一般都是沿街修建，房屋质量无法保证，没有正规的设计理念，户型错乱，自建房一般防震能力较差，一楼以框架式结构为主，一楼以上一般以砖混为主，无固定楼层，其中多数为2层老式建筑，镇中目前新建的自建房较少，不会成为有力的竞争对手，有少部分将自家住房出售，据了解，所售单价为2200/平米左右。项目SWOT分析优势分析•交通优势：有公交车直通遂宁、安居、乐至大英等地•地理优势：遂宁、安居、大英、乐至4地枢纽•配套优势：15分钟到车站、7分钟到小学，5分钟到中学学校、银行分别有农业银行、邮政储蓄、信用联社、医院有最具影响力的红十字医院10分钟可到达、到市场只需要2分钟、品牌专卖店等。•产品优势：别具一格的造型设计、温暖阳光的墙体颜色。•价格优势：低于市场价格约10%。项目SWOT分析•优势分析•户型优势：最具性价比的小三室，无浪费面积，全透采光，最大的活动空间，超低的公摊面积。•规模优势：镇上唯一一个小区式住房，超大规模的后期建筑。•位置优势：中央CBD式的位置，学校，市场，步行街，银行，只有一步之遥。项目SWOT分析劣势分析•售楼部：目前售房部地理位置不佳，一般比较少有人往里面走，很少有人知道在这个位置有一个售房部，也更少有人知道这里有一个楼盘在开发销售，无论是从形象和效益上将都为不合格。项目SWOT分析•劣势分析•宣传：没有经过活动、DM单、海报等进行宣传，信息流动只是在很少一部分人当中进行流通，只有将信息流转为现金流才能完成最终目的。•户型：部分户型，纵深过长，在客户进行实地看房时，会感觉客厅过大，从而觉得花多余的进行购买会物有不值之感。•观念：对购房意识薄弱，镇中居住不够体面，有一定经济基础者希望城市购房•自建房，在这个过程中将失去一定客户群体•国5条细则不了解，一般从新闻当中了解，希望房价跌落，持观望状态项目SWOT分析•机会分析•目前拦江镇竞争者不多，且修建的楼盘与我司楼盘无可比性，都不具备规模性，其余楼盘在建者都是沿靠马路，噪音大，灰尘重，街边无绿化等都是其余楼盘的主要特点，我司楼盘不沿靠马路，小区中、前、后都有天然和种植绿化，隔绝噪音、空气污染等有效措施，小区门口有一条天然流动性河流，为周围的绿化再添一笔生辉。再者拦江新城属于中央CBD模式，集中商业配套、生活配套、学业配套、居住配套4大优点的整合式居住条件，为每一位居住者提供最优质的服务。项目SWOT分析•机会分析•并且，以上配套设施只能算是一期工程，在后期的5-10年中将开展拦江新城的第二期工程，第三期工程等超大型居住条件，将拦江打造成为一座远近闻名的一座新兴城市。•根据以上的分析与蓝图构思，让每一位拦江人都了解，拦江新城将成为拦江的唯一性、标志性住宅。项目SWOT分析•机会分析•拦江是一个枢纽式小镇，镇中居民多数还居住在80年代---90年代的老式居住房屋中，只有沿街面和一些纵深位置有修建的自建房，从小镇规模、全镇人口、枢纽集中区等信息综合分析，居住房目前远远小于人口比例，这一个机会完全等同与建造一座小型县城。项目SWOT分析•威胁分析•从目前的情况分析得出，拦江镇中的开发商无法对拦江新城构成威胁，但是随着时间的发展，可能会有更多的开发商发现拦江这一块未经开发的土地，从而闻风而动。这才是最可怕的一股力量。项目SWOT总结•通过优势、劣势、机会、威胁4种因素进行了深入式的分析，其中优势与机会占着相当的比例的优势。•无论是价格、户型、地理位置、小区规模、小区位置、后期升值空间、后期工程开展、镇中目前竞争对手都可以得出结果。•威胁也是相对应，没有经过前期的铺垫，在销售过程中，有着较多阻碍，后期将会通过轰炸式宣传，让所有人都认识一个全新的拦江镇，一个拦江新城。卖点提炼•居住房卖点提炼：小区式住房、实用性面积、全采光、户型通透、建筑材质上佳•地理位置卖点提炼：中央商务CBD、生活配套一站式服务、景区式绿化、自然河流•后期发展卖点提炼：超大规模97.98亩商住配套、拦江最大规模新城中心、一座城市发展建设的中心点•价格卖点提炼：低于市场价格百分之十单价项目定位分析•中央商务CBD•生活配套一站式服务•一个新生城市的起点•让我们为拦江建造一座新城品牌营销策划•根据上述分析，后期将会按照，主要以品牌的影响力、地理位置、后期规划为主的策划活动，根据市场的活动变化，再在后期进行调整。•本策划核心客户群体为：节庆还乡人员、镇中经商人员和拦江辐射区。品牌营销细则策划•第一步:在拦江镇步行街处或棚户改造售楼部附近建立售楼部，吸引客户群体和借鉴式客户体，全天使用挂式电视进行电视广告进行宣传，横挂LED显示屏最新活动，最新价格等。•售楼部建立建议：售楼部内设立楼盘模块，并预留后期工程地域，设立在建户型模块，墙体拦江区域图，标注在建工程和后期需建立工程，整体建设风格按照目前售楼部标准装修，外