对顶层阁楼的营销策划研究

对顶层阁楼的营销策划研究顶层曾经是人们避之不及的房源，因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，出现散热差、容易渗漏的几率比较大，因而住顶楼被形容为处于“水深火热”之中。近年来，过去“顶天立地”而少人问津的顶层住宅，因配了阁楼而受到消费者追捧，一时成为抢手货。从“老虎窗”、“大盖帽”发展到今天的露台式阁楼，顶层住宅以其独有魅力而备受购房者宠爱。在市场这只无形的手调节下，阁楼也开始从“幕后”走向“台前”并自抬身价。如今带有阁楼的顶层住宅，除少数楼盘免费赠送外，众多楼盘开始以1／4建筑面积计价，或以一定价格系数上浮。有关居住顶楼的利弊问题，不少买家在当初购买时都做过思想斗争和权衡，在买不买顶楼的问题上，都会有这样的心理障碍。那么顶楼到底值不值得买，什么样的顶楼可以在更大程度上克服弊端，买顶楼怎样才放心？一、阁楼的定义：阁楼系指各房地产开发经营企业开发经营的普通住宅商品房的顶层阁楼。旧称暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的建筑。近年来在新设计建筑的住宅楼中，阁楼已经被赋予了新的定义脱离了暗楼的窠臼。二、阁楼的设计和使用：早期住宅的屋顶设计和施工比较简单，隔热、防水、承重效果都不是很好，现在商品房的屋顶隔热层在设计上比原来复杂很多，一般都能过关达标，尤其是由知名施工单位建造的工程都不会有太大问题,当然并不排除有些施工单位受利益驱动而层层转包分包导致在施工过程中偷工减料，出现漏水问题的住宅大都是因此造成的。在目前的房地产市场，使用斜屋顶窗的楼盘种类丰富多样，有经济适用房，也有多层住宅,还有TOWNHOUSE，这些楼盘无一例外地采用了斜屋顶设计，并使用了斜屋顶窗作为采光来源，一改传统的老虎窗所带来的沉重呆板的风格，与此同时，采光和通风也得到了与老虎窗相比很大的改善。坡屋顶一般采用在阁楼内铺或喷保温材料的作法也有的在屋面上铺一种特制复合岩棉板，该板上贴有一层改性的沥青油毡，上面根据需要做保护层。这种屋面的保温和防水性能都比较好。现在发展商做屋顶隔热层用的材料尽管能起到一定作用，但时间久了问题依然会暴露出来。例如，这些防水隔热材料的寿命一般在10年以内，超过10年，材料可能因老化、磨损而导致渗水、隔热效果减弱等问题出现。现在很多发展商大都采用比较传统的隔热层施工方式，早期建造的住宅也采用这些传统做法，结果到今天就出了问题。所以顶楼住宅迟早都可能面对弊端暴露的问题，就算发展商到时帮助维修也是一件工程量很大的事，这对顶楼住户多多少少都会有影响，故购买顶楼还是有一定风险的，之所以这么说是因为传统施工占主流。传统的防水、隔热材料和设计施工方式现在房地产界依然被广泛地应用着，尽管有所改进，但并未有质的变化。一些发展商问及原因他们回答说，现在市场上的隔热、防水材料确实有不少花样，他们也试图尝试。但对一些新材料不是很放心，因为新材料大部分都未经过长时间使用的检验，并且曾经有发展商采用这样的新材料后还是未能避免顶楼弊端的出现，所以觉得采用传统施工方式比较稳妥放心。同时为了增强屋顶的防水、隔热性能，发展商大多会选用质量好的建材，加厚防水层、隔热层、保护层，以尽可能降低漏水出现的几率，增强隔热效果，延长隔热层的有效年限。另一方面新材料一般成本比较高，施工难度大，从耗费的人力、物力方面考虑，还是传统设计和施工方式经济实用。如曾经拿过鲁班奖的中国海外建筑，其在住宅屋顶设计和施工上依然是采用传统方式。从一些建筑专家了解到，国内住宅屋顶的改造进步比较缓慢，而国外因对住宅的健康、节能比较重视，在屋顶设计方面有不少创新。如季节性地使用可移动的水箱隔热，效果很好；普遍采用坡式屋顶设计，有效改善了屋顶排水、防水、隔热的问题。其次一些楼盘还通过做屋顶绿化的方式增强顶楼的隔热功能。如汇景新城，在洋房、叠加式别墅的屋顶都建造了“顶层花园”，不仅成为小区的一道绿化景观，而且还能起到隔热降温作用，但这种做法对房屋承重、防水的质量要求较高。我国法律规定阁楼面积统一按层高（高度）2.20米（含2.20米）以上部位的建筑面积为计价面积。利用下一层屋面所建的露台、平台等无论大小与使用功能如何，一律不计销售面积。有些发展商为了促进顶楼销售，把顶楼天台作为购买顶楼的附加产品送给业主使用，结果的有业主对天台进行重新装修，拆掉原来的地砖种上花草，时间久了，隔热层和防水层受到磨损导致性能减弱。因此开发商还需要正确引导消费者理智的消费房产。对顶层阁楼的营销策划研究三、消费者置业心态把握拥有斜屋面的阁楼虽然看似复杂难用，却有它与生俱来的优点。阁楼空间丰富，富有趣味和变化；阁楼平均层高低，因此更使人感觉亲切、温暖，富有安全感；阁楼不仅有效的解决了顶层隔热和防水的问题，而且可以丰富建筑立面效果。阁楼是神秘的，天然的斜面使室内的光影变幻万千；阁楼是最高的，有最开阔的视野、最新鲜的空气；阁楼也是最贴近蓝天的。因此拥有一个自己心仪的阁楼，按照自己的想法去打造它，就成了很多人的梦想。顶楼有利处，当然也有弊端，很难说顶楼的利和弊到底谁大于谁，其实在不同人的眼里，这个问题就有不同的答案。在到底该不该置业顶楼的问题上，买家最关键的是根据自己的居住要求和状况在利弊之间寻找平衡。孙子兵法上说：“知彼知己，百战不殆”。只有充分了解倒消费者的消费心态才能更高的为他们提供合适的置业产品，下面是顶楼居住者的经历和感受：1、居住顶层阁楼九大利好：*视野开阔，可以“一览众山小”，对保护视力也有好处；*通风、采光效果好，阴雨天能节省照明用电；*价格往往比较便宜，可以把节约下来的钱用来更好地布置自己的房间，或者为空调交电费。因穿行的人少，楼道比较卫生，而且个人空间较多；*在梅雨季节比较干爽，不用除湿；*蚊虫较少；*私密性好；*没有电梯的多层住宅经常爬楼梯可以锻炼身体，每天来几个上下，比跑步还好，对每天缺少运动时间和运动缺乏的人来说，可以锻炼身体。；*受外界噪音影响小，没有楼上住户的噪音干扰（比如进行装修或者调皮的孩子经常的玩玩具），也不会受楼道邻居上上下下的干扰，更不会被楼下铁门的轰鸣骚扰，比较安静；2、居住顶层阁楼七大弊端：*夏热冬冷，夏天要比低层单位多耗费电资源和水资源。*如果屋顶的建筑质量有问题，首当其冲要受害，容易出现渗水、裂缝。*水压一般比较小。高层住宅的顶层最怕停电，公摊电梯运行费以及电梯维护费用比较多。*没有电梯的高层顶楼，爬楼梯比较辛苦，不适合有老人的家庭。*卫生间会散发出异味，因为通风管在顶上，所有的异味从一楼向上涌。*顶层隔楼增加装修成本。带阁楼的顶层确实有不少优点，但多了一个阁楼，装修成本相应也要增加。其中最大的支出是地板和墙地砖，阁楼的地坪无论如何铺设，都是笔不小的开支。其他楼层的吊顶是为了装饰，可吊可不吊；而顶层的吊顶是为了保温隔热，不可不吊；偌大面积的顶吊下来，费用也就可想而知了。阁楼要充分利用，自然需要一些分隔，还要制作橱柜，材料费、人工费又得节节上升。购买阁楼的技巧*要求发展商提供顶楼的有关设计、施工资料，看是否符合有关的建筑标准。如果是现楼。还可以根据外立面顶楼的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，看是否达到一般要求的20-25厘米厚。*查看渗水和排水。如果楼盘是现楼，最好在大雨过后1小时到顶楼看看积水多不多，这个办法可以在春、夏季使用。如果是秋冬季节，可以让发展商提供水源，在屋顶泼上较多的水，看是否有渗漏现象，排水是否畅通。另外如果地面发生不均匀沉降，也总是顶层墙面最先出现开裂，并引发渗水。所以喜欢顶层的购房者，也要特别关注地基的设计与建造情况。同时应该了解一下屋顶采用什么防水材料，屋顶防水一般分刚性防水和柔性防水两种，从规范上说这两种防水都能达标，而有些楼盘同时采用刚性和柔性两种防水方式，效果自然更佳。保温材料也会引发渗漏水，以往很多楼盘用憎水珍珠岩作为保温材料，很厚日积月累会因保温层中积水太多而引起渗漏且这种渗漏很难修复。较新的保温方式是采用聚苯板，它很薄才２厘米左右，不仅保温效果好，且浸在水中取出都不沾水，所以不会造成积水和渗漏。*看水压。不少顶楼因楼层高水压不足，使自来水流量小，而且影响煤气热水器的点火，严重影响居住的方便，所以水压问题一定要关注。现楼可到顶楼单位直接放水查看，有人入住的楼盘，可以先向已入住的顶楼业主了解水压情况，如果是期楼要求发展商提供水管用材等资料。*看消防设施。如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。*在合同附件中要约定阁楼施工中不得更改的事项，比如窗户的形状、大小等，这是最近客户投诉比较集中的问题。*避开噪音。顶层水箱及电梯机房，有可能给顶层的住户造成噪音干扰。多层住宅只要是变频供水，即可避免供水声的困扰；小高层或高层住宅应尽量选择或要求发展商采用无须每天供水的水箱，或给供水龙头在近底板处的水箱。新型的无机房电梯，则能杜绝电梯电动机的噪音污染。如果这一切都无法避免，则在选择房型时，尽量让辅助空间（如厨房、卫生间、储藏室等）贴着水箱或电梯机房，以阻隔噪音。*注意阁楼的有效使用面积和空间。了解阁楼的实际可利用面积可助你衡量售价是否合理，另外顶层会有很多的梁，如果有梁横亘于工作台上、床上、沙发上，也是件颇令人讨厌的事情。但是否有梁，在平面图上是无法体现的，所以一定得要求查阅建筑剖面图。一些好的发展商会注意将下翻梁改为上翻梁，这样在室内就看不见梁了。*规避违法建筑法律专家提示首先在签署买卖合同时，合同附件中都附有房屋的平面图，如果平面图及合同中都未将阁楼列入买卖面积中或在房屋平面图上并无阁楼，则开发商加盖阁楼属于擅自变更房屋户型的违约行为，您完可以主张要求开发商承担违约责任直至退房的权利。只有层高达到2.2/2.5米（根据各地市规定来定）的全部分才能计为销售面积。阁楼面积准确计算。现在关于阁楼的面积计量也出现了大量纠纷，它不仅体现在消费者的所有权使用上，还涉及物业管理费的收取。造成这种的原因一是测量标准多头管理：1991年国家测绘局发布《房产测量规范》、1995年建设部印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、1998年国家质量技术监督局发布《商品房销售面积测量与计算》等等，如此众多的技术标准、行政规定，客观上造成了计量标准的混乱。比如，按照《上海市关于建筑面积计算规则》的规定，阁楼不应计算在建筑面积范围内，而房产局的测绘部门认为，阁楼高度在２．２米以上，且通风条件良好，就应计算在建筑面积范围内。由此引起的关于阁楼应不应收费的纠纷在投诉中占了相当比例。二是缺乏独立的第三方监管，尽管国家质量技术监督局发布《商品*房销售面积计量监督管理办法》，但也仅从事后监督的角度作一些规定，由于建筑行业至今多少存在封闭管理、行业垄断的现象，一旦买卖双方就房屋面积发生争议时，消费者往往处于弱势地位。业内人士认为，杜绝商品房短斤缺两，计量须权威，进一步明确测量标准，目前商品房销售中的面积概念太多，能否以简单对复杂，统一销售单位，面积测量由具备独立地位的第三方检验（测）、鉴定机构来出具公正数据，不应再由房产管理部门承担面积测量。比如2003年10月15日，江苏省物价局、建设厅宣布在全省全面推行住宅商品房销售“一价清”制度，下发了《关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见》中，明确规定住宅商品房最终结算时只能实行一个价格，即政府价格主管部门核算并批准的房屋最终售价，开发企业不得在价格之外收取未经批准的任何费用，在房屋销售时必须做到明码标价；政府部门也不得擅自立项、超标准、超范围向开发企业收取各种费用。《意见》还规定，计算产权面积的阁楼不单列楼层差价，其楼层差价随所在层次（最高层）一并确定。四、阁楼的消费市场定位在销售中我们常说的一句话就是：“我们的产品谁会来买？为什么要来买？买来做什么用？如何用？”对于经济适用房的购买者来说，斜屋顶加层确实增加了不少使用的面积，因为一般顶层的面积开发商都会打折销售，而设计合理的斜屋顶间却往往是家庭中最明亮宜人的生活空间，一般家庭都作为儿童间，让孩子享受到更多的阳光和空气。而对于多层住宅以及别墅等住宅来说，更吸引