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康桥上城品2009年营销推广策略方案钧城地产（中国）营销机构二○○九年四月二十一日钧城地产简介沈阳机构成都机构茂名机构长春机构北京机构福州机构厦门机构济南机构青岛机构苏州机构河南机构广州总部公司成立于2003年，通过近6年的快速发展，业务区域由华南区域延展至华北、东北、西南区域；稳步进入广州、北京、厦门、成都、郑州、大连、青岛、福州等10多个国内重要一二线城市；在河南区域更是深入发展至洛阳、周口、商丘、安阳等三/四线城市；业务范围覆盖前期策划、销售代理、营销顾问、广告推广及招商代理等方面；并拥有像保利地产、河南建业、成都华润、厦门特房、青岛天泰、福建达利、新田置业、盛润置业、贞元集团、融侨集团等在地产有广泛影响的区域型重量级客户。1：郑州国贸中心郑州国贸中心项目位于郑州市农业路与花园路交叉口，郑州市中心首屈一指综合体大盘，郑州首个城中村改造项目，76万总建筑体量、16万商业体量、大商旗舰店、家乐福等，产品覆盖小户型公寓、甲级写字楼、独立商业MALL、商业步行街、酒店等。钧城地产（中国）河南区域作品精选2：建业联盟新城建业联盟新城项目位于郑东新区农业东路，总占地为800亩，为郑东新区最大的居住大盘，作为河南豪宅旗帜，其每期产品价格均创造了当年市场之最，项目均价从4300元/平方米已上升至11000元/平方米。项目规模：800亩产品型态：别墅、多层、商业、写字楼开发分期：6期3：郑州建业森林半岛建业森林半岛项目位于郑州市东风路绿茵公园，为郑州市区的居住豪宅大盘，产品类型覆盖别墅、小高层、高层及独立商业街，目前别墅均价达12000元/平方米，高层均价超6500元/平方米。项目规模：324亩产品型态：别墅、小高层、高层、商业步行街开发分期：4期4：建业壹品城邦（郑州）建业壹品城邦位于郑州南阳路，作为曾经的郑州的“地王”项目，预计将成为郑州新豪宅的旗帜，销售均价将达到9000元/平方米以上。项目规模：56亩产品型态：小高层、社区底商、别墅开发分期：2期5：建业壹品城邦（洛阳）洛阳建业壹品城邦位于洛阳南昌路与九都路，是建业09年在洛阳的“地标”项目，销售均价将达到4000元/平方米以上。项目规模：21万产品型态：高层、社区底商开发分期：3期6：上街建业森林半岛建业上街森林半岛项目位于郑州市上街区，规划为郑州市上街区的居住豪宅大盘，产品类型覆盖多层、小高层、高层及独立商业街，规划体量超过40万平方米。项目规模：256亩产品型态：多层、小高层、高层、社区底商、酒店开发分期：4期7：郑州盛润国际广场位于金水大道，写字楼体量超过6.5万平方米，商业体量超过3.5万平方米。项目规模：100000平方米产品型态：写字楼、商业开发分期：1期8：郑州四季花城郑州四季花城项目位于金水区王寨路与中方园路交汇处，占地面积300亩，多层建筑，分3期开发。项目一期08年6月开盘，09年4月交房，周期内基本实现销售结转清盘。。9：郑州绿地原盛国际绿地原盛国际项目位于金水东路与东风东路交汇处，38万平方米综合体。10：周口滨江国际星城滨江国际星城项目位于周口市大闸路东段，紧临市政最大滨河公园，区域位置优越，周口首个高层居住大盘，总建筑体量超100万平方米，产品类型包括普通住宅、公寓、商业、产权酒店及写字楼等。项目规模：300亩产品型态：别墅、小高层、高层、酒店式公寓、社区底商开发分期：5期11：周口关帝上城关帝上城项目位于周口市河北区域，紧临市政滨河公园和关帝庙，作为当今周口第一大商业大盘，商业部分体量超过7万平方米，包括独立商业MALL、商业步行街及社区底商等。项目规模：800亩产品型态：别墅、多层、小高层、高层、商业步行街开发分期：6期12：商丘华商世贸项目位于商丘市神火大道核心地段，规划总体量超过35万平方米，作为商丘市首个城市综合体项目，覆盖了住宅、公寓、写字楼及商业。项目规模：35万平方米产品型态：公寓、写字楼、商业开发分期：3期13：安阳枫林水郡项目3期位于安阳市铁西区，为安阳市贞元集团的龙头大盘，项目总占地超过1000亩，3期为项目的核心部分，包括商业及写字楼，规划体量超过15万平方米。其他区域代表项目我们相信通过这次提案能够回答以下问题：三期的战略目标？商业和住宅如何实现互动？商业营销执行如何实现价值最大化？住宅营销执行如何实现品牌/效益最大化？为了这个答案，我们做了些什么？我们的步骤第一章我们看市场第二章项目发展目标第三章项目面临问题第四章项目核心价值第五章项目营销策略5.1商业营销推广策略5.2住宅营销推广策略第一章我们看市场我们详细考察项目及周边情况和竞争参考项目！周边项目：交通、水景、健康、新加坡风情、现代主义、古典主义……中原区楼市分析区域现状与前景区域楼市概况区域市场小结区域现状与前景中原区位于市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。辖区面积97.1平方公里，其中城区面积24平方公里。下辖1个镇，10个办事处，总人口56万，外来流动人口约为30万，中原区人口规模近百万。郑州最具居住价值的区域东至：大学路南至：陇海路北至：北环路西至：荥阳市东至：大学路南至：陇海路北至：北环路西至：荥阳市中原区生产总值趋势18.9721.726.0530.01010203040数值：亿元系列118.9721.726.0530.012004年2005年2006年2007年中原区社会消费品零售趋势37.143.951.2258.44020406080数值：亿元系列137.143.951.2258.442004年2005年2006年2007年中原区城镇居民人均可支配收入趋势873199401103913276050001000015000数值：元系列18731994011039132762004年2005年2006年2007年经济保持的稳速增长，居民可支配收入有明显的提高，但相对其他区域仍有一定的差距。工业老城区区域市场概况中原区2004—2008年投放消化量分析050100150200-60%-40%-20%0%20%40%60%80%数值：万㎡投放量82.8984.0196.91158.16103.63消化量58.3963.7689.4397.7355.71投放量增长率1%1.40%15.40%63.20%-34.50%消化量增长率3.20%9.20%40.03%9.30%-43.00%2004年2005年2006年2007年2008年04-08年中原区消化总量为365.02万㎡，年均增幅3.7。中原区商品房销售均价稳定在3500元/㎡上下，与全市（4500）均价相比，有很大差距。上半年受整体局势的影响中原区价格波动幅度较大，呈下降趋势，下半年中原区商品房销售均价处于上升势头，全年均价处于下降趋势。08年中原区楼市各月价格趋势05001000150020002500300035004000450008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.12数值：元/㎡中原区住宅市场分析区域中心楼盘区域主要楼盘区域标志楼盘区域小户型（公寓）景园、祥和里、怡心苑、鑫苑国际广场、秦岭蓝天佳园中原新城、世界城、上城品、阳光新干线、绿都城、蔚蓝港湾……升龙国际中心、汉飞金沙国际、康桥华城……鑫苑国际广场、中原新城、升龙国际中心……中原区主要楼盘信息项目名称占地面积建筑面积产品类型均价主力户型主力总价核心卖点中原新城760亩180万㎡高层、小高层4500105㎡3房85㎡2房30—50万地段、户型、配套威尼斯水城705亩64万㎡高层4700102㎡3房88㎡2房41—47万景观、规模、产品康桥上城品108亩20万㎡小高层4500100㎡3房75㎡2房33—45万户型、规划正商颍河港湾26亩5万㎡多层、小高4500118㎡3房80㎡2房36—53万价位、户型正商蔚蓝港湾62亩8万㎡多层440068㎡2房30万价位、户型长城阳光新干线1000亩200万㎡多层、小高层、高层4100122㎡3房82㎡2房33—50万地段、配套绿都城350亩38万㎡多层、高层430090㎡3房45万户型、规模晶华城120亩20万㎡多层、小高层4067133㎡3房80㎡2房32—54万户型、价位金源城上城40亩8万㎡小高层420073~89㎡2房89~123㎡3房30—45万户型、配套世界城—300万㎡高层——————规模、地段、配套区域标志楼盘情况项目地段规模总套数主力户型目标群体核心卖点升龙国际中心大学路政通路交叉口32万㎡4236套134㎡3房90㎡2房项目周边地段汉飞金沙国际金水路沙口路交叉口33万㎡一期654套120㎡3房80㎡2房项目周边地段、价位亚星盛世家园嵩山路长江路交叉口260亩3845套113㎡3房70㎡2房项目周边以及市区景观康桥华城大学路陇海路交叉口29万㎡3899套45㎡1房85㎡2房130㎡3房项目周边以及市区地段区域存在市场影响力较强的项目，凭借自身良好的定位和价值，在推出后引起市场良好的反映，一度出现热销。区域小户型（公寓）产品情况项目地段面积区间总套数消化情况定位目标群体升龙国际中心大学路政通路交叉口36-77㎡4236套34%公寓项目周边以及市区鑫苑国际城市花园二期棉纺路嵩山路交叉口39—54㎡5257套80%公寓+SOHO项目周边以及市区中原新城陇海路前进路交叉口38—55㎡2187套28%公寓项目周边以及市区长城康桥华城大学路陇海路交叉口40—55㎡3899套80%SOHO公寓项目周边以及市区金峰金岸国际铭功路泰康路交叉口28—59㎡951套6%公寓项目周边以及市区鑫苑国际广场建设路百花路交叉口44—88㎡536套92%SOHO公寓项目周边以及市区区域小户型投放量较大，呈现出供大于求的局面，目前小户型成为共有的销售障碍，这与区域自身的消费特性有很大的关系，小户型产品的投放需要慎重定位。项目总套数可售套数已售套数总面积㎡可售面积㎡已售均价元/㎡中原新城4183294412393624022423994438.28绿都城33958782517313392799743805.61永威鑫城11431011042130408222713615颖河港湾64534929652200293824492.57鹏飞花园1691125715439112554239.75周边在售项目销售情况此外，东有省电力系统定向开发的龙源小区（仅商业对外发售）、西有永威·西苑（工程未启动,但开始积累客户,其80多平方米的中小户型正面竞争!）、北有华北石油局定向开发的昆仑·华府项目（部分对外）。中原区楼盘消化量0246810121407年6月07年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月数值：万/㎡中原区07.06-08.10区域消化量74.22万㎡，总体呈现下降趋势，08年下半年基本保持在5万㎡每月的消化速度。中原区楼盘投放量051015202507年6月07年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月数值：万㎡中原区07.06-08.10区域商品房投放量116.69万㎡。受政策和大环境的影响08年上半年投放量环比07年下半年有明显的下降趋势。从07年6月份至08年10月份，中原区供求比1：0.6，存量商品房42.47万㎡。原因分析：一方面受经济下跌加重的观望态势的影响；另一方面区域产品投放存在同质化和集中化的问题；另外区域相对落后发展的现状和消费能力也是重要影响因素。产品投放与消化情况项目名称客户来源年龄结构职业购房因素置业目的中原新城以中原区、二七区、金水区为主约占85%；巩义、上街等地市为辅约占15%。以35-50为主。以私营企业主、政府公务员、企业高管为主。